Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3299
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder,
(gemachtigde: mr. K.L. Vos)
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de vastgesteld op € 407.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 mei 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank heeft het onderzoek gesloten.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een rijwoning die in 1987 is gebouwd. De woning heeft een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en is gelegen op een perceel van 130 m2.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en is de WOZ-waarde niet hoger dan € 357.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur] . In deze taxatiematrix is de waarde van de vastgesteld op € 407.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 2] in [woonplaats] (referentie 1);
- [adres 2] in [woonplaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [woonplaats] (referentie 2);
- [adres 4] in [woonplaats] (referentie 3);
- [adres 5] in [woonplaats] (referentie 4);
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 407.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referenties 1 tot en met 3 rijwoningen zijn, referentie 4 is een hoekwoning. Alle referenties liggen in [woonplaats] , in de wijk [wijk] . De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1987 gebouwd en de referenties zijn gebouwd in 1987 en 1988. Ze liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1
Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties. De woning heeft een voldoende / matige staat van onderhoud, terwijl de staat van onderhoud van de referenties voldoende is. De woning heeft eenvoudige / matige voorzieningen, terwijl de voorzieningen van de referenties 1, 2 en 3 normaal zijn en die van referentie 4 eenvoudig zijn. De woning heeft de laagste eenheidsprijs per m².
5.2
Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres
Was sprake van een schending van artikel 40 Wet Pro WOZ in de bezwaarfase?
6. Eiseres voert aan dat zij in de bezwaarfase het taxatierapport heeft opgevraagd bij de heffingsambtenaar, maar deze niet heeft ontvangen. De rechtbank begrijpt dat eiseres het taxatieverslag bedoelt.
6.1
Volgens de heffingsambtenaar heeft eiseres het taxatieverslag niet opgevraagd.
6.2
De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar bezwaarschrift schrijft: “Ik heb 23-03-2023 gebeld met BghU omdat ik online via DigiD geen bezwaar kon maken. Dit is waarschijnlijk omdat het aanslagbiljet geadresseerd is aan mijn ex-man. Hierop werd mij geadviseerd om via het online contactformulier bezwaar te maken of anders gewoon schriftelijk. Ook zou mij het taxatieverslag van mijn woning per e-mail worden gestuurd. Helaas kan ik het gestuurde .rtf-bestand niet lezen op mijn computer.”
6.3
De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak volgt dat eiseres specifiek moet zijn in haar verzoek om informatie [1] . Eiseres voert in haar bezwaarschrift aan dat zij het taxatieverslag per e-mail heeft ontvangen, maar niet kan lezen op haar computer. Omdat volgens de heffingsambtenaar het taxatieverslag alleen op verzoek wordt toegezonden en de heffingsambtenaar het taxatieverslag per e-mail aan eiseres heeft toegezonden, moet ervan uit worden gegaan dat eiseres specifiek om het taxatieverslag heeft gevraagd. Zij heeft dus een specifiek verzoek gedaan zoals bedoeld in artikel 40 Wet Pro WOZ. De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag per e-mail aan eiseres verstrekt, maar eisers kon dit niet openen. De heffingsambtenaar had het taxatieverslag per post aan eiseres moeten verstrekken. Eiseres gaf namelijk in haar bezwaarschrift aan dat zij het per e-mail toegezonden taxatieverslag niet kon openen. Uit het bezwaarschrift van eiseres kon de heffingsambtenaar opmaken dat zij dit taxatieverslag nog steeds wilde ontvangen. De heffingsambtenaar heeft hier ten onrechte niets mee gedaan. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een schending van artikel 40 Wet Pro WOZ.
6.4
De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van de woning voldoende heeft onderbouwd. Eiseres heeft in de beroepsfase niet gesteld dat zij nog stukken mist, zij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix. Wel ziet de rechtbank in de schending van artikel 40 Wet Pro WOZ aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding, omdat niet is gebleken dat eiseres proceskosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Is de WOZ-waarde overeenkomstig de marktontwikkelingen gestegen?
7. Volgens eiseres is de WOZ-waarde van de woning veel hoger vastgesteld dan wat op basis van de marktontwikkelingen realistisch is.
7.1
De heffingsambtenaar voert aan dat uit de taxatiematrix volgt dat het trendcijfer van het jaar 2021 voor vergelijkbare woningen in [woonplaats] 21,4% is. De waarde per m2 van de onroerende zaak ligt lager dan de waarden per m2 van referentiewoningen. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak sluit aan bij de markt.
7.2
De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van de woning de waarde in het economisch verkeer is, dus de best mogelijke verkoop onder de best mogelijke omstandigheden. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft gehandeld volgens het wettelijk kader door referenties te gebruiken die rondom de peildatum verkocht zijn. Hierdoor sluit de vastgestelde WOZ-waarde aan bij ontwikkelingen in de markt.
Is voldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud en verouderde voorzieningen?
8. Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud en de verouderde voorzieningen, hierdoor is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. De keuken is namelijk meer dan 23 jaar oud en de badkamer is meer dan 15 jaar oud. Door een lekkage heeft de badkamer geen werkend toilet meer en is sprake van schimmel in het toilet beneden. De ramen op de eerste verdieping hebben lekkend dubbelglas. Daarnaast geeft zij aan dat de heffingsambtenaar haar had moeten laten weten welke informatie zij moest aanleveren om onderhoudsstaat aan te tonen. Bovendien is er geen taxateur ter plaatse is geweest.
8.1
Volgens de heffingsambtenaar is rekening gehouden met de staat van het onderhoud bij de beoordeling van de waarde. De kwalificatie van de staat van onderhoud is voldoende/matig en hem zijn geen feiten en omstandigheden gebleken die aantonen dat deze kwalificatie onjuist is. Uit het rapport van [bedrijf] B.V. van 7 juli 2023 dat als bijlage is bijgevoegd blijkt enkel waar eventueel lekkage is en dat het voeg- en kitwerk herstelt moet worden. Dit valt onder regulier onderhoud. Voorts geeft eiseres aan dat de keuken en badkamer verouderd zijn. Uit de foto’s die door haar zijn bijgevoegd maakt de heffingsambtenaar niet op dat de kwalificatie eenvoudig/matig onjuist is. Hem zijn ook geen andere feiten en omstandigheden gebleken die aantonen dat deze kwalificatie onjuist is. Ten aanzien van de stelling dat de heffingsambtenaar nalatig is geweest te informeren wat nodig is om de staat van onderhoud aan te tonen, geldt dat dit geen verplichting van de heffingsambtenaar is. Daarnaast geldt ten aanzien van de opmerking dat geen taxateur ter plaatse is geweest dat fysieke taxatie door een taxateur niet noodzakelijk is. Het kan zijn dat de taxateur aanleiding ziet voor onderzoek ter plaatse. In onderhavig geval is dit de taxateur niet nodig gebleken. Het staat eiseres vrij om foto’s te overleggen.
8.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het onderhoud heeft gekwalificeerd op voldoende/ matig en de voorzieningen op eenvoudig/ matig. Op basis van deze i-WOZ gegevens in vergelijking met de door eiseres ingediende foto’s kan de rechtbank de kwalificatie voldoende/ matig en eenvoudig/ matige voorzieningen op de waardepeildatum volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen9.Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond. De heffingsambtenaar moet wel het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiseres moet vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.