Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
Zaaknummer: C/16/566120 / HA ZA 23-726
Vonnis van 17 juli 2024
in de zaak van
1.[eiseres] ,2. [eiser] ,
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat: mr. F.P.W. Kralt te Utrecht,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,
wonende te [woonplaats 4] ,
4.
[gedaagde sub 4] ,
4.
[gedaagde sub 4] ,
wonende te [woonplaats 5] ,
gedaagden,
advocaat: mr. R. Stekelenburg te Leersum.
Eisers zullen hierna [eiseres] en [eiser] worden genoemd. Gedaagden worden samen aangeduid als [gedaagden] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 november 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de mondelinge behandeling van 30 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiseres] en [eiser] .
1.2.
Daarna is bepaald dat er vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] en [eiser] hebben een woning gekocht van [gedaagden] Nadat de woning is geleverd, heeft [eiseres] ontdekt dat de Japanse duizendknoop aanwezig is in de tuin. Deze plant kan schade aanrichten aan de woning. [eiseres] en [eiser] eisen dat [gedaagden] de kosten voor het verwijderen van de plant vergoedt, omdat de verkoper aansprakelijk is voor dit gebrek. [gedaagden] voert verweer en krijgt gelijk: de vordering wordt afgewezen.
3.De achtergrond van het geschil
3.1.
Op 11 oktober 2021 hebben [eiseres] en [eiser] en [gedaagden] een koopovereenkomst gesloten voor een woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De woning is eigendom van mevrouw [A] , zij is overleden. Gedaagden zijn de erfgenamen van mevrouw [A] . [gedaagden] heeft de woning voor € 639.000,-. verkocht en geleverd aan [eiseres] en [eiser] . Voorafgaand aan de koop heeft [gedaagden] geen melding gemaakt van gebreken aan de woning, maar het is wel bij [eiseres] en [eiser] bekend dat er veel aan de woning moest gebeuren. De tuin die bij de woning hoort (hierna: de tuin) zou verzorgd zijn. De woning is op 20 december 2021 aan [eiseres] en [eiser] geleverd.
3.2.
In het voorjaar van 2022 ontdekte [eiseres] dat er een plant in de tuin stond die hard groeide. Na onderzoek naar de plant kwamen [eiseres] en [eiser] erachter dat die plant de Japanse duizendknoop was. De Japanse duizendknoop is een zeer invasieve plant. [eiseres] en [eiser] stellen dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop een gebrek is. Hierdoor is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] Als de rechtbank van oordeel zou zijn dat er geen sprake is van een tekortkoming, dan stellen [eiseres] en [eiser] dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling.
3.3.
In deze procedure vorderen [eiseres] en [eiser] betaling van de kosten voor het verwijderen van de Japanse duizendknoop en het saneren van de grond. De primaire vordering van [eiseres] en [eiser] is betaling van € 31.307,67. Dit is het bedrag uit de offerte die door [eiseres] en [eiser] is opgevraagd voor het verwijderen van de Japanse duizendknoop. Subsidiair vorderen Jansen en [eiser] betaling van € 18.830,-. Dit is het bedrag dat door [bedrijf] , een bedrijf dat onderzoek heeft gedaan naar de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin, is berekend voor het verwijderen van de Japanse duizendknoop. Het bedrag van [bedrijf] is lager omdat zij geen rekening heeft gehouden met het feit dat de grond op een speciale manier moet worden afgevoerd. Over de primaire en subsidiaire vordering vorderen [eiseres] en [eiser] de wettelijke rente vanaf 3 mei 2023. Zowel primair als subsidiair vorderen [eiseres] en [eiser] betaling van € 1.815,- aan expertisekosten. Tot slot vorderen [eiseres] en [eiser] vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
3.4.
[gedaagden] voert verweer. Hij betwist dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming. Ook is er geen sprake van dwaling. [gedaagden] meent dat hij niets aan [eiseres] en [eiser] hoeft te betalen.
4.De beoordeling
Er is geen sprake van een non-conforme woning met tuin
4.1.
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [gedaagden] aan [eiseres] en [eiser] een woning met aan- en toebehoren levert die geschikt is voor normaal gebruik. Er is geen sprake van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning met tuin in de weg staat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’, zoals bedoeld in artikel 6.3. van de koopovereenkomst moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. [1] Dit betekent onder meer dat in de woning moet worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. [2] Deze regel over het normaal gebruik van de woning geldt ook voor de tuin. Niet elk gebrek aan de woning of tuin staat aan normaal gebruik van het verkochte als woning met aan- en toebehoren in de weg. Het gaat dan om de meer ernstige gebreken.
4.2.
