Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11112664 \ MV EXPL 24-64
Vonnis in kort geding van 25 juni 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 3 juni 2024 in kort geding gedagvaard om op 11 juni 2024 voor de kantonrechter in Almere te verschijnen. Daarbij heeft [eiser] 13 producties meegestuurd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 11 juni 2024 plaatsgevonden. [eiser] , vergezeld door zijn partner en zijn zoon, en [gedaagde] zijn verschenen. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat hij de Nederlandse taal niet machtig is. [gedaagde] had ook geen tolk bij zich. Op de vraag van de kantonrechter aan [eiser] of [eiser] bezwaar had tegen het bespreken van de vorderingen deels in de Engelse taal, heeft [eiser] geen bezwaar tegen gemaakt. De bespreking van de vorderingen hebben daarom deels in het Engels en deels in het Nederlands plaatsgevonden. Voor zover de bespreking in het Nederlands plaatsvond, heeft de kantonrechter daarna hetgeen besproken is voor [gedaagde] vertaald in het Engels. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat vandaag de uitspraak is.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is de eigenaar van het appartement aan de [adres] in [plaats] (hierna: het appartement). Het appartement bevindt zich in een complex met meerdere appartementen.
2.2.
VvE [complex] (hierna: de VvE) is de vereniging van eigenaars met betrekking tot de appartementen in dat complex.
2.3.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 november 2022 van [eiser] het appartement tegen een huurprijs van € 1.350,00 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar, eindigend op 31 oktober 2025.
2.4.
[gedaagde] woont het appartement met zijn partner en hun twee kinderen. De kinderen zijn 2 jaar en 9 maanden oud.
2.5.
[gedaagde] heeft aanpassingen in en aan het appartement verricht, waaronder het plaatsen van nieuwe kozijnen en een nieuwe deur.
2.6.
Bij brief van 7 februari 2023 heeft de VvE [eiser] gesommeerd tot het staken van de (verbouwings)werkzaamheden aan de binnen-/buitenzijde van de buiten/achtergevel, omdat er schade aan de buiten/achtergevel en de dragende latei van het complex is ontstaan door de verbouwingswerkzaamheden van [gedaagde] . De VvE had voor die werkzaamheden aan de buiten/achtergevel geen toestemming gegeven. De VvE heeft [eiser] bericht dat er een onafhankelijke bouwkundige keuring zou plaatsvonden, waarbij de schade aan de achtergevel in kaart zou worden gebracht. Tevens heeft de VvE [eiser] aansprakelijk gesteld voor de kosten voortvloeiende uit de keuring, het schadeherstel en de vervolgschade.
2.7.
Op 17 maart 2023 heeft de VvE aan [deskundige] (hierna: BvB) de opdracht verstrekt om onderzoek naar de verbouwingswerkzaamheden door [gedaagde] te verrichten.
2.8.
[eiser] heeft op 28 april 2023 een bedrag van € 700,00 als voorschot op het nog te verrichten bouwkundige onderzoek door BvB aan de VvE betaald.
2.9.
Op 3 juli 2023 heeft BvB onderzoek naar de verbouwingswerkzaamheden gedaan. Bij dat onderzoek waren de bestuurder van de VvE, [eiser] en [gedaagde] aanwezig.
2.10.
Op 26 juli 2023 heeft BvB het onderzoekrapport met haar bevindingen uitgebracht. BvB heeft diverse gebreken aan de werkzaamheden van [gedaagde] geconstateerd. De herstelkosten voor de schade door de werkzaamheden door [gedaagde] heeft BvB begroot op
€ 5.800,00.
2.11.
Per 1 november 2023 is de maandelijkse huur verhoogd van € 1.350,00 naar € 1.485,00.
2.12.
Vanaf april 2024 heeft [gedaagde] de maandelijkse huurpenningen niet meer voldaan. [eiser] heeft [gedaagde] daarvoor aangeschreven. [gedaagde] heeft echter niet betaald.
2.13.
Bij e-mail van 24 april 2024 heeft [eiser] [gedaagde] aangeschreven voor de kosten van de VvE voor de extra ingelaste algemene ledenvergadering van € 475,53 en de zaalverhuur van € 79,00 vanwege de verbouwingswerkzaamheden door [gedaagde] . [gedaagde] heeft de kosten van de VvE niet betaald.
2.14.
