ECLI:NL:RBMNE:2024:4064

• Datum uitspraak: 1 juli 2024
• Publicatiedatum: 4 juli 2024
• Zaaknummer: C/16/575647 / KL ZA 24-130
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.P. Lunter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming bedrijfsruimte en betaling huurachterstand met boetes en kosten toegewezen

Buiten-Mere Properties B.V. verhuurt een bedrijfsruimte aan [gedaagde sub 1] B.V., die een restaurant exploiteert. Door een huurachterstand van ruim acht maanden vordert Buiten-Mere ontruiming van de bedrijfsruimte en betaling van de achterstallige huur, boetes en incassokosten. [gedaagde sub 2] betwist zijn aansprakelijkheid in privé en stelt geen huurder meer te zijn.

De voorzieningenrechter oordeelt dat Buiten-Mere een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen vanwege de oplopende huurachterstand en financiële problemen van [gedaagde sub 1]. Uit de allonge blijkt dat alleen de tenaamstelling van de huurder is gewijzigd, maar dat de oorspronkelijke huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] in privé onverminderd van kracht blijft. Daarom blijft [gedaagde sub 2] mede aansprakelijk.

De gevorderde huurkorting wordt afgewezen omdat de huurverplichting pas inging bij het aanbrengen van de elektriciteitsaansluiting en er al minder huur is betaald. Verrekening van de borgsom vindt niet plaats zolang de bedrijfsruimte niet is opgeleverd. De voorzieningenrechter veroordeelt [gedaagde sub 1] tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening en wijst de vordering tot ontruiming tegen [gedaagde sub 2] af. Beide gedaagden worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 74.299,42 huurachterstand, € 2.700 boetes, € 1.428,02 incassokosten en toekomstige huur met boetes. Tevens worden zij veroordeeld tot betaling van proceskosten en wettelijke rente.

Uitkomst: De voorzieningenrechter veroordeelt [gedaagde sub 1] tot ontruiming binnen veertien dagen en hoofdelijk samen met [gedaagde sub 2] tot betaling van huurachterstand, boetes, incassokosten en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

locatie Lelystad

Vonnis in kort geding van 1 juli 2024

in de zaak met zaaknummer: C/16/575647 / KL ZA 24-130 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BUITEN-MERE PROPERTIES B.V. ,

gevestigd te 's-Gravenhage,

eiseres, hierna te noemen: Buiten-Mere,

advocaat: mr. R. Sekeris,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

1.
[gedaagde sub 1] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2 2. [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,

gedaagden,

advocaat: mr. K. Mohasselzadeh.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen van 31 mei 2024 met 11 producties;

- de aanvullende producties 12 en 13 van Buiten-Mere.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2024. Namens BuitenMere waren de heer [A] , portfoliomanager winkels, en mr. Sekeris aanwezig.

Ook [gedaagde sub 2] was aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Mohasselzadeh, die ook namens [gedaagde sub 1] is verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Mr. Sekeris heeft de standpunten van Buiten-Mere toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Deze spreekaantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat op 1 juli 2024 uitspraak wordt gedaan.

2. De kern van de zaak

2.1.

Buiten-Mere verhuurt de bedrijfsruimte waarin [gedaagde sub 1] een restaurant exploiteert. Er is een huurachterstand ontstaan. Buiten-Mere wil daarom dat de bedrijfsruimte wordt ontruimd. Verder wil zij dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurachterstand met boetes en kosten betalen. [gedaagde sub 2] is het daar niet mee eens. Hij zegt dat hij geen huurder meer is. De voorzieningenrechter geeft Buiten-Mere gelijk.

3. De beoordeling

Toetsingskader in kort geding

3.1.

In dit kort geding moet de voorzieningenrechter allereerst beoordelen of Buiten-Mere een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Vervolgens moet de voorzieningenrechter beoordelen of de vorderingen van Buiten-Mere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de voorzieningenrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Buiten-Mere heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen

3.2.

Van een spoedeisend belang is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van Buiten-Mere niet kan worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij de beoordeling moeten de belangen van beide partijen worden meegewogen. De voorzieningenrechter moet bij de geldvorderingen van Buiten-Mere ook rekening houden met het restitutierisico. Dat betekent dat de voorzieningenrechter zich de vraag moet stellen of Buiten-Mere – als de voorzieningenrechter de geldvorderingen in dit kort geding zou toewijzen – het bedrag aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kan terugbetalen als zij in een bodemprocedure ongelijk zou krijgen.

