Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4903
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 612.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
4 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
4 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 oktober 2023. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, P.E. Boersma, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1915 gebouwde tussenwoning. Bij de woning behoort een perceel met een oppervlakte van 97 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde van € 534.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 612.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met 3 verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 maart 2021 voor € 605.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 november 2020 voor € 550.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 november 2019 voor € 583.500,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling, ligging en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eiser stelt dat verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden. In het bezwaarschrift heeft eiser aan verweerder verzocht om toe te zenden: “Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.”
9. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Het taxatieverslag valt zonder meer onder de werkingssfeer van deze bepaling. Ook gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, moeten in afschrift worden verstrekt. Daarvoor is nodig dat degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens. [1]
10. Eiser heeft van verweerder het taxatieverslag en de grondstaffel ontvangen. Informatie over “minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen” heeft verweerder echter niet verstrekt. In de uitspraak op bezwaar is daarover overwogen ”De gemeente heeft bij het taxeren met een veel groter aantal woningen vergeleken dankzij de modelmatige waardebepaling, maar op het taxatieverslag worden in de regel drie andere verkochte woningen vermeld.”
11. De rechtbank is van oordeel dat de gevraagde gegevens niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. De “minstens 6 referentiewoningen”, voor zover de drie woningen die op het taxatieverslag staan daar niet onder vallen”, betreffen woningen die verweerder wellicht wel aan de vaststelling van de waarde ten grondslag had kunnen leggen, maar die daaraan niet ten grondslag zijn gelegd. Ook tegen de achtergrond dat binnen de modelmatige waardebepaling een selectie van geschikte referentiewoningen plaatsvindt, zijn de woningen die niet of minder geschikt zijn bevonden niet aan te merken als gegevens die aan de waardebepaling ten grondslag liggen.
De gehanteerde referentiewoningen
12. Eiser stelt dat uit de referentiewoningen blijkt dat verweerder aan de woning een lagere waarde per m2 had moeten toekennen. Verweerder heeft met de taxatiematrix en de toelichting hierop op de zitting duidelijk gemaakt dat de woningwaarde per m2 niet te hoog is vastgesteld. [adres 2] en [adres 3] zijn volgens de taxateur het beste te vergelijken met de woning. Het belangrijkste verschil met eisers woning is dat de staat van onderhoud van die referentiewoningen ‘matig’ is, terwijl de staat van onderhoud van eisers woning ‘voldoende’ is. Analyse van de verkoopprijzen van beide woningen leidt tot een woningwaarde per m2 van € 3.998,- voor [adres 2] en € 3.651,- voor [adres 3] . Gemiddeld is dat € 3.825,-. Verweerder heeft bij de waardebepaling gerekend met een waarde per m2 van € 4.066,- voor eisers woning. De rechtbank volgt verweerder dat het verschil tussen de (gemiddelde en afzonderlijke) woningwaardes van de referentiewoningen en de woning van eiser verklaard wordt door het verschil in onderhoudstoestand. De rechtbank is van oordeel dat een woningwaarde van € 4.066,- voor eisers woning niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woning
13. Eiser stelt verder dat verweerder de waarde van de woning had moeten onderbouwen met [adres 5] . Volgens eiser onderbouwt [adres 5] een lagere waarde. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Verweerder heeft op de zitting voldoende toegelicht dat [adres 5] een ongunstiger ligging heeft omdat die is gelegen aan een drukke weg waarover andere bussen rijden. Daarbij komt dat [adres 5] tegenover een middelbare school ligt. Eiser heeft gesteld dat zijn woning is gelegen tegenover het [naam] en dat dat betekent dat er ook veel verkeersdrukte is. Verweerder betwist deze stelling van eiser en heeft toegelicht dat de woning in een woonwijk ligt aan een straat met eenrichtingsverkeer (net als de referentiewoningen) en dat er verkeersdrempels zijn. Eiser maakt niet aannemelijk dat [adres 5] een geschikte referentiewoning is die een lagere waarde van de woning zou kunnen onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.