Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5708
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 379.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
10 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
10 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 oktober 2023. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, P.E. Boersma, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1959 gebouwde tussenwoning met een berging. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 179 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde van € 379.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 270.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 17 april 2020 voor € 325.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 maart 2020 voor € 397.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 november 2019 voor € 525.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 12 januari 2021 voor € 389.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 10 december 2019 voor € 330.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 5] en [adres 6] goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank is van oordeel dat [adres 4] niet goed vergelijkbaar is met de woning, omdat deze woning volledig is gerenoveerd, in een (veel) betere staat verkeert, een groter perceeloppervlakte heeft en een andere type woning is. Daarbij komt dat [adres 4] een vergelijkbaar gebruiksoppervlak heeft, terwijl het verschil in waarde ongeveer € 200.000,- bedraagt. De rechtbank laat deze woning dus buiten beschouwing. Uit de matrix, op referentiewoning 3 na, volgt dat verweerder voor de woning de laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte, grootte van de kavel en de onderhoudstoestand. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eiser stelt dat verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden. In het bezwaarschrift heeft eiser aan verweerder verzocht om toe te zenden: “Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.”
9. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Het taxatieverslag valt zonder meer onder de werkingssfeer van deze bepaling. Ook gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, moeten in afschrift worden verstrekt. Daarvoor is nodig dat degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens. [1]
10. Eiser heeft van verweerder het taxatieverslag en de grondstaffel ontvangen. Informatie over “minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen” heeft verweerder echter niet verstrekt. In de uitspraak op bezwaar is daarover overwogen ”De gemeente heeft bij het taxeren met een veel groter aantal woningen vergeleken dankzij de modelmatige waardebepaling, maar op het taxatieverslag worden in de regel drie andere verkochte woningen vermeld.”
11. De rechtbank is van oordeel dat de gevraagde gegevens niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. De “minstens 6 referentiewoningen”, voor zover de woningen die op het taxatieverslag staan daar niet onder vallen, betreffen woningen die verweerder wellicht wel aan de vaststelling van de waarde ten grondslag had kunnen leggen, maar die daaraan niet ten grondslag zijn gelegd. Ook tegen de achtergrond dat binnen de modelmatige waardebepaling een selectie van geschikte referentiewoningen plaatsvindt, zijn de woningen die niet of minder geschikt zijn bevonden niet aan te merken als gegevens die aan de waardebepaling ten grondslag liggen.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
12.1
Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 2] niet als onderbouwing dienen, omdat deze woning is verkocht met een niet-bewoningsclausule: de woning was ten tijde van de verkoop niet bewoond, waardoor er mogelijk minder zicht is op de gebreken. Volgens eiser voldoet deze referentiewoning niet aan het criterium van art. 17 van Pro de Wet WOZ. De woning is niet met de beste voorbereiding en wetenschap verkocht. De rechtbank is het niet met eiser eens. De woning is op de openbare markt aangeboden. De koper heeft kennis kunnen nemen van alle kenbare informatie over de woning, inclusief het ‘gebrek aan informatie over de woonervaring’. De koper had hier zelf onderzoek naar kunnen doen. Het is dus aannemelijk dat de woning na beste voorbereiding en wetenschap is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat deze referentiewoning als onderbouwing kan worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
12.2
Eiser stelt verder dat de referentiewoning [adres 3] niet als onderbouwing kan dienen, omdat deze woning als hoekwoning meer privacy en (uitbouw)mogelijkheden heeft. De rechtbank overweegt dat verweerder met de verschillen tussen de woning en deze woning voldoende rekening heeft gehouden. Deze woning heeft dezelfde waardering op de KOUDV-factoren en met het verschil in kaveloppervlak is rekening gehouden. De rechtbank merkt nog op dat zelfs als deze referentiewoning buiten beschouwing wordt gelaten, de overige drie referentiewoningen de waarde van de woning onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
12.3
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de verschillen tussen de woning en [adres 5] rekening is gehouden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit analyse van de verkoop van deze woning en de waardebepaling van de woning is zichtbaar dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in kaveloppervlak en staat van onderhoud en voorzieningen. [adres 5] heeft een hogere waarde dan de woning, maar dat is verklaarbaar omdat deze woning ook een betere staat van onderhoud en voorzieningen heeft. Gelet op de vrije bewijsleer is de omstandigheid dat de taxateur geen rekenmodel met correctiepercentages hanteert niet van belang. De beroepsgrond slaagt niet.
12.4
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de verschillen tussen de woning en [adres 6] rekening is gehouden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit analyse van de verkoop van deze woning en de waardebepaling van de woning is zichtbaar dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in kaveloppervlak en staat van onderhoud en voorzieningen. [adres 6] heeft een soortgelijke waardering op de KOUDV-factoren als de woning. Alleen is de staat van onderhoud iets beter (matig/voldoende) dan van de woning (matig). De woning heeft een aanzienlijk lagere prijs per m2 (€ 2.361,-) dan die van [adres 6] (€ 3.497,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.