Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4622
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen uitspraak op bezwaar van 12 september 2023 (de bestreden uitspraak), die betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object).
1.1.
Met de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 3.442.000 naar waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Met de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 mei 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar, [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
2. In geschil is de WOZ-waarde van het object, dat in gebruik is als winkel en een totale oppervlakte heeft van 1.063 m². Eiseres vindt de waarde te hoog en stelt dat de waarde hoogstens € 1.999.000,- kan zijn. De heffingsambtenaar blijft in beroep bij zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
3.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in zijn verweerschrift een overzicht neergelegd waarin een vergelijking wordt gemaakt met de verkoopcijfers van de winkels aan de [adres 2] en [adres 3] (de referentieobjecten). Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar ook een berekening overgelegd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het verweerschrift blijkt dat de waarde van het object is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentieobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze referentieobjecten zijn van hetzelfde type en liggen in dezelfde straat als eiseres’ object en zijn daarom naar het oordeel van de rechtbank geschikt ter vergelijking.
De waarde per m² van het object van eiseres is € 3.238 en is daarmee ruim lager vastgesteld dan de verkoopprijzen per m² van de referentieobjecten (respectievelijk € 4.523 en € 6.250). De rechtbank ziet geen aanknopingspunt voor de conclusie dat de waarde per m² in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopcijfers per m² van de referentieobjecten.
5. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
5.1.
De inhoud van het beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven bevatten slechts niet concreet op het object betrekking hebbende algemene, niet of nauwelijks onderbouwde en soms zelfs irrelevante en/of onsamenhangende vragen en stellingen. In elke zaak stuurt de gemachtigde van eiseres min of meer dezelfde brieven. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al in vele eerdere beroepszaken op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] Op 10 mei en dus drie dagen voor de zitting heeft de rechtbank van de gemachtigde van eiseres wederom een algemene brief ontvangen met bijlages, waaronder een aantal omzetverklaringen van eiseres. Ook een paar uur voor de zitting heeft de rechtbank een stuk van de gemachtigde van eiseres ontvangen met bijlages, waaronder een omzetverklaring en huurovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat eiseres in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld door deze pas zo laat in te brengen. Deze stukken laat de rechtbank dan ook buiten beschouwing.
5.2.
Op zitting heeft de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de (onderbouwing van de) WOZ-waarde. Samengevat stelt de gemachtigde van eiseres dat de heffingsambtenaar de koopovereenkomsten van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 1] ter controle van de verkoopprijzen en -data had moeten overleggen, dat de verkoopdata van de referentieobjecten te ver van de waardepeildatum zijn afgelegen en zijn verkocht vóór de coronacrisis. Verder had volgens eiseres de huurwaarde op basis van de omzetgerelateerde huur in 2023 van € 144.000,- moeten worden bepaald.
5.3.
De rechtbank laat deze gronden buiten beschouwing, omdat het zó laat aanvoeren van beroepsgronden in strijd is met een goede procesorde. De gemachtigde van eiseres heeft hier in de beroepsprocedure niet eerder een punt van gemaakt. Dat had wel op zijn weg gelegen, te meer nu hem in de brief van 21 februari 2024 door de rechtbank uitdrukkelijk de gelegenheid is geboden om alsnog binnen vier weken de beroepsgronden aan te vullen naar aanleiding van het verweerschrift. De verwijzing van de gemachtigde naar zijn brieven en ‘pinpointbrief’ die hij nadien heeft gestuurd maken dit niet anders, omdat deze, zoals onder 5.1. is uitgelegd, enkel bestaan uit algemeenheden en geen concrete beroepsgronden bevatten. Uit deze brieven had de heffingsambtenaar geen verzoek om de koopovereenkomsten van de referentieobjecten hoeven af te leiden. Verder is er voor de rechtbank ook geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens.
5.4.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar in reactie op het standpunt van eiseres over de omzetgerelateerde huur aangegeven dat, wil zij eiseres kunnen volgen in een berekening van de (huur)waarde aan de hand van de omzetgerelateerde huur, daarvoor meer gegevens nodig zijn dan door eiseres zijn aangeleverd. Daarin kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen.
Het verzoek om schadevergoeding
6. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd.
7. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 2 maart 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen twee jaar verstreken. De redelijke termijn van 2 jaar is dus niet overschreden en daarom wordt het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden wordt het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.