ECLI:NL:RBMNE:2024:4135

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/565684 / HA ZA 23-706

Vonnis van 10 juli 2024

in de zaak van

1.[eiser] ,2. [eiseres] ,

beiden wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

advocaat: mr. H.R. Uleman,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

gedaagde partij,

niet verschenen,
2.
[gedaagde sub 2],

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. G. Yosefzay,

De eisende partijen worden hierna [eiser] (in mannelijk enkelvoud) genoemd. De gedaagde partijen worden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 oktober 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,

- de mondelinge behandeling van 27 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser]

1.2.

Daarna is bepaald dat er vonnis wordt gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[eiser] heeft in 2020 een woning gekocht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Ongeveer een jaar na de levering van de woning heeft [eiser] een gebrek aan de woning ontdekt: kortgezegd blijkt de onderkant van de muren van de door [gedaagde sub 1] zelf aangebouwde bijkeuken door vocht te zijn aangetast. [eiser] wisten dit niet eerder, en hoefden het ook niet eerder te weten. In de koopovereenkomst hebben partijen afgesproken dat in zo’n geval [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de herstelkosten moeten vergoeden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten daarom € 33.815,45 aan [eiser] betalen.

3.De beoordeling

De positie van [gedaagde sub 1]

3.1.

is in deze procedure niet vertegenwoordigd door een advocaat, terwijl dat wel nodig is. Daarom verleent de rechtbank verstek aan [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 2] heeft wel een advocaat. De wet bepaalt dat er in dat geval één vonnis wordt gewezen. Dat is ook ten aanzien van [gedaagde sub 1] géén verstekvonnis, maar een zogenoemd ‘vonnis op tegenspraak’.

3.2.

[gedaagde sub 2] heeft de vorderingen van [eiser] betwist en daartegen verschillende verweren aangevoerd. De rechtbank neemt deze verweren ook in aanmerkingen bij het beoordelen van de vorderingen tegen [gedaagde sub 1] . Tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bestaat namelijk een ‘processueel ondeelbare rechtsverhouding’: zij hebben samen de woning verkocht en worden voor dezelfde schuld aansprakelijk gehouden door [eiser] Het is daarom noodzakelijk dat er voor hen één en dezelfde beslissing komt. Dit betekent dat, ondanks het feit dat [gedaagde sub 1] zelf verstek heeft laten gaan, de betwistingen en verweren van [gedaagde sub 2] ook voor hem meewegen.

De woning is niet geschikt voor normaal gebruik

3.3.

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hebben een koopovereenkomst gesloten met [eiser] , op basis waarvan zijn hun woning in Amersfoort aan [eiser] hebben verkocht. In de koopovereenkomst staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan [eiser] een woning zullen leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Aan die verplichting hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voldaan. Dat wordt hierna uitgelegd.

3.4. ‘

Normaal gebruik’ betekent, zo is in de rechtspraak bepaald, dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.^[1]Met andere woorden: iemand moet voor langere tijd voldoende veilig en plezierig in de woning kunnen wonen.

3.5.

In deze woning kan dat niet. Dat komt door het gevaar voor instorting en verzakking van de bijkeuken. Dat gevaar is geconstateerd door [deskundige] (hierna: [deskundige] ), een door [eiser] ingeschakelde deskundige. [deskundige] heeft op verzoek van [eiser] gekeken naar de Ytong-blokken die zijn gebruikt voor de opbouw van de muren van de bijkeuken. De Ytong-blokken zijn onder het maaiveld op de betonnen fundering van de bijkeuken geplaatst: zij bevinden zich dus in de kruipruimte onder de bijkeukenvloer. Daar zijn zij aangetast door vocht. De Ytong-blokken verliezen daardoor hun constructieve samenhang. Anders gezegd: ze gaan afbrokkelen. Hierdoor ontstaat er gevaar voor verzakking en instorting.

3.6.

De Ytong-blokken zijn ook al daadwerkelijk aangetast. Toen de door [eiser] voor een verbouwing ingeschakelde aannemer, de heer [A] (hierna: [A] ) in oktober 2021 de vloerbalken van de bijkeukenvloer verwijderde, brak er een stuk van het Ytong blok af. Dit zou niet mogen gebeuren. [A] heeft in het kader van herstelwerkzaamheden een deel van de Ytong-blokken vervangen door kalkzandsteen, maar een deel van de Ytong-blokken is nog aanwezig

3.7.

