Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1337
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Poen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: M.M. Dens).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 20 januari 2023.
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 269.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 1 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Overwegingen
2. De woning is een in 1972 gebouwde hoekwoning met een berging van 9 m2 en een dakterras. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 129 m2 en is gelegen op een kavel van 236 m2.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 245.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 269.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 juni 2021 voor € 312.126,-;
- [adres 3] , verkocht op 17 september 2020 voor € 203.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 14 april 2020 voor € 201.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
7. Bij de beoordeling van het standpunt van eiser stelt de rechtbank voorop dat eiser op de zitting zijn beroepsgronden heeft beperkt tot hetgeen op zitting is besproken. De rechtbank zal de overige beroepsgronden van eiser daarom niet bespreken in haar uitspraak.
De taxatiematrix van verweerder
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn namelijk goed vergelijkbaar met de woning van eiser voor wat betreft grootte, bouwjaar, ligging en uitstraling. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van deze referentiewoningen volgt een marktprijs van tussen de € 1.150,- en € 1.312,- per m2. Voor de woning heeft verweerder een waarde van € 1.215,- per m2 gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Wat eiser heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit.
Ligging
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van onderhavig object. Volgens eiser is de woning gelegen aan een slecht onderhouden groenstrook waar de hondenpoep niet wordt opgeruimd. Eiser is van mening dat deze specifieke ligging een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. Verder verwijst eiser naar de uitspraak op bezwaar waarin verweerder de ligging van het object aan de [adres 5] als gemiddeld heeft gekwalificeerd (kwalificatie 3) terwijl de ligging van het object aan de [adres 3] slechter is gekwalificeerd (kwalificatie 2).
11. Verweerder motiveert in het verweerschrift dat onderhavige woning net zoals alle woningen die uitzicht hebben op groen een goede ligging hebben (kwalificatie 4). Omdat de referentiewoningen uitzicht hebben op woningen en parkeerplaatsen heeft verweerder bij referentiewoning 1 en 3 de ligging als gemiddeld gekwalificeerd. Voor referentiewoning 2 is de ligging slechter gekwalificeerd (kwalificatie 2), omdat deze naast het uitzicht op woningen en een parkeerplaats ligt bij de drukke [straat] . De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Dat in de uitspraak op bezwaar de ligging van het object aan de [adres 5] als gemiddeld is gekwalificeerd, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld of dat de waarde niet inzichtelijk is onderbouwd. Verweerder heeft aan de waarde drie nieuwe referenties ten grondslag gelegd, en [adres 5] niet meer gebruikt als onderbouwing van de waarde, en in vergelijking met deze panden de ligging van onderhavige woning als bovengemiddeld gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.