Bij e-mail van 1 mei 2024 heeft [eiser] [gedaagde] aangeschreven voor de onderzoekskosten van BvB van € 1.538,50. Ook deze kosten heeft [gedaagde] niet betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - ontruiming van het appartement, de betaling van de huurachterstand van € 4.500,00 / de begrote herstelkosten van € 5.800,00 / de onderzoekskosten van BvB van € 1.538,50 / de kosten van de VvE van in totaal € 2.802,91 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 450,00, vermeerderd met de rente en kosten.
3.2.
[eiser] legt -kort samengevat- aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft namelijk de huurpenningen niet (tijdig) betaald en een huurachterstand van 3 maanden laten ontstaan. Daarnaast heeft [gedaagde] zonder toestemming van [eiser] en de VvE (renovatie/verbouwings)werkzaamheden aan de buiten/achtergevel van het complex verricht. [gedaagde] handelt daarmee in strijd met de huurovereenkomst. [gedaagde] is dan ook gehouden om de herstelkosten en de daarmee samenhangende kosten te betalen. Volgens [eiser] rechtvaardigen deze tekortkomingen van [gedaagde] dat [gedaagde] , vooruitlopend op een toe te wijzen ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, het appartement moet ontruimen en verlaten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat de huurverhoging per 1 november 2023 van 10% niet redelijk is. Volgens [gedaagde] heeft hij navraag gedaan en is hem verteld dat [eiser] de huur slechts 4% had mogen verhogen. Hij is het dan ook niet eens met de huurverhoging, daarom is hij gestopt met het betalen van de huur. Verder meent [gedaagde] dat de gevorderde herstelkosten te hoog zijn. De gevorderde kosten staan niet in verhouding tot wat er hersteld moet worden, namelijk: 1,5 centimeter van de buitengevel rondom de nieuw geplaatste kozijnen en deur.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het toetsingskader
4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen (artikel 254 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv)). Dat houdt in dat van [eiser] niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
4.2.
Daarnaast heeft te gelden dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Het spoedeisend belang
4.3.
Van een spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de aard van de vorderingen, genoegzaam gebleken, behalve voor wat betreft de vorderingen tot betaling van de herstelkosten en de facturen van de VvE. [eiser] heeft niet toegelicht en onderbouwd, waarin zijn spoedeisend belang ten aanzien van die vorderingen zijn gelegen. Daarnaast leent de vordering tot betaling van de herstelkosten en de facturen van de VvE zich niet voor behandeling in kort geding. Nog daargelaten dat [gedaagde] de hoogte van de herstelkosten heeft betwist, zijn er ook onduidelijkheden over wat er tussen [eiser] , [gedaagde] en de VvE over de door [gedaagde] verrichte verbouwingswerkzaamheden is besproken. De door [eiser] in het geding gebrachte stukken geven daarover geen duidelijkheid. Op dit moment kan dan ook niet vastgesteld worden dat [gedaagde] de gevorderde herstelkosten en de daarmee samenhangende kosten van de VvE moet betalen. Om tot een afgewogen oordeel te kunnen komen is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering nodig. De aard van een kort geding procedure leent zich hiervoor niet. Een bodemprocedure is daarvoor de geschikte weg.
De huurachterstand
4.4.
[eiser] heeft gesteld dat er sprake is van een huurachterstand van € 4.500,00. De huurachterstand ziet op de maanden april 2024 tot en met juni 2024. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij vanaf april 2024 tot en met juni 2024 de huur niet meer heeft betaald. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de huur niet meer betaalt, omdat hij het niet eens is met de huurverhoging van 10%. Dat [gedaagde] het niet eens is met de huurverhoging, is geen grond om de huur in zijn geheel niet meer te betalen. Bovendien zijn er andere wegen om de huurverhoging aan te vechten. Het geheel opschorten van de huur is in ieder geval niet de juiste weg. De kantonrechter passeert dan ook dit deel van het verweer van [gedaagde] .
4.5.
Vanaf 1 januari 2021 zijn verhuurders in het kader van de Wet Gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht de huurachterstand bij de gemeente te melden. Dit wordt de vroeg signalering genoemd. Op de zitting is gebleken dat [eiser] geen melding van de huurachterstand van [gedaagde] bij de gemeente heeft gedaan. De kantonrechter verbindt in dit geval geen gevolgen aan het niet melden van de huurachterstand bij de gemeente, omdat aan de huurachterstand niet de financiële problemen van [gedaagde] ten grondslag liggen, maar de huurverhoging van 10% waarmee [gedaagde] het niet eens is.
