ECLI:NL:RBMNE:2024:4077 - Rechtbank Midden-Nederland - Huurster verplicht tuin te onderhouden en woning tijdelij...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: 11161930 \ LV EXPL 24-34

Vonnis in kort geding van 5 juli 2024

in de zaak van

WOONSTICHTING CENTRADA,handelend onder de naam
CENTRADA,

gevestigd te Lelystad,

eisende partij,

hierna te noemen: Centrada,

gemachtigde: mr. T. Mulder,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.Het verloop van dit kort geding

1.1.

Centrada heeft [gedaagde] op 26 juni 2024 in kort geding gedagvaard om op
5 juli 2024 voor de kantonrechter te verschijnen. Daarbij heeft Centrada tien producties meegestuurd. Voorafgaand de zitting heeft Centrada productie 11 toegezonden.

1.2.

De zaak is op 5 juli 2024 bij de kantonrechter besproken. Namens Centrada zijn mevrouw [A] ( [functie] ) en de heer [B] verschenen, beiden werkzaam bij Centrada, bijgestaan door mr. Mulder. [gedaagde] is op de zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.

1.3.

In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 5 juli 2024 vonnis uitgesproken. Het onderstaande vormt hiervan de nadere schriftelijke uitwerking en is op 12 juli 2024 opgemaakt.

2.De beoordeling

De kern van de zaak

2.1.

Deze zaak gaat over de verplichting van huurster om haar tuin in verzorgde staat te brengen en tijdelijk haar woning te ontruimen vanwege dringende werkzaamheden aan de buiten- en binnenzijde van haar woning. Voor het uitvoeren van de dringende werkzaamheden aan de buitenkant van de woning van [gedaagde] is ruimte voor een steiger in de voor- en achtertuin nodig. Echter door het achterstallig onderhoud aan de tuinen van [gedaagde] is het nu niet mogelijk om een steiger te plaatsen. Centrada heeft [gedaagde] diverse malen verzocht het onderhoud aan haar tuinen te plegen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Centrada wil ook dat [gedaagde] haar woning tijdelijk ontruimd voor de dringende werkzaamheden aan de binnenkant van de woning. In deze zaak staan de vragen centraal: 1) is [gedaagde] verplicht om haar tuinen in verzorgde staat te brengen, 2) zijn de dwangsommen en machtiging aan Centrada toewijsbaar als [gedaagde] nalaat de werkzaamheden aan haar tuinen uit te voeren en 3) moet [gedaagde] haar woning tijdelijk ontruimen voor de duur van de dringende werkzaamheden. De kantonrechter geeft Centrada grotendeels gelijk. [gedaagde] moet haar voor- en achtertuin in verzorgde staat brengen. Centrada zal gemachtigd worden om dat op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren, als [gedaagde] dit zelf niet doet. Verder moet [gedaagde] tijdelijk de plaatsen in de woning waar de dringende werkzaamheden worden uitgevoerd ontruimen voor de duur van de werkzaamheden. Ook moet [gedaagde] de proceskosten en rente aan Centrada betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom dit zo is.

Het toetsingskader

2.2.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat Centrada een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen (artikel 254 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv)). Dat houdt in dat van Centrada niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

Spoedeisend belang

2.3.

Centrada heeft een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorzieningen, omdat het gaat om dringend noodzakelijke werkzaamheden die aan de buiten- en binnenkant van de woning van [gedaagde] moeten worden uitgevoerd. Dit is nodig vanwege de ouderdom van de wijk en de woning van [gedaagde] , die gebouwd zijn in 1977. De werkzaamheden aan de woning van [gedaagde] en de omwonenden in de wijk beginnen op 12 juli 2024. Uit de brief van [bedrijf] , die belast is met de uitvoering van de werkzaamheden, blijkt dat er een strakke planning voor de werkzaamheden is en dat daar lastig van afgeweken kan worden (zie productie 11 bij nadere akte van Centrada). Zonder het onderhoud aan de tuinen van [gedaagde] kunnen de werkzaamheden aan de woning van [gedaagde] niet plaatsvinden, omdat de steiger niet in de tuinen van [gedaagde] geplaatst kan worden. Bovendien leidt vertraging in de werkzaamheden tot extra kosten voor Centrada. [gedaagde] heeft dit alles niet betwist. Dit betekent dat de vorderingen van Centrada inhoudelijk behandeld kunnen worden.

