Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/43
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigden: B.A. Schras en G. Willigenburg).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 november 2022.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 1.831.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
€ 1.831.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 8 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [A] (taxateur).
Feiten
Feiten
De woning is een in 2012 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 320 m2 en is gelegen op een kavel van 700 m2. De woning beschikt over een souterrain/woonkelder van 92 m2.
Eiser is eigenaar van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
8. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 1.221.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.831.000,-.
9. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten: [straat 1] [nummeraanduiding 2] , [straat 1] [nummeraanduiding 3] , [straat 1] [nummeraanduiding 4] , [straat 1] [nummeraanduiding 5] en [straat 2] [nummeraanduiding 6] .
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
13. Op de zitting is komen vast te staan dat de woning van eiser een directe aansluiting heeft op de openbare weg. Eiser heeft aangegeven dat hij zijn beroepsgrond over het ontbreken daarvan niet langer handhaaft.
14. De rechtbank volgt de stelling van eiser niet dat de woning ten onrechte is aangemerkt als een vrijstaande woning. De luchtfoto’s in het dossier bevestigen dat de woning niet geschakeld is aan een andere woning. Dat de buurpanden dicht naast de woning van eiser staan maakt dat niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
15. De rechtbank volgt de stelling van eiser niet dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en/of de bouwkundige staat van de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat er de nodige gebreken zijn. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat daar ruimschoots rekening mee is gehouden door het gehele souterrain met een waarde van € 105.000,- niet in de taxatie te betrekken en door daarbovenop nog een correctie van € 60.000,- toe te passen voor de gebrekkige bouwkundige staat. Daarbij komt nog dat de taxatie in beroep ongeveer € 200.000,- hoger uitkomt dan de beschikte waarde. In het licht van wat eiser heeft aangevoerd vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat er op die manier voldoende rekening is gehouden met de waardedruk die uitgaat van de staat van het souterrain.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
29 maart 2024.
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
29 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.