Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3091
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de onroerende zaak).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 juni 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 3.023.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en geldt voor het belastingjaar 2020. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 maart 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak, waarvan eiser de gebruiker is. Het gaat om een kantoorvilla, die op de tweede en derde verdieping is gelegen met een totale oppervlakte van 1.700 m². Eiser bepleit een lagere waarde voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat de heffingsambtenaar op de zitting adequaat op de standpunten van eiser heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
6. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen zijn het erover eens dat deze methode geschikt is om de waarde te bepalen en de rechtbank volgt partijen daarin.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 265.200 per jaar (€ 156 per m²). Om de huurwaarde van de onroerende zaak te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met de huurprijzen van soortgelijke objecten in [plaats] die voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Het gaat om de gerealiseerde huurprijzen van [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . De huurprijzen variëren van € 158 per m² tot € 196 per m². Op basis van de lagere gehanteerde huurwaarde per m² voor het object van eiser vindt de rechtbank aannemelijk dat niet is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. De kapitalisatiefactor is door de heffingsambtenaar bepaald op 11,4. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door de onroerende zaak te vergelijken met zes andere kantoorvilla’s die – naar het oordeel van de rechtbank – voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan aan de hand van de verkoopcijfers de kapitalisatiefactoren zijn bepaald. Het gaat om [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] . De rechtbank vindt vooral [adres 8] een goede indicatie van de hoogte van de kapitalisatiefactor geven, omdat deze niet alleen qua type, bouwjaar en ligging goed vergelijkbaar is, maar ook qua grootte (1.596 m²) de onroerende zaak van eiser benadert. Daarnaast is het referentieobject ook wat betreft kwaliteit en staat van onderhoud gelijkwaardig. De kapitalisatiefactor van dit referentieobject is hoger vastgesteld (12,3) en de kapitalisatiefactor van de andere referentieobjecten zijn ruim hoger (variërend van 14,5 tot 19,7). De rechtbank vindt daarom aannemelijk dat niet is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor voor eisers onroerende zaak.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat wordt hierna verder toegelicht.
9. Eiser wijst erop dat de onroerende zaak niet bereikbaar is per auto en er daarom geen laad- en losverkeer mogelijk is. In dat verband stelt eiser dat de referentieobjecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] beter bereikbaar zijn en daarom niet vergelijkbaar. De referentieobjecten zijn namelijk wel per auto bereiken en [adres 7] is ook snel bereikbaar vanaf de snelweg.
10. De rechtbank is het niet met eiser eens dat [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] niet vergelijkbaar zijn. Referentieobjecten hoeven niet identiek aan de onroerende zaak te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau. Op zich is het voldoende dat de referentieobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject, en dat is naar het oordeel van de rechtbank het geval gelet op het feit dat het net als eisers onroerende zaak in het centrum van [plaats] gelegen kantoorvilla’s zijn. Wel moet rekening worden gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar wijst erop dat voor zover er sprake is van verschillen in ligging daar voldoende rekening mee is gehouden omdat de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak ruim lager is vastgesteld dan die van de referentieobjecten. Dat kan de rechtbank volgen. Daar betrekt de rechtbank bij dat eiser geen indicatie heeft gegeven van de hoogte van het waardedrukkend effect dat zou uitgaan van de slechtere bereikbaarheid van zijn onroerende zaak. Voor het oordeel dat de al ruim lagere kapitalisatiefactor vanwege de ligging nog lager had moeten zijn ten opzichte van de referentieobjecten, heeft de rechtbank dan ook geen aanknopingspunt.
11. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar een onderscheid had moeten maken tussen de huurwaarde per m² voor de tweede en de derde verdieping en dat voor de derde verdieping de helft van de huurwaarde van de tweede verdieping moet gelden.
De tweede verdieping heeft namelijk een hoger plafond met grote ramen, terwijl de derde verdieping is gelegen op de zolderverdieping waar het dak zich bevindt. Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar voor zijn onroerende zaak voor het belastingjaar 2022 wel een onderscheid heeft gemaakt in huurwaarde voor de verschillende verdiepingen. Ook bij de referentieobjecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] is dit onderscheid gemaakt.
