Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1395
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Poen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: M.M. Dens).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 24 januari 2023.
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 291.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 1 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Overwegingen
2. De woning is een in 1997 gebouwde tussenwoning met een berging van 8 m2 en een dakterras. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m2 en is gelegen op een kavel van 183 m2.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 277.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 291.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 10 juli 2020 voor € 257.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 juli 2020 voor € 280.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 2 juni 2020 voor € 285.022,-.
Beoordeling door de rechtbank
7. Bij de beoordeling van het standpunt van eiser stelt de rechtbank voorop dat eiser op de zitting zijn beroepsgronden heeft beperkt tot hetgeen op zitting is besproken. De rechtbank zal de overige beroepsgronden van eiser daarom niet bespreken in haar uitspraak.
De taxatiematrix van verweerder
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn namelijk goed vergelijkbaar met de woning van eiser voor wat betreft grootte, bijgebouwen, bouwjaar, ligging en uitstraling. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van deze referentiewoningen volgt een marktprijs van tussen de € 1.564,- en € 2.020,- per m2. Voor de woning heeft verweerder een waarde van € 1.754,- per m2 gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Wat eiser heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit.
De BAG-registratie
10. Eiser voert aan dat er verschillen zijn tussen de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen in de taxatiematrix en de oppervlakten volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Eiser twijfelt er daarom aan of verweerder bij de waardering van de juiste objectkenmerken is uitgegaan.
11. De rechtbank volgt het betoog van eiser niet. Door de taxateur van verweerder is op de zitting uitgelegd dat wordt uitgegaan van de oppervlaktes zoals blijkt uit de WOZadministratie van verweerder. In de BAG wordt een andere berekeningsmethodiek gehanteerd. Bij de BAG wordt bijvoorbeeld verplicht de oppervlakte van garages opgenomen als gebruiksoppervlakte, terwijl verweerder de oppervlakte van het woongedeelte afzonderlijk van garages taxeert. De rechtbank is van oordeel dat verweerder van deze eigen administratie uit mag gaan, omdat verweerder niet gehouden is om uit te gaan van de BAG. Uit de enkele stelling van eiser, zonder nadere onderbouwing, is de rechtbank ook niet gebleken dat de registratie van verweerder onjuist is.
Voorzieningen
12. Eiser stelt dat de voorzieningen van referentiewoning 3 bovengemiddeld moeten worden gekwalificeerd, omdat de badkamer uit 2011 dateert, de keuken uit 2018 dateert en deze er netjes uitzien.
13. Verweerder heeft de voorzieningen van de woning gekwalificeerd als gemiddeld (kwalificatie 3). Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat een bouwjaar niks zegt over de staat van de voorzieningen. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en ziet in de enkele stelling van eiser dat de voorzieningen er netjes uitzien, zonder nadere onderbouwing, geen aanleiding om te oordelen dat de voorzieningen van referentiewoning 3 te laag zijn gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexeringspercentages
14. Eiser betwist dat verweerder de juiste indexeringspercentages heeft gebruikt. Hij verwijst hiervoor naar een andere bij deze rechtbank aanhangige zaak waarin verweerder een tabel met andere indexeringspercentages heeft overgelegd.
15. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat geen gebruik wordt gemaakt van harde kwartaalcijfers, omdat deze statistisch niet goed bruikbaar zijn. Per kwartaal vinden namelijk onvoldoende verkopen plaats. Verweerder heeft de prijsontwikkeling van hoek- en rijwoningen daarom over een aantal kwartalen in kaart gebracht en op basis daarvan de waardeontwikkeling vastgesteld en vertaald in indexeringspercentages.
16. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. In deze zaak heeft verweerder met de in deze zaak overgelegde stukken voldoende onderbouwd dat is uitgegaan van indexeringspercentages die de prijsontwikkeling van hoek- en rijwoningen in [plaats] weergeven.
17. Het is de rechtbank daarnaast ook niet gebleken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is gewaardeerd, ook al zou verweerder zijn uitgegaan van een indexeringspercentage dat iets te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is getaxeerd op € 302.000,- terwijl verweerder de woning heeft gewaardeerd € 291.000,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.