Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/3369, UTR 23/3371 en UTR 23/3372
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 mei 2024 in de zaak tussen
[bedrijf] B.V., uit [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 29 juni 2023.
1.1.
In de beschikking van 31 januari 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan
- [adres 1] (UTR 23/3369) in Amersfoort (het eerste object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 2.691.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022;
- [adres 2] (UTR 23/3371) in Amersfoort (het tweede object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.793.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022; en
- [adres 3] (UTR 23/3371) in Amersfoort (het derde object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 366.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022.
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf worden gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waardes van de objecten gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en drie taxatierapporten.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur], taxateur van verweerder.
Overwegingen
Procedeergedrag
2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaak betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Beoordeling van het geschil
3. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de objecten. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
Beoordeling door de rechtbank
[adres 1]
Huurwaarde
4. Eiseres heeft aangevoerd dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met onderhavig object, omdat ze veel kleiner zijn. Daarbij speelt ook de wet van afnemend grensnut ten aanzien van onderhavig object. Verder zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar, omdat sprake is van huurovereenkomsten met kortere duur ten opzichte van onderhavig object of de looptijd in het huurinlichtingenformulier is geheel niet ingevuld en daarom niet te vergelijken.
5. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat er niet veel buurpanden zijn die een vergelijkbare oppervlakte hebben als onderhavig object. Desondanks heeft verweerder met de ITZA-methode de huurwaarde kunnen vaststellen. Deze methode wordt niet door eiseres betwist. De taxateur heeft aansluiting gezocht bij de gerealiseerde huurcijfers rondom de waardepeildatum van vijf referentieobjecten. De gebruikte referentieobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als het object van eiseres en tevens in gebruik als winkelruimte. Gelet op de lagere m2-prijs van € 505,- ten opzichte van de referenties – waarbij is uitgegaan van een m2prijs tussen de € 524,- en € 590,- – is voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank acht de in de matrix genoemde huurcijfers, mede gelet op de toelichting van de taxateur op de zitting, voldoende bruikbaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
6. Eiseres voert verder aan dat zij het niet eens is met de vastgestelde kapitalisatiefactor, omdat verweerder bij een buurpand een kapitalisatiefactor van 10,7 heeft vastgesteld. Daarnaast is het niet aannemelijk, omdat verweerder met verschillende cijfers heeft gerekend in de bottom-up methode.
7. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de onderbouwing in het taxatierapport van verweerder dat de kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk is gemaakt. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van vergelijkingsobjecten met een kapitalisatiefactor tussen de 11,3 en 12,3. Om de kapitalisatiefactor van 9,7 verder inzichtelijk te maken heeft verweerder een bottom-up berekening overgelegd en op de zitting heeft de taxateur nader toegelicht dat deze berekening als extra controle wordt gebruikt. De verschillende cijfers in de bottom-up berekening zijn volgens de taxateur te verklaren, omdat het leegstandsrisico per moment verschilt. De berekening is verstrekt op basis van het percentage van leegstandsrisico ten tijde van die berekening. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Dat de kapitalisatiefactor lager is dan die van een buurpand, leidt niet tot het oordeel dat het verkeerd is vastgesteld. Bovendien is een lagere kapitalisatiefactor in het voordeel van eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
Huurwaarde
8. Eiseres voert over [adres 2] aan dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn, omdat het kleinere panden betreffen.
9. De rechtbank stelt vast dat de gebruikte referenties in dezelfde straat zijn gelegen en ook worden gebruikt als winkelruimtes. Uit de taxatiematrix en de toelichting van verweerder volgt dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. In wat eiseres hiertegen in algemene bewoordingen heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat verweerder voor andere referentieobjecten had moeten kiezen. De rechtbank is verder van oordeel dat uit het taxatierapport blijkt dat de gehanteerde huurwaarde per m2 van het object in lijn ligt met de m2-prijzen van de referentieobjecten. Verweerder heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld.
Kapitalisatiefactor
10. Verder voert eiseres aan dat gelet op de kapitalisatiefactoren van de buurpanden de kapitalisatiefactor voor onderhavig object te hoog is vastgesteld. Daarbij moet met een hoger percentage voor onderhoudslasten worden gerekend, omdat het een oud pand betreft.
11. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft toegelicht dat bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor rekening is gehouden met de verschillen in oppervlakte, bouwjaar en ook onderhoud. Verweerder heeft verder met de taxatiematrix en de bottom-up berekening aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft haar stelling ook niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
12. Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde onvoldoende aannemelijk is gemaakt, omdat verweerder de waarde niet heeft kunnen onderbouwen met recente cijfers. Volgens eiseres moet ook de huurwaarde omlaag, omdat het niet gebruikelijk is dat de m2-prijs voor sanitair en kantoor hoger is dan voor opslag. Verder voert eiseres aan dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres moet namelijk de leegstandsrisico op 0% staan, omdat er altijd fietsen zullen staan en de referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar.
13. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 366.000,-. De kapitalisatiefactor van 8 heeft de taxateur berekend aan de hand van de verkooptransacties van drie panden rondom de waardepeildatum. De rechtbank overweegt ten aanzien van het objectsoort dat het niet gaat om het feitelijke gebruik van de objecten, maar om wat er op basis van het bestemmingsplan mogelijk is. Gelet daarop zijn de referentiepanden ook als opslag te gebruiken en daarmee voldoende vergelijkbaar. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder – met de referentieobjecten waarbij de kapitalisatiefactor tussen de 8 en de 10,6 zijn gelegen – aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor van 8 niet te hoog is. Om de kapitalisatiefactor inzichtelijk te maken heeft verweerder als extra onderbouwing een bottom-up berekening overgelegd. Voor het leegstandsrisico is verweerder uitgegaan van het leegstandsrisico voor objecten welke in hetzelfde vastgoedsegment vallen als onderhavig object. Ook hierin kan de rechtbank verweerder volgen.
14. De rechtbank overweegt verder dat de huurprijs van onderhavig object op de waardepeildatum is vastgesteld op € 45.780,- per jaar. Bij de berekening van de huurprijs heeft de taxateur gebruik gemaakt van het eigen huurcijfer uit 2010 en een huurcijfer van een vergelijkbaar pand uit 2014. De rechtbank kan verweerder volgen dat geen gebruik is gemaakt van recentere cijfers, omdat het een specifiek object betreft waarbij weinig tot geen gegevens voorhanden zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder desondanks aannemelijk gemaakt dat de huurprijs ook niet te hoog is vastgesteld, omdat verweerder lager heeft getaxeerd dan de huurprijs in 2010. Op dat moment werd namelijk € 110,- per m2 gerekend en verweerder gaat uit van € 70,-, respectievelijk € 77,- per m2. Verweerder heeft over de verschillende huurprijzen per m2 op zitting toegelicht dat per onderdeel wordt getaxeerd en deze onderdelen kunnen variëren in m2-prijs. De rechtbank kan dit volgen en neemt daarbij in aanmerking dat deze prijzen dus onder de m2-prijs van 2010 ligt, zodat aannemelijk is gemaakt dat het niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Duur van de procedure en het verzoek immateriële schadevergoeding
15. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
16. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 1 februari 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen twee jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
17. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
15 mei 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.