4.6.
Het voorgaande leidt er toe dat [gedaagde] de huurachterstand aan [eiser] moet betalen. Wel constateert de kantonrechter dat de gevorderde huurachterstand van € 4.500,00 niet juist is. Immers, de maandelijks verschuldigde huur is € 1.485,00 en niet € 1.500,00. De gevorderde huurachterstand is daarom toewijsbaar tot het bedrag van € 4.455,00 (= 3 x € 1.485,00). Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
De ontruiming
4.7.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand (drie maanden) is het zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De kantonrechter acht het daarom gerechtvaardigd om hierop vooruit te lopen, zodat de vordering tot ontruiming van het appartement zal worden toegewezen. [gedaagde] heeft zich ook niet verzet tegen de ontruiming. Hij heeft ter zitting verklaard dat Bharatsing “can have the house” en dat hij al andere woonruimte voor hemzelf en zijn gezin heeft gevonden. Ook is niet gesteld of gebleken dat bij ontruiming van het appartement er voor de twee minderjarige kinderen van [gedaagde] een noodsituatie zou ontstaan.
4.8.
De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
Machtiging sterke arm
4.9.
De gevorderde machtiging om de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren wordt afgewezen. Immers, op grond van de artikel 556 lid 1 en Pro 557 Rv kan de deurwaarder zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen, waarbij de kosten ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen voor rekening van [gedaagde] komen.
De ontruimingskosten
4.10.
[eiser] heeft een vergoeding gevorderd voor de kosten voor de ontruiming van het appartement. Dit zijn kosten die in het geval van een gedwongen ontruiming ná het vonnis zullen worden gemaakt (denk aan kosten van de deurwaarder, sleutelmaker, verhuizer, opslagkosten etc.) en naast de proceskosten ook nog door [gedaagde] aan [eiser] moeten worden betaald. De ontruimingskosten kunnen alleen niet in dit vonnis worden toegewezen, omdat de hoogte van de kosten op dit moment nog niet te begroten is. [gedaagde] moet er wel rekening mee houden dat als hij het appartement na dit vonnis niet vrijwillig ontruimt, [eiser] de kosten van een gedwongen ontruiming bij hem in rekening mag brengen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 450,00. [eiser] baseert zijn vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op artikel 13 lid 2 van Pro de huurovereenkomst.
4.12.
De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiser] baseert zich op een van artikel 6:96 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) afwijkend beding. De kantonrechter zal dit beding evenwel wegens strijd met dwingend recht buiten toepassing laten. Vervolgens zal beoordeeld worden of de vordering op grond van de wettelijke regeling van artikel 6:96 BW Pro voor toewijzing in aanmerking komt. De gevorderde vergoeding van € 450,00 komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro heeft plaatsgevonden. De gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 450,00 worden daarom afgewezen.
€ 450,00 worden daarom afgewezen.
De wettelijke rente
4.13.
De wettelijke rente over de huurachterstand wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing wordt vermeld.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [eiser] heeft in persoon geprocedeerd. Op grond van het bepaalde in artikel 238 lid 1 Rv Pro komen dan voor vergoeding in aanmerking de noodzakelijke reis-, verblijf- en verletkosten. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser] tot vandaag vast op € 50,00 in verband met het bijwonen van de mondelinge behandeling. Verder heeft ten aanzien van het griffierecht het volgende te gelden. Voor het griffierecht wordt aansluiting gezocht bij het toewijsbaar bedrag, omdat een groot deel van de vordering niet toewijsbaar was. Het griffierecht wordt daarom gesteld op € 248,00, het tarief voor een vordering met een waarde van meer dan € 2.500,00 en niet meer dan € 5.000,00. Het meerdere van het door [eiser] betaalde griffierecht blijft voor rekening van [eiser] . De proceskosten van [eiser] worden daarom begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
248,00
- verletkosten
€
50,00
Totaal
€
434,72
4.15.
De nakosten worden als hierna in de beslissing is vermeld toegewezen.
De uitvoerbaar bij voorraad verklaring
4.16.
[eiser] verzoekt het vonnis uitvoer bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiser] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van deze vordering in de weg staan. Dit vonnis wordt daarom uitvoer bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het appartement aan [adres] te [plaats] te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] :
- € 4.455,00 aan achterstallige huur tot en met 30 juni 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 434,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.
HHt/37278