ECLI:NL:RBMNE:2024:3265

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/2991

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2024 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres

(gemachtigde: D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: A. Teunisse).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (het object).

1.1.

In de beschikking van 30 april 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 449.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

In de uitspraak op bezwaar van 26 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door meneer [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

2.1.

De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] is een winkel en maakt onderdeel uit van het winkelcentrum [locatie] in [plaats 2] . Het object heeft als bouwjaar 1991 en heeft een oppervlakte van 504 m2.

2.2.

In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.

Beoordelingskader

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar aangesloten bij het eigen huurcijfer en daarnaast een taxatierapport en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. De kapitalisatiefactor is door de heffingsambtenaar onderbouwd door middel van een tweetal gerealiseerde verkopen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar door middel van de zogenaamde bottom-up methode volgens het VNG-model een nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor overgelegd.

2.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.

2.4.

De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.

Beoordeling van het geschil

3. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 49.896,- per jaar (huurwaarde per m2: € 99,-). De huurwaarde is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat op 1 mei 2019 is gerealiseerd (huurprijs € 102,- per m²). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [locatie] rondom de waardepeildatum.

3.1.

De kapitalisatiefactor van 10,0 voor de onroerende zaak is onder andere vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening. Op het rekenblad staat de peildatum 1 januari 2019 vermeld in plaats van de peildatum waarop de waarde in geschil is, te weten 1 januari 2020. De gemachtigde heffingsambtenaar heeft op de zitting daarover desgevraagd verklaard dat dit een schrijffout is en dat de berekening ziet op waardepeildatum 1 januari 2020. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling vanuit, ook omdat eiseres dit verder niet heeft weersproken.

3.2.

De heffingsambtenaar heeft daarnaast om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in een winkelcentrum of in het centrum van [plaats 2] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

Huurwaarde

4. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de huurinformatie door geen huurovereenkomsten en huurinlichtingenformulieren te overleggen. Omdat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt met welke stukken de door hem gehanteerde huurwaarde wordt onderbouwd, is niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde per m2 niet te hoog is vastgesteld.

4.1.

De rechtbank overweegt dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde huurcijfer is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat is gerealiseerd op 1 mei 2019. Daarbij merkt zij op dat eiseres tevens beschikt over deze huurinformatie. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar referentiehuurcijfers overgelegd waarmee de gehanteerde huurwaarde in lijn ligt. De rechtbank ziet in het huuroverzicht terug dat de huurwaarde (per m2) lager is vastgesteld dan het eigen gerealiseerde huurcijfer en de gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Kapitalisatiefactor

5. Eiseres stelt dat het leegstandsrisico waarmee de kapitalisatiefactor is berekend, niet is onderbouwd. Daarnaast voert eiseres aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat dit kleinere objecten betreffen. Volgens eiseres wordt daarmee de prijs per m2 omhoog gedreven. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing heeft gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.

5.1.

De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het leegstandsrisico van 15% ziet op leegstand van structurele aard. De leegstand op de woonboulevard [locatie] is de afgelopen jaren afgenomen tot bijna nihil. Hij heeft toegelicht dat de inschatting van het leegstandsrisico van 15% nog aan de hoge kant is. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat om eveneens in het centrum van [plaats 2] gelegen onroerende zaken. Er is voor de rechtbank dan ook geen aanknopingspunt om aan te nemen dat de heffingsambtenaar beter vergelijkbare onroerende zaken had kunnen hanteren waarvan recente verkoopcijfers voorhanden zijn. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gerealiseerde verkoopcijfers van de objecten aan de
[adres 2] , [nummer 1] en [nummer 2]en aan de
[adres 3]in [plaats 2] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar ook met de bottom-up berekening en de toelichting daarop, aannemelijk heeft gemaakt dat het leegstandsrisico niet te laag is vastgesteld en daarmee de kapitalisatiefactor niet te hoog. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding

6. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

6.1.

De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23.^[1]

6.2.

Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 6 mei 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

7. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.

7.1.

Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 april 2024.

De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.