[gedaagde sub 2] heeft de stellingen van [eiser] op basis van de conclusies van [deskundige] betwist, maar die betwisting is onvoldoende onderbouwd. [gedaagde sub 2] verwijst naar het Komo-attest van de leverancier van de Ytong-blokken, maar dat attest gaat over voorschriften voor het gebruik van Ytong-blokken in algemene zin. Op basis van het attest kan niet worden vastgesteld of, zoals [gedaagde sub 2] zegt, de Ytong-blokken hier op de juiste wijze zijn toegepast. Uit het [deskundige] -rapport volgt juist dat dat, niet het geval is. Daarmee is sprake van een gebrek dat maakt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

Het gebrek was voor [eiser] niet bekend of kenbaar

3.8.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kunnen door [eiser] alleen worden aangesproken voor ‘verborgen gebreken’ die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan: het moet gaan om gebreken die [eiser] niet kende of hoefde te kennen op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Daarvan is hier sprake. [eiser] heeft het gebrek bij de keuring van de woning niet gezien of hoeven zien. Het gebrek was zonder destructief onderzoek namelijk niet (goed) zichtbaar. [eiser] hoefde niet op het eerste gezicht te zien dat het gebruikte materiaal voor de toepassing op deze manier niet geschikt was. Van [eiser] kan niet worden verwacht dat hij – zeker in een slecht verlichte kruipruimte – het onderscheid kan maken tussen Ytong-blokken en ander materiaal, en daaraan bovendien conclusies kan verbinden over de geschiktheid van dat materiaal.

3.9.

Dat [eiser] voor de koop van de woning een keuring heeft laten uitvoeren, maakt dit niet anders. De keurder heeft in de kruipruimte gekeken. Op de daarbij gemaakte foto’s zijn de Ytong-blokken op de achtergrond te zien. Dat betekent echter nog niet dat het gebrek voor [eiser] (of de door hem ingeschakelde keurder) kenbaar was. Weliswaar zou de keurder mogelijk wel gezien kunnen hebben dat het hier om Ytong-blokken ging, omdat de blokken zijn gelijmd en niet gemetseld, zoals bij kalkzandsteenblokken het geval zou zijn. Dat betekent nog niet dat de keurder daarmee ook moest weten dat de blokken op een ongeschikte manier waren gebruikt. Ytong-blokken zijn immers niet in zijn algemeenheid ongeschikt, zoals [gedaagde sub 2] zelf heeft betoogd met verwijzing naar het attest. Pas bij destructief onderzoek door [A] in oktober 2021 bleek dat de Ytong-blokken in dit geval waren aangetast door vocht. Zulk destructief onderzoek hoefden [eiser] voor het aangaan van de koopovereenkomst niet te laten doen.

3.10.

[eiser] was bij het aangaan van de koopovereenkomst dus niet bekend met het gebrek en hoefde dat ook niet te zijn. Dat betekent dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn tegenover [eiser]

Het gebrek valt niet onder de eerder gesloten vaststellingsovereenkomst

3.11.

[gedaagde sub 2] voert aan dat zij met [gedaagde sub 1] niet aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken aan de bijkeuken, omdat [eiser] finale kwijting heeft verleend aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Dit verweer slaagt niet. Er is in december 2020 een vaststellingsovereenkomst tussen [eiser] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gesloten, maar dit gebrek was toen nog niet bekend en valt niet onder de afspraken uit die vaststellingsovereenkomst. De vaststellingsovereenkomst ging namelijk over enkele gebreken aan de woning die vóór de levering zou worden hersteld. De finale kwijting die is verleend ziet op de geconstateerde problemen op het gebied van de elektrische installatie, de plafonds en de bijkeukenvloer. De geconstateerde problemen op het gebied van de bijkeukenvloer gingen enkel over de vloerbalken die te dun waren. Dit is eind 2020 door [A] geconstateerd en was niet in overeenstemming met de afspraken uit de koopovereenkomst. Het gebrek van de Ytong-blokken valt niet onder de problemen van de bijkeukenvloer. Daar is dus geen kwijting voor verleend.

[eiser] heeft niet te laat geklaagd over het gebrek

3.12.

