Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/138
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T.C.A. Houkes).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.536.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 november 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 maart 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder, hebben deelgenomen aan de zitting.
Het geschil
2. De woning is een in 1921 gebouwde vrijstaande rietgedekte woning, met een dakkapel, een overkapping van 15 m2, een aanbouw van 25 m2, een atelier van 35 m2 en een berging van 25 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 158 m2 en is gelegen op een perceel van 1150 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 998.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.536.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder in bezwaar de woning vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 september 2021 voor € 2.150.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 september 2021 voor € 1.600.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 31 maart 2020 voor € 1.900.000,-.
De WOZ-waarde van de woning
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in de dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van deze referentiewoningen volgt een marktprijs van tussen de € 4.066,- en € 6.385,- per m2. Voor de woning heeft verweerder een waarde van € 3.500,- per m2 gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de referentiewoningen niet goed bruikbaar zijn, omdat ze bovengemiddeld zijn ten opzichte van onderhavige woning. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder heeft toegelicht dat voor onderhavige woning geen identieke referentieobjecten te vinden zijn, maar de referenties wel vergelijkbaar zijn als het gaat om ligging, type en bouwjaar. Ten aanzien van de verschillen in onderhoud, uitstraling en voorzieningen heeft verweerder dit verdisconteerd in de m2-prijs. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Perceel
10. Eiser voert aan dat het betrekkelijk smalle perceel een waardeverminderend effect heeft. Verweerder heeft hier volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat onderhavige woning een smalle kavel heeft, maar dat deze wel functioneel is. Dat de woning niet op het midden van het perceel gesitueerd is, heeft geen negatieve invloed op de gebruiksmogelijkheden. De voortuin, zijtuin en achtertuin zijn goed bruikbaar. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiser heeft ook niet met stukken onderbouwd dat sprake is van een waardeverminderend effect. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.