Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/571737 / KG ZA 24-125
Vonnis in kort geding van 2 april 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. D. Evers te Ede,
tegen
ZIJ DIE VERBLJVEN [straat] [nummeraanduiding 1] TE [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: de krakers,
advocaat: mr. M.F. van Hulst te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 13 en nagekomen producties 14 t/m 23,
- de mondelinge behandeling, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van de krakers.
- de mondelinge behandeling, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van de krakers.
1.2.
Op 26 maart 2024 heeft mr. N.A.J. Purcell, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij was namens
[eiseres] aanwezig de heer [A] (algemeen directeur). Van de krakers was aanwezig mevrouw [B] , bijgestaan door mr. M.F. van Hulst.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft gezegd dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] is sinds 30 december 2022 eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] . Zij heeft deze op het moment van aankoop de leegstaande bedrijfsruimte gekocht met het doel die te transformeren naar een full service kantoor concept. Een dergelijk concept biedt volledig ingerichte kantoorruimte die flexibel te huren is. De bedrijfsruimte verkeert op dit moment in onverhuurbare staat vanwege schade die is veroorzaakt door de exploitatie van een wietplantage in het verleden. Begin 2023 heeft [eiseres] tekeningen laten maken en vergunningen aangevraagd. Op 30 oktober 2023 heeft de gemeente [gemeente] een vergunning verleend voor een verbouwing van de panden op nummer [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 1] tot één kantoorpand. [eiseres] wil op zeer korte termijn starten met sloopwerkzaamheden ter voorbereiding van geplande bouwwerkzaamheden van het pand op nummer [nummeraanduiding 1] , maar heeft op 26 februari 2024 geconstateerd dat een gedeelte van die bedrijfsruimte is gekraakt.
2.2.
Op 1 maart en opnieuw op 6 maart 2024 heeft [eiseres] per (aangetekende) post en per deurwaardesexploot gedaagden gesommeerd om het pand uiterlijk 4 maart, respectievelijk 7 maart 2024 te verlaten. Gedaagden hebben geen gehoor gegeven aan de sommatie. [eiseres] kan hierdoor niet met de geplande werkzaamheden starten en vordert daarom in dit kort geding ontruiming. Ook vordert zij een voorschot op schadevergoeding.
3.De beoordeling
Ontruiming
3.1.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW Pro bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.2.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat Pro iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.3.
Vast staat dat [eiseres] eigenaar is van het pand aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] . De krakers betwisten niet dat zij, zoals [eiseres] stelt, zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Dat is een evidente inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] , zodat de vordering tot ontruiming van [eiseres] , in beginsel toegewezen kan worden.
3.4.
Met een eventuele ontruiming komt wel het door artikel 8 EVRM Pro beschermde huisrecht van de krakers in het geding. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof voor de Rechten van de Mens volgt dat een huisrecht wordt ontleend aan de feitelijke bewoning, waarbij niet van belang is of die bewoning rechtmatig is. Een ontruiming is een vergaande inmenging in de uitoefening van het huisrecht. Iedereen die het risico loopt op een dergelijke inmenging moet daarom in beginsel de mogelijkheid hebben de proportionaliteit daarvan een door de rechter te laten toetsen, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Doorgaans zal in het concrete geval het belang van de eigenaar zwaarder wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, zwaarder weegt.
3.5.
Daarom moet de vraag beantwoord worden of de ontruimingsvordering afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter alleen aan de orde indien [eiseres] haar bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat zij, in aanmerking nemend haar belang bij ontruiming en het belang van de krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen (artikel 3:13 BW Pro). Tegen die achtergrond moet [eiseres] het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende concreet onderbouwen. Daarnaast mag volgens vaste rechtspraak de ontruiming van een gekraakt pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand leiden.
3.6.
[eiseres] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming en dat er geen ongerechtvaardigde leegstand zal ontstaan na de ontruiming.
3.7.
