Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/573089 / KG ZA 24-171
Vonnis in kort geding van 7 juni 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. F.B. Keulen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M. Littooij.
1.De procedure
1.1.
De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 10,
- de producties 1 t/m 8 van [gedaagden] ,
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagden] .
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagden] .
1.2.
Op 24 mei 2024 heeft mr. J.G. van Ommeren, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij was namens [eiseres] aanwezig de heer [A] , bijgestaan door mr. Keulen. Verder waren aanwezig de heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [gedaagde sub 2] , bijgestaan door mr. Littooij.
Beide partijen hebben pleitnota’s voorgedragen en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft gezegd dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
[eiseres] is eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] in [plaats] . In dat pand exploiteerde hij tot 2008 een garage. [gedaagden] wilden dit pand kopen en [eiseres] was daarmee akkoord. Volgens [eiseres] hebben partijen een koopovereenkomst gesloten en moeten [gedaagden] die nakomen, maar volgens [gedaagden] is er geen afdwingbare koopovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagden] krijgen in deze procedure gelijk.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
Voor een voorlopige voorziening is een spoedeisend belang vereist. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. In augustus 2022 is de concept akte van levering opgesteld. [eiseres] wacht sindsdien op uitvoering daarvan. Hij draagt nu de lasten van het pand en loopt het risico dat [gedaagden] niet meer na kunnen komen.
Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen
3.2.
In november 2021 hebben partijen met elkaar gesproken over de koop van het bedrijfspand aan de [adres] in [plaats] . Zij zijn het eens geworden over de koopprijs van dat pand en hebben vervolgens een aantal zaken vastgelegd in een door beide partijen ondertekende bevestigingsbrief (productie 2 bij de dagvaarding). Daarna is er een notaris ingeschakeld die verschillende concept leveringsaktes heeft opgesteld. In die fase is er tussen partijen discussie ontstaan over het opnemen van een bepaling die de aansprakelijkheid voor eventuele nog niet ontdekte vervuiling zou moeten regelen. [gedaagden] wilden dat de vennoten van [eiseres] zich in privé borg zouden stellen voor het geval er in de omgeving verontreiniging ontdekt zou worden die is veroorzaakt door de voormalige garage. [eiseres] heeft dat geweigerd en vordert nu nakoming van de koopovereenkomst.
3.3.
De kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de reeds bereikte overeenstemming tussen hen betekent dat er een afdwingbare overeenkomst tot stand is gekomen. Het antwoord op die vraag hangt in de eerste plaats af van de bedoelingen van partijen (artikel 3:33 BW Pro). Als vervolgens de bedoelingen van partijen niet overeenstemmen dan hangt het antwoord op die vraag af van de uitkomst van de vertrouwensweging: wat hebben partijen over en weer verklaard en wat hebben zij uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs afgeleid en mogen afleiden, oftewel is er sprake van gerechtvaardigd vertrouwen (artikel 3:35 BW Pro).
3.4.
[eiseres] stelt dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en wijst daarvoor op de bevestigingsbrief van 27 november 2021 (productie 2 bij de dagvaarding), die door beide partijen is ondertekend. Die brief geldt volgens hem als koopcontract. De voorzieningenrechter volgt [eiseres] niet in deze stelling en legt hieronder uit waarom.
3.5.
In de bevestigingsbrief staat de koopsom, de geplande leveringsdatum, de toezegging van [eiseres] dat hij [gedaagden] en eventuele door hen mee te nemen deskundigen in het pand zal toelaten en dat [gedaagden] ermee bekend zijn dat er sprake is van -onder andere- vervuilde grond. Deze brief is opgesteld door [gedaagden] en draagt als titel
‘Bevestiging; vooruitlopend op (voorlopig) koopcontract’.
‘Bevestiging; vooruitlopend op (voorlopig) koopcontract’.