Waarom moet [gedaagde] haar voor- en achtertuin in verzorgde staat brengen?

2.4.

Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent onder andere dat een huurder verplicht is de tuin(en) zo te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt. Uit de door Centrada in het geding gebrachte stukken blijkt dat [gedaagde] daarin tekort is geschoten. Uit de foto’s in productie 10 bij dagvaarding, die dateren van vorige week, blijkt dat er nog veel spullen in de tuin(en) van [gedaagde] staan, die daar niet thuishoren (zoals (plastic) afval en een winkelwagen) en planten/struiken die niet gesnoeid zijn. Ondanks de verzoeken van Centrada om de voor- en achtertuin op te ruimen en de spullen te verwijderen, waarbij Centrada [gedaagde] ook hulp heeft aangeboden om de planten/struiken voor haar te snoeien, heeft [gedaagde] dat tot op heden niet gedaan.

2.5.

Dat [gedaagde] naar aanleiding van de brief van 29 april 2024 van de gemachtigde van Centrada inmiddels wel de meeste spullen uit haar tuin(en) heeft verwijderd en dat alleen nog maar een poort, een aantal houtdelen en paar fietsen staan, is de kantonrechter niet gebleken en is ook door [gedaagde] niet (bijvoorbeeld met foto’s) onderbouwd.

2.6.

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat afgesproken is dat Centrada eerst de planten/struiken van [gedaagde] zou snoeien. [gedaagde] kan namelijk nu niet bij haar spullen, die onder of in de buurt van die planten/struiken staan. [gedaagde] zal haar spullen (laten) verwijderen, zodra Centrada de planten/struiken heeft gesnoeid. Dat die afspraak over de volgorde van de werkzaamheden met Centrada is gemaakt – wat door Centrada overigens wordt betwist –, is de kantonrechter niet gebleken en is door [gedaagde] ook niet onderbouwd.

2.7.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij de afgelopen twee jaar niet meer in staat was om het onderhoud aan haar tuin(en) te doen, omdat zij een moeilijke tijd achter de rug heeft en zij op dit moment fysiek ook niet in staat is de werkzaamheden in haar tuinen uit te voeren. Zij is daardoor afhankelijk van derden, maar die zijn ook niet altijd beschikbaar. De kantonrechter heeft begrip voor de gestelde omstandigheden van [gedaagde] , maar dat ontslaat [gedaagde] niet van haar verplichting om haar tuin(en) te onderhouden en in verzorgde staat te houden.

2.8.

De slotsom is dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om haar tuin(en) te onderhouden. Het gevolg is dat het niet mogelijk is om de steiger, die nodig is voor de uitvoering van de dringende werkzaamheden aan de buitenkant van de woning van [gedaagde] , in de tuin(en) van [gedaagde] (op een veilige manier) te plaatsen. De dringende werkzaamheden kunnen daardoor niet uitgevoerd worden. De kantonrechter wijst de vordering van Centrada onder punt 1 van het petitum – dat [gedaagde] haar voor- en achtertuin in verzorgde staat moet brengen – daarom toe, behalve het deel van de vordering dat erop ziet dat [gedaagde] de tuin ‘
gedurende de resterende huurperiode zo[dient]
te houden’. Dit deel van de vordering wordt afgewezen. Niet gebleken is dat [gedaagde] in de toekomst ook in gebreke zal blijven met deze verplichting om haar voor- en achtertuin in verzorgde staat te houden en te brengen. Er kunnen immers omstandigheden in de toekomst voordoen waardoor de situatie zal wijzigen en [gedaagde] uit zichzelf wel haar voor- en achtertuin in verzorgde staat zal houden. Wel wijst de kantonrechter [gedaagde] erop dat zolang de huurovereenkomst voortduurt, zij op grond van de huurovereenkomst wel aan haar verplichting – om haar voor- en achtertuin in verzorgde staat te houden – moet houden.

Waarom wordt alleen de machtiging onder punt 3 van het petitum toegewezen?

2.9.

Centrada vordert onder punt 2 van het petitum verder voor het geval [gedaagde] zelf de voor- en achtertuin niet in verzorgde staat brengt een dwangsom van € 500,00 per dag en onder punt 3 van het petitum een machtiging om de werkzaamheden in de voor- en achtertuin van [gedaagde] , op kosten van [gedaagde] , uit te laten voeren. Weliswaar heeft [gedaagde] inhoudelijk geen bezwaren tegen deze vorderingen gemaakt, maar de kantonrechter is van oordeel dat alleen de machtiging om de werkzaamheden (deels) toegewezen kan worden en wel om het volgende.