3.3.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Buiten-Mere een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming. Buiten-Mere moet zo snel mogelijk duidelijkheid krijgen over de beschikbaarheid van de bedrijfsruimte, omdat zij dan een huurder kan zoeken die de huur wel op tijd en volledig betaalt. Als Buiten-Mere de uitkomst van een bodemprocedure zou moeten afwachten, loopt de huurachterstand – en daarmee de schade van Buiten-Mere –waarschijnlijk verder op. Dat geldt al helemaal omdat [gedaagde sub 1] zelf heeft aangegeven dat zij financiële problemen heeft en de huur daarom niet kan betalen. Door die financiële problemen heeft Buiten-Mere ook een spoedeisend belang bij de gevorderde huurachterstand (en de daarmee samenhangende kosten). Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat er geen aanwijzingen zijn voor een restitutierisico en dat [gedaagde sub 1] de (hoogte van de) huurachterstand erkent.

[gedaagde sub 2] is net als [gedaagde sub 1] aansprakelijk voor de huurachterstand

3.4.

In eerste instantie had Buiten-Mere een huurovereenkomst gesloten met [onderneming] B.V. in oprichting (hierna: [onderneming] ) en [gedaagde sub 2] in privé. Op enig moment heeft [onderneming] zich bij de Kamer van Koophandel laten inschrijven als [gedaagde sub 1] . Daarom zijn Buiten-Mere en [gedaagde sub 1] een allonge overeengekomen. Hierin staat het volgende:

“
In aanmerking nemende dat:


Tussen verhuurder en huurder per 1 januari 2022 een overeenkomst van huur en verhuur werd gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen [adres] te [vestigingsplaats] , (…) hierna te noemen “de huurovereenkomst”.

(…)


Huurder “ [onderneming] B.V. i/o” zich heeft in laten schrijven bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel, onder de naam [gedaagde sub 1] B.V.


Partijen deze aanpassing willen vastleggen middels deze allonge.

Partijen verklaren het volgende overeen te komen:

(…)

2. De tenaamstelling van huurder wordt gewijzigd in:

[gedaagde sub 1] B.V. , (…).

(…)

4. Voor het overige blijven alle bepalingen van bovengenoemde huurovereenkomst

onverminderd en onveranderd van kracht. ”

3.5.

[gedaagde sub 2] vindt dat Buiten-Mere en [gedaagde sub 1] met de allonge een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten. Hij heeft [gedaagde sub 1] hierbij niet vertegenwoordigd en de allonge niet in privé ondertekend. Dat [gedaagde sub 2] geen huurder meer zou zijn, is volgens hem ook zo afgesproken met Buiten-Mere.

3.6.

De voorzieningenrechter volgt het standpunt van [gedaagde sub 2] niet. Uit de allonge blijkt alleen dat de naam van [onderneming] is veranderd in [gedaagde sub 1] . Onder randnummer 4 van de allonge staat duidelijk dat verder de oorspronkelijke huurovereenkomst (waarbij [gedaagde sub 2] partij is) blijft gelden. [gedaagde sub 2] is dus huurder van de bedrijfsruimte gebleven, ook al heeft hij de allonge niet ondertekend. Dat [gedaagde sub 2] andere afspraken met Buiten-Mere heeft gemaakt, is door Buiten-Mere ontkend en blijkt nergens uit. [gedaagde sub 2] had hiervan stukken moeten overleggen. Dat heeft hij niet heeft gedaan. Buiten-Mere mag [gedaagde sub 2] dus in privé aanspreken om de huur(achterstand) te betalen.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten € 74.299,42 aan huurachterstand betalen

3.7.

Buiten-Mere stelt dat de huurachterstand € 74.299,42 tot en met de maand juni 2024 bedraagt. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] klopt die huurachterstand. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden alleen dat zij twee maanden huurkorting moeten krijgen, omdat er op de eerste dag van de huurovereenkomst geen elektriciteitsaansluiting in de bedrijfsruimte aanwezig was.

3.8.

Buiten-Mere stelt daartegenover dat de verplichting om de huur te betalen pas is ingegaan op de dag waarop de aansluiting is aangebracht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit verder niet bestreden. De voorzieningenrechter gaat er dan ook van uit dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al minder huur hebben betaald. De gevraagde huurkorting is dus dubbelop. Het verweer kan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarom niet helpen.

3.9.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verder nog aan dat de huurachterstand moet worden verrekend met de borg die aan het begin van de huurovereenkomst is betaald. Volgens BuitenMere kan de borg pas worden verrekend als [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte heeft opgeleverd. Dit is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tegen gesproken. De voorzieningenrechter zal de borg daarom niet verrekenen.