[gedaagde sub 2] voert ook als verweer dat [eiser] niet op tijd heeft geklaagd over het gebrek, maar dit verweer slaagt niet. [gedaagde sub 2] gaat er daarbij namelijk onterecht vanuit dat het gebrek al eerder bekend was bij [eiser] , maar dat is niet zo. Het gebrek werd pas in oktober 2021 bekend bij [eiser] , toen [A] werkzaamheden aan de bijkeuken ging uitvoeren en daarbij ook destructief onderzoek deed. [eiser] heeft daarna al snel, namelijk op 14 oktober 2021, een e-mail gestuurd aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met de mededeling dat er een gebrek was geconstateerd aan de woning. Dat is op tijd.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten € 33.815,45 betalen

3.13.

In de koopovereenkomst staat dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] aansprakelijk zijn voor een gebrek dat voor [eiser] niet bekend was. Zij hoeven niet alle schade te vergoeden, maar alleen de herstelkosten. Een ruimere vergoedingsplicht zouden [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] alleen hebben als hen een verwijt kan worden gemaakt, en dat is niet zo. Weliswaar biedt [gedaagde sub 1] zichzelf aan als ‘bouwprojectbuddy’, maar dit betekent niet dat hij een bouwkundig expert is die had moeten weten dat Ytong-blokken ongeschikt zijn voor deze wijze van gebruik onder het maaiveld. [gedaagde sub 2] heeft toegelicht dat [gedaagde sub 1] heeft geprobeerde voorzorgsmaatregelen tegen vochtinwerking te treffen, en zelf nooit iets heeft gemerkt van vochtproblemen. Dat dit niet voldoende is gebleken, betekent niet dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] een verwijt kan worden gemaakt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoeven daarom uitsluitend de herstelkosten van [eiser] betalen.

3.14.

Volgens [eiser] bedragen de herstelkosten € 44.110,03. Dit bedrag bestaat uit € 5.519,- aan kosten die hij aan [A] heeft betaald voor de gedeeltelijke herstelwerkzaamheden en € 38.591,03 aan begrote kosten voor het vervangen van de bijkeuken. De begrote kosten voor het vervangen van de bijkeuken bestaan uit:

Volledig vervangen van de bijkeuken € 34.319,98
Opnieuw aanleggen van elektra, € 1.149,50,
Opnieuw aanleggen van wateraansluiting, riool en cv, € 786,50,
Spuiten van wanden bij opbouwen van de bijkeuken, € 1.270,05,
Aanbrengen van nieuwe afwerkvloer van PVC, € 1.065,-

De vordering van [eiser] wordt niet volledig toegewezen. Niet alle begrote kosten zijn ‘herstelkosten’. Daarnaast moet er, zo staat in de koopovereenkomst, ook rekening worden gehouden met een aftrek van nieuw voor oud, en dat heeft [eiser] in zijn begroting ten onrechte niet gedaan.

3.15.

De kosten voor de gedeeltelijke herstelwerkzaamheden door [A] , een bedrag van € 5.519,-, moeten door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden vergoed. Deze kosten zijn ‘herstelkosten’ in de zin van de koopovereenkomst, want de werkzaamheden die [A] in november 2021 heeft uitgevoerd waren herstelwerkzaamheden om (direct) instortingsgevaar te voorkomen.

3.16.

Voor het volledige herstel van de bijkeuken heeft [A] daarnaast twee offertes opgemaakt. Eén offerte ter hoogte van € 34.319,98 voor het volledig vervangen van de bijkeuken en één offerte ter hoogte van € 29.645,51 voor herstel van de bijkeuken. [eiser] stelt dat de bijkeuken moet worden gesloopt en opnieuw moet worden opgebouwd, omdat [deskundige] heeft betoogd dat dat de beste oplossing is. In de koopovereenkomst is echter afgesproken dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] alleen kunnen worden aangesproken voor de kosten van herstel, en niet van vervanging. Daarom sluit de rechtbank bij de offerte van € 29.645,51 voor het herstel aan.

3.17.

De andere begrote kosten genoemd in 3.14. hoeven [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet te betalen. Deze kostenposten zijn geen herstelkosten, omdat deze kosten niet nodig zijn om de woning voor ‘normaal gebruik’ geschikt te maken. De Ytong-blokken worden vervangen door blokken van kalkzandsteen. Daarom hoeft er geen nieuwe elektra of wateraansluiting worden aangelegd. Ook het spuiten van de wanden is bij deze herstelmethode niet aan de orde. Verder volgt uit de koopovereenkomst dat de vloer van de bijkeuken casco zou worden opgeleverd.