Deze brief is voorzien van een handgeschreven begeleidend schrijven van [gedaagde sub 2] , waarin zij schrijft dat in het uiteindelijke koopcontract een en ander uitgebreider vastgelegd zal worden (productie 1 bij dagvaarding). Uit deze twee stukken blijkt duidelijk dat het de bedoeling is geweest om details en nadere afspraken later in een (voorlopig) koopcontract vast te leggen.
3.6.
Voor zover er van uitgegaan moet worden dat [eiseres] toch de bedoeling had om met de bevestigingsbrief een definitieve koopovereenkomst te sluiten, geldt dat [gedaagden] er gelet op de titel en de inhoud van de bevestigingsbrief en de ondertekening daarvan door [eiseres] op mochten vertrouwen dat [eiseres] de bedoeling van [gedaagden] , dat het ging om voorlopige nog nadere uit te werken afspraken, deelde. Daar komt bij dat de bevestigingsbrief heel summier is en maar zeer beperkt afspraken bevat en dat voorwaarden waaronder de koop zou plaatsvinden geheel ontbreken. Evenals de bij een koopovereenkomst van onroerende zaken gebruikelijke ontbindende voorwaarden en betalingsafspraken. Om op basis van zo weinig afspraken en duidelijkheid een definitieve overeenkomst te sluiten voor een belangrijke en kostbare aankoop als een bedrijfspand, zou niet verstandig zijn. Zeker nu het ook nog eens om een bedrijfspand gaat waar vervuilende activiteiten hebben plaatsgevonden en het dus logisch is dat over de aansprakelijkheid daarvan nog afspraken gemaakt moeten worden. Ook daarom mochten [gedaagden] er op vertrouwen dat [eiseres] net als zijzelf de bevestigingsbrief beschouwde als niet meer dan een bevestiging van de door beide partijen gewenste koop met daarin, vooruitlopend op het koopcontract, alvast een paar punten waarover al overeenstemming was. Er is daarom naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
3.7.
Het feit dat in de later door de notaris op 17 augustus 2021 opgestelde leveringsakte in artikel 1 is Pro opgenomen dat partijen de bevestigingsbrief van 27 november 2021 beschouwen als zijnde een schriftelijke koopovereenkomst (onderhandse akte), leidt niet tot een andere oordeel. Tijdens de zitting hebben [gedaagden] uitgelegd dat op initiatief en aandringen van de kandidaat-notaris de fase van het voorlopig koopcontract is overgeslagen en dat daarom deze bepaling in de leveringsakte is opgenomen. [gedaagden] hebben verder toegelicht dat zij liever eerst één en ander bij de notaris op kantoor hadden willen bespreken en dat de notaris vervolgens een voor beide partijen goed contract had opgesteld. Volgens de kandidaat-notaris was dat echter vanwege drukte op het notariskantoor niet mogelijk en moest alles via de mail. Deze gang van zaken is niet door [eiseres] betwist en blijkt ook uit de mailwisseling tussen [gedaagden] en de notaris begin september 2022 (productie 2 van gedaagden). Deze ongebruikelijke werkwijze van de (kandidaat)notaris kan niet aan [gedaagden] worden tegengeworpen. Vooral niet nu zij blijkens de hiervoor genoemde emails zo duidelijk bij de notaris hebben aangeven dat zij behoefte hadden aan advies over met name de aansprakelijkheidskwestie rondom eventuele vervuiling en dat zij dit allemaal eerst helder wilden krijgen. Bovendien is de leveringsakte nooit uit de conceptfase geraakt, waardoor de akte en deze bepaling nooit definitief zijn geworden. Partijen hebben immers nooit overeenstemming bereikt over de inhoud van de leveringsakte en die nooit ondertekend.
De proceskosten
3.8.
[eiseres] krijgt ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten betalen van [gedaagden] . Die proceskosten worden begroot op:
- griffierecht € 320,00
- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.783,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.783,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan die veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, wordt daar € 92,00 bij opgeteld,
4.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2024.