3.10.

De conclusie is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de volledige huurachterstand van € 74.299,42 tot en met de maand juni 2024 aan Buiten-Mere moeten betalen.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten € 2.700,- aan boetes betalen

3.11.

Buiten-Mere vindt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] € 2.700,- aan contractuele boetes tot en met de maand juni 2024 moeten betalen. Dat blijkt volgens Buiten-Mere uit artikel 26.2 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hier niets tegenin gebracht. De voorzieningenrechter zal de gevorderde boetes daarom toewijzen.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten buitengerechtelijke incassokosten betalen

3.12.

Buiten-Mere maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Buiten-Mere heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 1.428,02 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

[gedaagde sub 1] moet de bedrijfsruimte ontruimen

3.13.

De vordering tot ontruiming tegen [gedaagde sub 1] zal worden toegewezen. Er is een huurachterstand van ruim acht maanden. Deze achterstand is zo groot dat van Buiten-Mere niet kan worden gevraagd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. [gedaagde sub 1] is het daar zelf ook mee eens. Haar financiële situatie ziet er niet goed uit. Zij kan de huur voor de volgende maanden niet betalen, laat staan dat zij de huurachterstand binnenkort zal kunnen inlopen. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat een bodemrechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden en [gedaagde sub 1] zal veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen. Buiten-Mere wil dat [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis ontruimt. Die termijn is naar het oordeel van de voorzieningenrechter te kort. [gedaagde sub 1] krijgt na de betekening van dit vonnis veertien dagen de tijd om de bedrijfsruimte te ontruimen. Zij moet de bedrijfsruimte leeg en netjes achterlaten.

3.14.

De vordering tot ontruiming tegen [gedaagde sub 2] zal worden afgewezen. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde sub 2] geen bestuurder, maar stille vennoot van [onderneming] Holding B.V. (bestuurder van [gedaagde sub 1] ) is. De voorzieningenrechter ziet zonder verdere toelichting door Buiten-Mere – die ontbreekt – geen reden om [gedaagde sub 2] in privé tot ontruiming van de bedrijfsruimte te veroordelen.

Toekomstige huurtermijnen en boetes

3.15.

Als [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte vanaf 1 juli 2024 nog in gebruik heeft, moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de maandelijkse huurprijs (of gebruiksvergoeding) aan Buiten-Mere betalen totdat [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte heeft ontruimd. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet (op tijd) aan deze betalingsverplichting voldoen, moeten zij ook de contractuele boete(s) uit artikel 26.2 van de algemene voorwaarden aan Buiten-Mere betalen.

Proceskosten

3.16.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ongelijk gekregen en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Buiten-Mere worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

271,94

(2 x € 135,97)

- griffierecht

€

2.889,00

- salaris advocaat

€

715,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.053,94

3.17.

Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de proceskosten niet op tijd betalen, moeten zij ook de wettelijke rente daarover betalen. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden voor het grootste deel hoofdelijk veroordeeld

3.18.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk. Dat blijkt uit artikel 28 van de algemene voorwaarden. De veroordelingen zullen voor het grootste deel hoofdelijk worden uitgesproken. Hoofdelijke veroordeling betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Alleen de veroordeling om de kosten van de dagvaardingen te betalen zal niet hoofdelijk worden uitgesproken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten die kosten (€ 271,94) ieder voor gelijke delen betalen.

4. De beslissing

De voorzieningenrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om de bedrijfsruimte aan het [adres] in [vestigingsplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet in eigendom toebehoren aan Buiten-Mere, en om de bedrijfsruimte met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Buiten-Mere te stellen;

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan Buiten-Mere te betalen:

I. € 74.299,42 aan huurachterstand tot en met de maand juni 2024;

II. € 2.700,- aan contractuele boetes tot en met de maand juni 2024;

III. € 1.428,02 aan buitengerechtelijke incassokosten;

IV. een bedrag aan huur van € 8.997,65 inclusief btw per maand vanaf 1 juli 2024 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte niet heeft ontruimd, te vermeerderen met de contractuele boete(s) zoals omschreven in artikel 26.2 van de algemene voorwaarden als (één van) deze toekomstige termijnen niet (op tijd) worden betaald;

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ieder voor gelijke delen in de proceskosten van € 271,94 (de kosten van de dagvaardingen) en hoofdelijk in de overige proceskosten van in totaal € 3.782,-, (het griffierecht, het salaris advocaat en de nakosten) te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet op tijd aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening;

4.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2024.