ECLI:NL:RBMNE:2024:2805

• Datum uitspraak: 7 mei 2024
• Publicatiedatum: 3 mei 2024
• Zaaknummer: 11026684 \ MV EXPL 24-41 D/51246 van
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.P.P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering toegang en schadevergoeding wegens onvoldoende bewijs huurovereenkomst

De eiser vorderde in kort geding toegang tot een kamer in een woning die door gedaagde was gekocht via executieveiling, alsmede een voorschot op schadevergoeding en incassokosten. Eiser stelde een huurovereenkomst te hebben met de vorige eigenaar, die volgens hem door gedaagde als opvolgend verhuurder moest worden gerespecteerd.

De rechtbank oordeelde dat eiser onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat er op het moment van eigendomsoverdracht een geldige huurovereenkomst bestond. De ingediende huurovereenkomst uit 2008 werd door gedaagde gemotiveerd betwist en betalingsbewijzen betroffen oude perioden. Ook de veilingadvertentie en verklaringen van eiser en zijn vader waren niet overtuigend, mede door hun belang bij het belemmeren van de executoriale verkoop.

Verder was er geen spoedeisend belang bij het voorschot op schadevergoeding, mede vanwege het grote restitutierisico en onvoldoende onderbouwing van materiële en immateriële schade. De vordering tot incassokosten werd daarom ook afgewezen. Eiser werd veroordeeld in de proceskosten van gedaagde.

Uitkomst: De vorderingen tot toegang tot de kamer en voorschot op schadevergoeding worden afgewezen wegens onvoldoende bewijs van huurovereenkomst en gebrek aan spoedeisend belang.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 7 mei 2024

in de zaak met zaaknummer: 11026684 \ MV EXPL 24-41 D/51246 van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser, hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.A.K. Rahman.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 april 2024 met 7 producties;
- de conclusie van antwoord met 9 producties;

- de aanvullende producties 8 tot en met 10 van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 23 april 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de pleitnota van mr. De Jong;

- de pleitnota van mr. Rahman, voorgedragen door [gedaagde] .

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling van 23 april 2024 was [eiser] aanwezig, bijgestaan door mr. De Jong. Verder was aan de zijde van [eiser] de heer [A] (hierna: [A] ), vader van [eiser] , aanwezig. Ook [gedaagde] was aanwezig.

1.3.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvullende producties 8 tot en met 10 van [eiser] , omdat deze volgens [gedaagde] te laat zijn ingediend. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de producties buiten beschouwing te laten. Het gaat om producties met een beperkte omvang en [gedaagde] heeft hier – voor zover van belang – tijdens de mondelinge behandeling op kunnen reageren.

1.4.

Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2. De feiten

2.1.

[A] was tot en met 29 februari 2024 eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is door middel van een openbare veiling op 6 februari 2024 verkocht aan [gedaagde] . De levering van de woning vond plaats op 29 februari 2024. Sindsdien is [gedaagde] eigenaar van de woning.

2.2.

[gedaagde] heeft de sloten van de woning laten vervangen.

2.3.

In de veilingadvertentie van de woning stond – voor zover van belang – het volgende:

“
Tot en met 22 januari 2024 24:00 is een onderhands bod mogelijk.

(…)

Gebruik Gedeeltelijk verhuurd ”

2.4.

Met ingang van 26 september 2022 huurde de heer [B] (hierna: [B] ) een kamer van 14m² in de woning. [B] heeft de huurovereenkomst eind januari 2024 opgezegd en heeft de kamer verlaten.

2.5.

Per e-mail van 21 maart 2024 schrijft de notaris die betrokken was bij de executieverkoop – voor zover van belang – het volgende aan de gemachtigde van [eiser] :

“
De heer [eiser] heeft zich bij ons nooit eerder als huurder gemeld. Wij zijn wel op de hoogte gebracht dat er een derde persoon woonachtig was in het pand die een kamer huurde. ”.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om hem binnen twee dagen na het vonnis toegang te verlenen tot de door hem gehuurde kamer, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag totdat een maximum van € 100.000,- is bereikt. Verder vordert [eiser] betaling van € 24.940,- aan voorschot op de door hem geleden schade (te vermeerderen met de wettelijke rente) en betaling van € 1.239,52 aan buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij een huurovereenkomst heeft en dat [gedaagde] als verhuurder tekortschiet door hem geen toegang tot de woning te verstrekken. Verder stelt [eiser] zich op het standpunt dat hij materiële en immateriële schade lijdt, die [gedaagde] moet vergoeden.