Het is voldoende aannemelijk dat [eiseres] voordat het totale verbouwingsplan wordt uitgevoerd, waarbij de panden op nummer [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 1] tot één kantoorpand zullen worden verbouwd, het pand op nummer [nummeraanduiding 1] al wil en zal verbouwen. Dat, zoals namens de krakers is aangevoerd, de panden op nummer [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] op dit moment nog verhuurd worden en de huur nog een tijd loopt, betekent niet dat [eiseres] niet moet worden geloofd. Het is logisch dat [eiseres] wil beginnen met de verbouwing van nummer [nummeraanduiding 1] , nu dat pand leegstaat, maar door de onder 2.1 genoemde schade onverhuurbaar is. [eiseres] heeft de panden aangekocht om huurinkomsten te genereren, niet om ze leeg te laten staan. Ze heeft geen enkele reden om het pand op nummer [nummeraanduiding 1] jarenlang leeg te laten staan totdat de huurovereenkomsten van de andere panden zijn afgelopen, ook al wil ze te zijner tijd alle panden bij elkaar trekken.
3.8.
Daarbij komt - ten overvloede - dat voldoende aannemelijk is dat sprake is van enige overlast door de krakers. Dat blijkt onder meer uit de aangifte. Er wordt door partijen wel over de intensiteit van die overlast getwist, maar de krakers hebben zelf ook toegegeven dat er geluidsoverlast is geweest. Ook hebben zij niet ontkend dat er spullen bij de buren zijn gestolen. [eiseres] wordt hier door zijn huidige huurders (op nummer [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] ) op aangesproken en heeft er belang bij dat zij haar huurders een ongestoord huurgenot kan bieden.
3.9.
Dit alles leidt ertoe dat het belang van [eiseres] bij ontruiming van het gekraakte pand zwaarder weegt dan het woonbelang en het huisrecht van de krakers. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.
Vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv
3.10.
Dat geldt ook voor de vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv. [eiseres] heeft er immers belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming of nadien wel zonder recht of titel in het pand bevinden.
Ontruimingstermijn
3.11.
[eiseres] heeft gevraagd om een termijn van 3 dagen. Namens de krakers is verzocht om in geval van toewijzing van de vordering de ontruimingstermijn te verruimen en is toegezegd dat zij zodra [eiseres] een concrete planning heeft en een datum waarop zij met de werkzaamheden zal aanvangen, het pand zullen verlaten. De termijn van 3 dagen is vrij kort. Nu [eiseres] nog geen heel concrete planning en aanvangsdatum voor de werkzaamheden heeft, bepaalt de voorzieningenrechter de ontruimingstermijn op twee weken.
Dwangsom
3.12.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat die overbodig is. Nu de ontruiming is toegewezen heeft [eiseres] met dit vonnis een effectief middel in handen om te zorgen dat de krakers de onroerende zaak verlaten.
Machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren / sterke arm
3.13.
Ook de gevorderde machtiging om de ontruiming “zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie” wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv Pro volgt dat een gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. [eiseres] mag de deurwaarder inschakelen als de krakers niet vrijwillig tot ontruiming overgaan. De deurwaarder is bevoegd bij de tenuitvoerlegging van het vonnis zonodig de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Er bestaat daarom ook geen aanleiding om de vordering tot het verlenen van een machtiging om zelf met behulp van de sterke arm van justitie en politie toe te wijzen.
Voorschot op de schadevergoeding
3.14.
Deze vordering wordt afgewezen omdat [eiseres] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat de door haar gestelde schade is veroorzaakt door de krakers of het gevolg is van het handelen van de krakers. Wat betreft de schade aan de lift van het naastgelegen pand op nummer [nummeraanduiding 3] ontkennen de krakers dat zij daar iets mee te maken hebben. Voor de schade bestaande uit het plaatsen van containers, beveiligingshekken en een beveiliger is niet evident dat die het gevolg is van onrechtmatig handelen door de krakers. Bovendien heeft [eiseres] niet onderbouwd waaruit het spoedeisend belang bestaat bij een voorschot op de schadevergoeding.
3.15.
De advertentiekosten van € 325,42 die [eiseres] vordert hebben betrekking op de kosten van publicatie van een uittreksel van de dagvaarding in het [.] (artikel 61 Rv Pro). Deze kosten worden aangemerkt als proceskosten en worden hieronder toegewezen.
De proceskosten
3.16.
[eiseres] krijgt grotendeels gelijk. De krakers worden daarom hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 112,37
-kosten publicatie € 325,42
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.410,79
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
veroordeelt degenen die verblijven aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] om die onroerende zaak binnen twee weken na betekening van dit vonnis geheel ontruimd ter beschikking te stellen van [eiseres] , en beveelt de krakers de onroerende zaak met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen,
4.2.
bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3.
veroordeelt degenen die verblijven aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.410,79, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan die veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, wordt daar € 92,00 bij opgeteld,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.