Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2354
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [object 1] in [plaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 30 juni 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 3.912.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 2 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 26 februari 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur.
1.5.
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. De gemachtigde heeft na het sluiten van het onderzoek nadere stukken ingediend bij de rechtbank. Op 4 maart 2024 is een brief met datum van 28 februari 2024 van de gemachtigde binnen gekomen. In deze brief wordt verwezen naar een brief van de rechtbank met datum van 21 februari 2024. De gemachtigde stelt deze brief pas
nade zitting per post te hebben ontvangen. Gemachtigde verzoekt met verwijzing naar deze brief om een heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 4 ingaan op dit verzoek.
nade zitting per post te hebben ontvangen. Gemachtigde verzoekt met verwijzing naar deze brief om een heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 4 ingaan op dit verzoek.
Overwegingen
2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. In deze brieven staan algemene overwegingen alsook vragen die vaak geen betrekking hebben op de concrete zaak. Om die reden is de gemachtigde op de zitting gevraagd welke specifieke beroepsgronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2.1.
De onroerende zaak aan de [object 1] in [plaats] heeft als bouwjaar ca. 1900 en een oppervlakte van 1.523 m2.
2.2.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
3.2.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Verzoek om heropening
4. De rechtbank heeft in het verzoek van de gemachtigde (brief van 28 februari 2024) geen reden gezien om het onderzoek ter zitting te heropenen en een nadere zitting te houden. In de brief van de rechtbank met datum van 21 februari 2024 heeft de gemachtigde een termijn tot 20 maart 2024 gekregen waarbinnen hij een nader of gewijzigd standpunt naar aanleiding van het verweerschrift kan innemen. In deze gang van zaken ziet de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen en eiseres alsnog een termijn te geven voor een nader of gewijzigd standpunt. Immers, op de zitting heeft gemachtigde van eiseres alle ruimte gekregen om zijn nadere of gewijzigde standpunten naar aanleiding van het verweerschrift duidelijk te maken. Het verweerschrift is in deze zaak al op 27 oktober 2023 aan de gemachtigde van eiseres doorgestuurd, waardoor hij ruimschoots de tijd heeft gehad om naar aanleiding van dit stuk eventuele nadere standpunten voorafgaande of op de zitting kenbaar te maken, wat gemachtigde – zo blijkt uit het vervolg van de uitspraak – ook heeft gedaan. Niet is gebleken dat gemachtigde in zijn belangen is geschaad. Hoewel het ongelukkig is dat de brief met deze termijn is verstuurd, had het gemachtigde duidelijk kunnen zijn dat deze brief per abuis door de rechtbank is verstuurd. Het verzoek om heropening van de zaak wordt om deze redenen afgewezen.
Inhoudelijke beoordeling van het geschil
5. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 269.065,- per jaar (huurwaarde per m²: € 177,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in het centrum van [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 14,5. De heffingsambtenaar heeft de om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met vijf, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Eén van deze onderbouwingen betreft het eigen verkoopcijfer van het object zelf. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook gelegen in het centrum van [plaats] en de heffingsambtenaar heeft meerdere referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De getaxeerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten
6. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar referentieobjecten heeft geselecteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. Zo wijken de referentieobjecten af qua ligging en soort object. In dat kader wijst eiseres op de beperkte parkeergelegenheid aan de [straat 1] en het feit dat er vergeleken wordt met kantoren terwijl het object van eiseres een kantoor/winkel met opslag/magazijn is. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat (naast het object zelf) twee van de gebruikte referentieobjecten eveneens aan de [straat 1] zijn gelegen en daarmee dezelfde parkeerproblemen kennen. Ook de andere referentieobjecten zijn in het centrum aan de ( [straat 2] van [plaats] gelegen, waar eveneens beperkte parkeergelegenheid is.
6.2.
Verder wijst de heffingsambtenaar er op dat het niet om het feitelijke gebruik van het object gaat, maar om de gebruiksmogelijkheden die op basis van het bestemmingsplan mogelijk zijn. Het object is een pand waarin op de begane grond meerdere gebruiksmogelijkheden zijn toegestaan. Zo kan het pand als winkel worden gebruikt, maar is er ook een kantoorfunctie toegestaan. Meerdere van de referentieobjecten zijn eveneens panden waarin verschillende gebruiksmogelijkheden, zoals detailhandel of kantoren, zijn toegestaan. Gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar op de zitting zijn de referentieobjecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. Bij dat oordeel betrekt zij dat de gemachtigde van eiseres de stelling van de heffingsambtenaar niet gemotiveerd heeft betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
7. Eiseres stelt dat de huurwaarde per m2 te hoog is vastgesteld. Vergeleken met de gebruikte referentieobjecten zit de huurwaarde per m2 van het object van eiser aan de bovenkant. Omdat is uitgegaan van een te hoog huurcijfer, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
De rechtbank is het niet met eiseres eens. Het huurcijfer van het object ligt in de lijn van de huurcijfers waarmee wordt vergeleken weliswaar aan de bovenkant, maar zoals de taxateur op de zitting heeft toegelicht is de gemixte bestemming met meerdere gebruiksmogelijkheden van het pand daar ook van op invloed geweest. Voor het winkelgedeelte is namelijk een hogere prijs gehanteerd. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
8. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld, mede gelet op het feit dat het pand van eiseres lang leeg heeft gestaan. Volgens eiseres had het leegstandsrisico 40% moeten zijn en had de hoogte van de kapitalisatiefactor daar op moeten worden gecorrigeerd. Doordat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor, is de eindwaarde te hoog vastgesteld.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting is door de heffingsambtenaar uitgelegd dat het leegstandsrisico waar eiseres op doelt wordt gebruikt wanneer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd op basis van de bottom up-methode. In dit geval is door de heffingsambtenaar de top down-methode gebruikt waarbij het leegstandsrisico is verdisconteerd in het verkoopcijfer en er geen gebruik wordt gemaakt van percentages voor het leegstandsrisico. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in deze uitleg. Naar het oordeel van de rechtbank was de heffingsambtenaar in het onderhavige geval niet gehouden om een bottom-up berekening (een opbouw van de kapitalisatiefactor van onderaf met gegevens van het bedrijfsobject) met een leegstands- en beheersrisico’s te overleggen. Uit de taxatiematrix blijkt dat in dit geval voldoende geschikte verkoopcijfers beschikbaar waren om de kapitalisatiefactor van het object van eiseres mee te bepalen. Ook heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt hoe met de verkoopcijfers van de referentieobjecten de kapitalisatiefactoren zijn bepaald en wat de verhouding daarvan is ten opzichte van het object van eiseres. Omdat in de marktgegevens het eventuele leegstands- en beheersrisico is verdisconteerd, is er bovendien geen noodzaak om deze afzonderlijk voor het object te bepalen. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 14,5 voor het object. Die is ruim lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten die variëren van 15,4 tot en met 24,6). Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. Bovendien ziet de rechtbank nog steun hiervoor in het eigen aankoopcijfer van mei 2018 van het object. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
Immateriële schadevergoeding
9. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de rechtbank verzocht om immateriële schadevergoeding toe te kennen wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank heeft vervolgens beoordeeld of de redelijke termijn overschreden is. Aangezien het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen op 28 juni 2022, constateert de rechtbank dat de redelijke termijn niet is overschreden. Er bestaat dus geen reden voor het toekennen van immateriële schadevergoeding.
Conclusie en gevolgen
10. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
10.1.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.