3.3.

[gedaagde] voert allereerst aan dat de kantonrechter niet bevoegd is om van de geldvorderingen van [eiser] kennis te nemen, omdat deze vorderingen samen het bedrag van € 25.000,- te boven gaan. Verder is volgens [gedaagde] geen sprake van een huurovereenkomst met [eiser] en is de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar.

4. De beoordeling

Bevoegdheid

4.1.

Het klopt dat de geldvorderingen van [eiser] samen het bedrag van € 25.000,- te boven gaan. Dat betekent in dit geval alleen niet dat de kantonrechter onbevoegd is om van de geldvorderingen kennis te nemen. Volgens [eiser] vordert hij een voorschot op de schadevergoeding omdat [gedaagde] zijn verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen en [eiser] daardoor schade lijdt. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten hangen samen met de schadevergoeding. De geldvorderingen hebben dus te maken met (de verplichtingen van [gedaagde] uit) de huurovereenkomst die volgens [eiser] bestaat. Daarom is de kantonrechter op grond van artikel 93 aanhef en sub c van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bevoegd om de geldvorderingen van [eiser] te behandelen.

Beoordelingskader in kort geding

4.2.

In dit kort geding moet allereerst worden beoordeeld of [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vorderingen heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Vervolgens moet beoordeeld worden of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

[gedaagde] hoeft [eiser] geen toegang tot de woning te verstrekken

4.3.

[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering tot het verlenen van toegang tot de woning. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij sinds de nacht van 28 op 29 februari 2024 geen onderdak heeft.

4.4.

[eiser] stelt dat hij in september 2008 met zijn vader [A] een huurovereenkomst heeft gesloten voor een kamer van 6m² in de woning. Volgens [eiser] betaalde hij een all-in huurprijs van € 250,- per maand. Om zijn standpunt te onderbouwen heeft [eiser] een schriftelijke huurovereenkomst uit 2008 ingediend, die volgens [eiser] door [A] is ondertekend. Daarnaast heeft [eiser] betalingsbewijzen en verklaringen van hemzelf en van [A] overgelegd en verwijst hij naar de veilingadvertentie van de woning. Volgens [eiser] is [gedaagde] door de eigendomsoverdracht de nieuwe verhuurder geworden en moet hij hem toegang tot de door hem gehuurde kamer verlenen.

4.5.

[gedaagde] voert aan dat [eiser] een vervalste huurovereenkomst heeft ingediend. Volgens [gedaagde] is de handtekening van [A] gekopieerd uit de huurovereenkomst tussen [A] en [B] , die [gedaagde] heeft ingediend. Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser] zich in de aanloop naar de veiling van de woning nooit als huurder bij de notaris heeft gemeld. Volgens [gedaagde] had alleen [B] een huurovereenkomst en is de woning daarom als “
gedeeltelijk verhuurd ” geadverteerd.

4.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij op het moment van de eigendomsoverdracht van de woning (nog) een huurovereenkomst had. De schriftelijke huurovereenkomst uit 2008 is in ieder geval niet voldoende, omdat [gedaagde] de echtheid van dat document gemotiveerd heeft weersproken. Ook de betalingsbewijzen zijn onvoldoende. De betalingen aan [A] die hieruit blijken zijn van lang geleden, namelijk uit periodes tussen 1 januari 2010 en 31 maart 2015. Die betalingen zeggen niets over de periode vlak voordat [gedaagde] eigenaar van de woning werd. Ook de veilingadvertentie en de door [eiser] ingediende verklaringen kunnen hem niet helpen. Het is goed mogelijk dat in de veilingadvertentie de huurovereenkomst met [B] wordt bedoeld. Uit de advertentie volgt dat deze is geplaatst voordat [B] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Verder zijn de verklaringen van [eiser] en [A] niet onafhankelijk en daarom – zonder andere onderbouwende stukken – niet overtuigend. Daarbij is ook van belang dat beiden het overduidelijk niet eens zijn met de executoriale verkoop en er voor hen dus een belang is gelegen om de ongestoorde afwikkeling ervan te belemmeren. Ook weegt de kantonrechter mee dat [eiser] zich tijdens het traject van de executoriale verkoop van de woning kennelijk niet als huurder bij de notaris heeft gemeld. Dat blijkt uit de e-mail van de notaris van 21 maart 2024. Verder heeft [eiser] e-mails tussen [A] en de notaris uit februari 2024 ingediend, waarin ook niets over een huurovereenkomst tussen [A] en [eiser] wordt vermeld.