12. De heffingsambtenaar betwist dat een correctie van de huurwaarde nodig is voor de derde verdieping. De oppervlakte is namelijk de verhuurbare vloeroppervlakte conform de NEN 2580-norm, die eiser zelf heeft doorgegeven aan hem. Op basis van deze norm worden alleen de vierkante meters met een stahoogte betrokken bij de verhuurbare vloeroppervlakte. Daarnaast is de vastgestelde huurwaarde aan de lage kant.
13. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De rechtbank gaat er met de heffingsambtenaar van uit dat de oppervlakte zoals in de taxatiematrix genoemd de verhuurbare vloeroppervlakte conform de NEN 2580-norm is zoals door eiser zelf opgegeven. Dit heeft eiser namelijk niet weersproken. Dit betekent dat alleen de oppervlakte van de derde verdieping op stahoogte is meegenomen in de waardering. De rechtbank vindt het daarom niet onbegrijpelijk dat de tweede en derde verdieping als gelijkwaardig zijn beoordeeld door dezelfde huurwaarde per m² te hanteren. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat de taxatiematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. Dat geldt dus ook voor afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, zoals de opbouw van de huurwaarde. Het is uiteindelijk enkel de eindwaarde die moet worden beoordeeld. Het is daarom niet relevant dat de heffingsambtenaar voor het belastingjaar 2022 de huurwaarde op een andere manier heeft opgebouwd (door een huurstaffel te hanteren met een afbouw van € 5 per m² per verdieping). Dat bij de (getaxeerde) huurwaardes per m² van de referentieobjecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] wel een onderscheid is gemaakt tussen de verschillende verdiepingen is ook niet relevant, omdat de huurwaarde van de onroerende zaak van eiser is onderbouwd met de daadwerkelijk gerealiseerde huren van [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Aanknopingspunten dat de huurwaarde te hoog is ingeschat ten opzichte van deze referentieobjecten heeft de rechtbank niet en zijn door eiser ook niet geboden.
14. De stelling van eiser dat de onroerende zaak volledig verouderd is, volgt de rechtbank niet. Dat is door eiser namelijk op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd. Daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar gemotiveerd weerspreekt dat sprake is van een gedateerd pand. Hij heeft onder meer toegelicht dat het pand een energielabel A heeft en dat de onroerende zaak is gerenoveerd. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar en het renovatiejaar (2008) ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet in zijn beoordeling van de staat van de onroerende zaak als ‘goed’ te volgen.
15. Ook met de stelling dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico (actueel, toekomstig en historisch) inzichtelijk had moeten maken is de rechtbank het niet eens. De heffingsambtenaar is niet gehouden om een aparte analyse van het leegstandsrisico te maken en te verstrekken, omdat hij de kapitalisatiefactor onderbouwt met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van onroerende zaken die geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak van eiser mee te bepalen. Eiser heeft de geschiktheid van deze methode ook niet betwist. Omdat in de marktgegevens het eventuele leegstandsrisico is verdisconteerd, is er geen noodzaak om een afzonderlijk leegstandsrisico voor de onroerende zaak te bepalen. Eiser heeft erop gewezen dat de onroerende zaak sinds januari 2022 leegstaat. Voor zover eiser daarmee beoogt te stellen dat de leegstand niet voldoende is verdisconteerd in de verkoopcijfers, volgt de rechtbank eiser daarin niet omdat het bij de bepaling van het leegstandsrisico niet om de feitelijke leegstand van de onroerende zaak zelf gaat. Overigens heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist dat sprake is van leegstand. De onroerende zaak stond vanaf januari 2022 weliswaar te huur, maar de heffingsambtenaar heeft onweersproken toegelicht dat sprake is van een vraaghuur op basis van onderverhuur dan wel van indeplaatsstelling en dat dit ook blijkt uit de advertentie op de website van Funda.
Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
16. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
16.1.
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 5 juli 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) 9 maanden verstreken.
16.2.
De gemachtigde van eiser heeft een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures lopen bij deze rechtbank en hij heeft geen personeel. Zijn handelswijze leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. De rechtbank ziet daarom aanleiding voor een verlenging van de termijn met een jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie
17. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.
18. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.