3.18.

Uit de koopovereenkomst volgt dat er rekening moet worden gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’ bij het vaststellen van de hoogte van de herstelkosten. Volgens [eiser] kan er geen sprake zijn van een aftrek nieuw voor oud, maar deze stelling slaagt niet. [eiser] heeft gesteld dat de levensduur van een nieuwe bijkeuken gemiddeld honderd jaar is; [gedaagde sub 2] heeft dit niet betwist. De bijkeuken was op het moment van aankoop van de woning in 2020 acht jaar oud. Voor de berekening van de herstelkosten met aftrek van ‘nieuw voor oud’ moet die levensduur procentueel verdisconteerd worden. Daarom worden de totale herstelkosten van € 35.164,51 (€ 5.519,- + € 29.645,51) met 8% verminderd. De totale herstelkosten komen daarmee uit op € 32.351,35.

3.19.

[eiser] vordert naast de kosten voor het herstel van de bijkeuken, betaling van € 1.464,10 voor de kosten die hij heeft moeten maken voor het onderzoeksrapport van [deskundige] . Het gaat om kosten voor het vaststellen van aansprakelijkheid. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro moeten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] ook die kosten vergoeden.

3.20.

Het verweer van [gedaagde sub 2] dat er sprake is van eigen schuld aan de kant van [eiser] slaagt niet. [gedaagde sub 2] heeft niet onderbouwd waarom er sprake is van eigen schuld aan de kant van [eiser] Het is ook niet gebleken dat [eiser] zelf iets heeft gedaan aan de bijkeuken dat heeft bijgedragen aan het ontstaan van de schade. Ook voor matiging van de te vergoeden schade ziet de rechtbank geen aanleiding. Dit kan op grond van de wet alleen als volledige toekenning van de schadevergoeding in de gegeven omstandigheden tot onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Dat is door [gedaagde sub 2] niet onderbouwd.

3.21.

De conclusie is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] € 33.815,45 aan [eiser] moeten betalen als vergoeding voor de herstelkosten van het gebrek en de kosten voor het vaststellen van de aansprakelijkheid. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten over dit bedrag ook de wettelijke rente betalen. Deze rente wordt berekend vanaf 13 januari 2022, want vanaf dat moment zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in verzuim. [eiser] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 13 januari 2022 gesommeerd om de herstelkosten voor het gebrek te betalen. Dit hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gedaan. Op grond van de wet zijn zij daarom vanaf dat moment in verzuim.^[2]

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten van [eiser] betalen

3.22.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

Griffierecht: € 1.301,-

Salaris advocaat: € 1.572,- (2 punten x tarief III)

Nakosten: €
178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal: € 3.051,-

3.23.

[eiser] vordert wettelijke rente over de proceskosten. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden hoofdelijk veroordeeld

3.24.

[eiser] vordert een hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] betoogt dat zij en [gedaagde sub 1] ieder maar voor de helft van de vordering aangesproken zouden moeten kunnen worden, omdat zij en [gedaagde sub 1] niet getrouwd waren en zij voor 50% eigenaar van de woning was. In de koopovereenkomst staat echter expliciet dat de verkopers hoofdelijk zijn verbonden voor de verplichtingen die uit de koopovereenkomst voortvloeien. De veroordelingen worden daarom hoofdelijk uitgesproken en dat betekent dat [eiser] zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] kan dwingen om het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] vervolgens onderling aanspraken op elkaar zouden kunnen krijgen, staat hier los van. Dit is niet iets waarover de rechtbank in deze zaak een beslissing kan nemen, want dat is geen onderdeel van het geschil tussen partijen.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiser] een bedrag van € 33.815,45 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro) over dit bedrag, met ingang van 13 januari 2022, tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om de proceskosten van € 3.051,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening, en te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro) over deze bedragen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling,

4.3.

wijst het meer of anders gevorderde af,

4.4.

verklaart dit vonnis, voor wat betreft de veroordelingen in 4.1. en 4.2., uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Atema en in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.T. van Rens op 10 juli 2024.

5718 (MM)

Verkopers aansprakelijk voor herstelkosten verborgen gebrek bijkeuken woning