4.7.

Op grond van het voorgaande is op voorhand onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal vaststellen dat sprake is van een huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] (als opvolgend verhuurder). De kantonrechter vindt dat op dit punt meer bewijslevering nodig is, bijvoorbeeld door getuigen te horen. Daarvoor is geen ruimte in een kort geding procedure. Daarom zal de vordering van [eiser] dat [gedaagde] hem toegang tot de woning moet verlenen in dit kort geding worden afgewezen. Dat geldt ook voor de dwangsom die [eiser] heeft gevorderd.

[gedaagde] hoeft [eiser] geen schadevergoeding te betalen

4.8.

[eiser] vindt dat [gedaagde] hem € 19.940,- aan voorschot op zijn materiële schade en € 5.000,- aan voorschot op zijn immateriële schade moet betalen. Volgens [eiser] heeft hij kosten voor overnachtingen moeten maken. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] een deel van zijn inboedel zonder toestemming in de tuin bij de woning heeft gezet. Het andere deel van de inboedel (waaronder fotoalbums, diploma’s en erfstukken) is volgens [eiser] door [gedaagde] afgevoerd en vernietigd. [eiser] stelt verder nog dat [gedaagde] op 28 februari 2024 – vóór de levering – de sloten van de woning vervangen, waardoor [A] niet bij zijn medicijnen kon en in het bijzijn van [eiser] een hartaanval kreeg. Volgens [eiser] kampt hij door de gebeurtenissen met psychische klachten.

4.9.

[gedaagde] voert aan dat hij de sloten pas na de levering op 29 februari 2024 heeft vervangen en dat de woning op dat moment, op vuilniszakken en een koffer met kleren na, leeg was. Volgens [gedaagde] heeft hij met [A] afgesproken dat hij de vuilniszakken en de koffer op het perceel zou zetten en heeft [eiser] de spullen later opgehaald.

4.10.

De kantonrechter zal eerst beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vordering heeft. Als in kort geding betaling van een geldsom wordt gevorderd, moet de kantonrechter terughoudend zijn in de beoordeling van die vordering. De kantonrechter zal niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is (waarover meer onder 4.12), maar ook of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat door onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In die beoordeling moet de kantonrechter de belangen van beide partijen afwegen. Daarbij moet de kantonrechter ook het restitutierisico betrekken. Dat betekent dat de kantonrechter zich de vraag moet stellen of [eiser] – als zijn geldvordering in dit kort geding wordt toegewezen – het bedrag aan [gedaagde] kan terugbetalen als [eiser] in een bodemprocedure ongelijk krijgt.

4.11.

De kantonrechter vindt dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij het door hem gevorderde voorschot op de schadevergoeding. [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit dit spoedeisend belang zou kunnen volgen. Verder ziet de kantonrechter in het gebrek aan onderdak en de (financiële) problemen van [eiser] (en [A] ) – zoals [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht – aanwijzingen voor een groot restitutierisico. De vordering van [eiser] zal alleen al om deze reden worden afgewezen.

4.12.

De kantonrechter vindt het van belang om het volgende nog duidelijk te maken. Ook als [eiser] wel een spoedeisend belang bij zijn vordering zou hebben, zou de kantonrechter het gevorderde voorschot afwijzen. [eiser] baseert zijn vordering op het standpunt dat [gedaagde] zijn verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen. Zoals al onder 4.6 en 4.7 is geoordeeld, is op voorhand niet aannemelijk dat tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst bestaat. Uit de dagvaarding begrijpt de kantonrechter dat [eiser] zich verder nog op het standpunt stelt dat – los van de vermeende huurovereenkomst – sprake is van een onrechtmatige daad door [gedaagde] . In dit kader heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij (materiële en immateriële) schade heeft geleden en dat die schade door [gedaagde] is veroorzaakt. Dat geldt al helemaal omdat [gedaagde] de aansprakelijkheid voor en (de hoogte van) de schade heeft weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter is meer bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding procedure geen ruimte biedt. Ook om deze reden is de vordering van [eiser] niet toewijsbaar.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 1.239,52 zullen worden afgewezen, omdat deze kosten samenhangen met de andere vorderingen die worden afgewezen.

Proceskosten

4.14.

[eiser] heeft ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 543,- aan salaris gemachtigde (tarief € 543,-) en € 135,- aan nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing).

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.