2.10.

Het toewijzen van beide vorderingen zal kunnen leiden tot de situatie dat Centrada in beginsel de dwangsommen op zou kunnen laten lopen voordat zij gebruik maakt van de machtiging om de werkzaamheden in de voor- en achtertuin van [gedaagde] uit te laten voeren. Dit zal leiden tot een onwenselijke situatie en is naar het oordeel van de kantonrechter ook niet nodig, omdat het doel van Centrada is de voor- en achtertuin van [gedaagde] op korte termijn in orde te (laten) maken zodat de steiger voor de dringende werkzaamheden aan de buitenkant van de woning in de tuin(en) kan staan. Daar komt bij dat Centrada op de zitting zelf ook heeft aangegeven dat een machtiging voldoende is. De dwangsom onder punt 2 van het petitum wordt om die reden dan ook afgewezen. De gevorderde machtiging onder punt 3 van het petitum wordt toegewezen, in zoverre dat het deel van de vordering van ‘
zo nodig bij herhaling’ wordt afgewezen, omdat zoals hiervoor is overwogen niet is gebleken dat [gedaagde] in de toekomst ook in gebreke zal zijn met haar verplichting om haar voor- en achtertuin in verzorgde staat te houden, zij al lange tijd in de woning woont en niet is gebleken dat de tuinen al eerder in onverzorgde staat verkeerden.

Waarom moet [gedaagde] tijdelijk haar woning ontruimen voor de duur van de dringende werkzaamheden in de woning?

2.11.

Centrada vordert tijdelijke ontruiming van de woning als [gedaagde] niet mee wil werken aan de dringende werkzaamheden aan de binnenkant van de woning. Volgens Centrada gaat het om het onderhoud aan het grote Velux dakraam. [gedaagde] heeft de vordering niet betwist. De vordering onder punt 4 van het petitum wordt dan ook toegewezen, in zoverre dat naar het oordeel van de kantonrechter het niet nodig is dat [gedaagde] de woning moet ontruimen – dat wil zeggen de woning geheel leeg halen – zoals is gevorderd. Spullen hoeven slechts te worden verwijderd voor zover dat noodzakelijk is voor de toegang tot de plaatsen in de woning waar de werkzaamheden moeten worden verricht en voor de duur van de uit te voeren werkzaamheden.

De proceskosten

2.12.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Centrada worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,71

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

944,71

2.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis de voor- en achtertuin behorende bij het gehuurde gelegen aan de [adres] in [woonplaats] , in verzorgde staat te brengen met dien verstande dat:

- alle zaken die zich binnen 3 meter van de buitengevels van het gehuurde (woning en tuinberging) bevinden worden verwijderd, zodat een en ander vrij toegankelijk is en er steigers kunnen worden geplaatst;

- tuinen vrij toegankelijk worden gemaakt, dat wil zeggen dat de medewerkers van zowel Centrada als van [bedrijf] en eventuele derden die werkzaamheden aan het gehuurde moeten uitvoeren hier zonder enig obstakel of beletsel in en uit kunnen gaan;

- eventuele planten die zich aan de gevels van het gehuurde hebben gehecht zijn verwijderd en de restanten hiervan ook;

- alle rommel, afval en alle andere zaken die niet in een tuin thuishoren (zoals koelkasten, beeldschermen, houtafval, een badkuip, droogrek, oude fietsen, winkelwagens, overig afval en plastic et cetera, voor zover nog aanwezig) worden verwijderd en afgevoerd;

3.3.

machtigt Centrada de betreffende werkzaamheden in de voor- en achtertuin op kosten van [gedaagde] uit te laten voeren, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, als [gedaagde] in gebreke blijft aan de veroordeling onder 3.1. van dit vonnis binnen 3 dagen te voldoen;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde tijdelijk te ontruimen in die zin dat spullen verwijderd moeten worden voor zover dat noodzakelijk is voor de toegang tot die plaatsen in de woning waar de werkzaamheden moeten worden verricht en het gehuurde ter beschikking te stellen aan Centrada, waaronder de door Centrada met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen, voor de duur dat Centrada en/of de door Centrada ingeschakelde personen de werkzaamheden uitvoert/uitvoeren;

3.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

3.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

3.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.W.G.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op
5 juli 2024.

HHt/37278