Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4657
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Beek).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van 4 maart 2022 (de bestreden uitspraak), die betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (het object).
1.1.
Met de beschikking van 22 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.850.000 naar waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Met de bestreden uitspraak heeft verweerder de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatierapport.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 mei 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en de taxateurs van de heffingsambtenaar, [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
2. In geschil is de WOZ-waarde van het object, een multifunctionele evenementen- en vergaderlocatie met restaurant. Het object heeft een totale oppervlakte van 3.350 m². Eiseres vindt de waarde te hoog en stelt dat de waarde hoogstens € 999.000 kan zijn. De heffingsambtenaar blijft in beroep bij zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
3.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd dat door zijn taxateur [taxateur 1] is opgesteld op 8 september 2023. Daarin is het object met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode per 1 januari 2021 getaxeerd op € 1.880.000.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting daarop op zitting en in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is voor het object uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 174.159 per jaar. Om dit te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met de gerealiseerde huurprijs uit de markt van een nabijgelegen object rondom de waardepeildatum, namelijk [adres 2] . Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,8. Deze heeft de heffingsambtenaar onderbouwd door het object te vergelijken met de referentieobjecten [adres 3] in [plaats 2] en [adres 4] in [plaats 3] , waarvan verkoopcijfers rondom de waardepeildatum beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op basis van het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor van het object niet in een onjuiste verhouding staan tot de huurwaarde en de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.
5. Wat eiseres heeft aangevoerd in beroep, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
5.1.
De inhoud van het beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven bevatten slechts niet concreet op het object betrekking hebbende algemene, niet of nauwelijks onderbouwde en soms zelfs irrelevante en/of onsamenhangende vragen en stellingen. In elke zaak stuurt de gemachtigde van eiseres min of meer dezelfde brieven. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al in vele eerdere beroepszaken op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
5.2.
Op zitting heeft de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de WOZ-waarde. Samengevat stelt de gemachtigde van eiseres op de zitting het volgende. De heffingsambtenaar had volgens hem de koop- en of huurovereenkomsten van de referentieobjecten moeten verstrekken, ter controle van de transactieprijzen. Verder zijn de referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] niet voldoende vergelijkbaar. Daarnaast kan de kapitalisatiefactor van eiseres’ object geen 10,8 zijn omdat er geen verkoop is geweest. Volgens eiseres is het leegstandsrisico met 10% ook veel te laag ingeschat, omdat het heel lang leeg stond en gesloten was. Daarnaast had verweerder ook een toekomstige, historische en actuele analyse van het leegstandsrisico moeten maken.
5.3.
De rechtbank laat deze gronden buiten beschouwing, omdat het zó laat aanvoeren van beroepsgronden in strijd is met een goede procesorde. De gemachtigde van eiseres heeft hier in de beroepsprocedure niet eerder een punt van gemaakt. Dat had wel op zijn weg gelegen, te meer nu hem in de brief van 20 februari 2024 door de rechtbank de gelegenheid is geboden om alsnog binnen vier weken de beroepsgronden aan te vullen naar aanleiding van het verweerschrift. De brieven en ‘pinpointbrief’ die de gemachtigde van eiseres nadien heeft gestuurd maken dit niet anders, omdat deze, zoals onder 5.1. is uitgelegd, enkel bestaan uit algemeenheden en geen concrete beroepsgronden bevatten. Uit deze brieven had de heffingsambtenaar geen verzoek om de koopovereenkomsten van de referentieobjecten hoeven af te leiden. Verder is er voor de rechtbank ook geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens.
Het verzoek om schadevergoeding
6. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
7. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 9 maart 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) 4 maanden verstreken.
8. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden wordt het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.