In de specifieke situatie in de tuin van [eiseres] en [eiser] is de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin geen dergelijk ernstig gebrek waardoor de woning en de tuin niet meer normaal gebruikt kunnen worden. Het is niet komen vast te staan dat [eiseres] en [eiser] de woning met aan- en toebehoren niet meer veilig of met een zekere mate van duurzaamheid kunnen gebruiken. Op dit moment heeft de Japanse duizendknoop geen schade aangericht aan de funderingen en riolering van de woning van [eiseres] en [eiser] . Dit volgt uit het onderzoeksrapport van [bedrijf] , het bedrijf dat door [eiseres] en [eiser] is ingeschakeld om de schade vast te stellen. [bedrijf] heeft alleen vastgesteld dat de wortels van de Japanse duizendknoop over 64 m² van de tuin zijn gaan woekeren. De aanwezigheid van de Japanse duizendknoop kan worden vergeleken met een rot raamkozijn. Dit is een gebrek aan de woning dat mogelijk niet kenbaar is ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, maar dit staat het normaal gebruik van de woning niet in de weg. Ook met een rot raamkozijn kan de koper de woning op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid gebruiken, al is het nodig om hier liever vroeger dan later wel wat aan te doen. Dat is voor de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin niet anders. Het woongenot van [eiseres] en [eiser] wordt op dit moment niet zo wezenlijk aangetast door de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin, dat geen sprake meer kan zijn van normaal gebruik in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
4.3.
Een verkoper van een woning kan ook aansprakelijk zijn voor gebreken die het normale gebruik van de woning en de tuin niet belemmeren. De verkoper kan in dat geval alleen aansprakelijk worden gesteld als hij bekend was met het gebrek, maar dit niet aan de koper heeft laten weten. In dit geval moet [gedaagden] dus zijn mededelingsplicht hebben geschonden, maar dat is niet het geval. Hij kan om deze reden niet aansprakelijk worden gesteld voor de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin. [gedaagden] was niet bekend met de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin. Hij wist dat er een plant stond in de tuin, maar niet welke plant dat was. Alleen [gedaagde sub 4] , één van de erfgenamen, heeft de laatste jaren in de woning gewoond. Zij heeft geen botanische kennis en heeft de Japanse duizendknoop niet geplant. Er wordt vermoed dat de Japanse duizendknoop door de mevrouw [A] is geplant. [gedaagden] kan geen mededelingsplicht hebben geschonden van een gebrek waar hij niet mee bekend is.
4.4.
De conclusie is dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] De aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin staat het normaal gebruik ervan niet in de weg en [gedaagden] heeft zijn mededelingsplicht niet geschonden. [gedaagden] is op grond van de koopovereenkomst niet aansprakelijk voor de herstelkosten van het gebrek aan de woning.
De overeenkomst kan niet deels worden vernietigd door dwaling
4.5.
De rechtbank gaat ervan uit dat geen van beide partijen op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst wist dat de plant die in de tuin aanwezig is, een Japanse duizendknoop is. [eiseres] en [eiser] hebben verklaard dat zij geen botanische kennis hebben en in de veronderstelling waren dat de plant een bamboesoort was. Dat [gedaagden] geen kennis had van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin volgt uit rechtsoverweging 4.3. [eiseres] en [eiser] doen een beroep op dwaling om de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen. Gelet op het voorgaande moet worden beoordeeld of er sprake is van wederzijdse dwaling door [gedaagden] en [eiseres] en [eiser] in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW Pro.
4.6.
Voor een geslaagd beroep op wederzijdse dwaling moet vast komen te staan dat die onjuiste veronderstelling invloed heeft gehad op de koopovereenkomst, in dit geval de hoogte van de verkoopprijs. Het is niet komen vast te staan dat [eiseres] en [eiser] de woning voor een lager bedrag zouden hebben gekocht als zij wisten van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in de tuin. Er is hier sprake van een gekochte woning waar al het één en ander aan moest gebeuren, een zogenoemde ‘kluswoning’. Bij het kopen van een ‘kluswoning’ kan de koper stuiten op gebreken die mogelijk niet kenbaar waren op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en die hersteld moeten worden. Daardoor mag worden verondersteld dat [eiseres] en [eiser] bij het doen van het bod rekening hebben gehouden met de mogelijkheid dat er herstelkosten nodig zouden zijn om de bij de koop nog onbekende gebreken te verhelpen. De kosten die nodig zijn om de Japanse duizendknoop te verwijderen zijn niet zodanig hoog dat moet worden geoordeeld dat [eiseres] en [eiser] de woning niet of voor een veel lager bedrag hadden gekocht of dat [gedaagden] de woning dan voor een (veel) lager bedrag had verkocht.
4.7.
De conclusie is dat de koopovereenkomst niet (deels) kan worden vernietigd omdat het beroep van [eiseres] en [eiser] op dwaling niet slaagt.
4.8.
De vorderingen van [eiseres] en [eiser] worden afgewezen. Dit doet er niet aan af dat de rechtbank onderkent dat de Japanse duizendknoop een plant is die zich snel verder kan verspreiden. De Japanse duizendknoop kan schade veroorzaken aan funderingen, verhardingen, infrastructuur, rioleringen en drainagebuizen. Daarom geldt er sinds december 2021 een handelsverbod in Nederland voor de Japanse duizendknoop. Gelet op het oordeel van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam is er onder omstandigheden sprake van onrechtmatig handelen jegens andere omwonenden als de Japanse duizendknoop niet wordt verwijderd. [3] Het is namelijk mogelijk dat de Japanse duizendknoop doorgroeit naar de tuinen van de buren. Dit moet worden voorkomen, maar maakt het oordeel in deze zaak niet anders.
[eiseres] en [eiser] moeten de proceskosten betalen
4.9.
[eiseres] en [eiser] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
Griffierecht: € 1.301,-
Salaris advocaat: € 1.572,- (2 punten x tarief III)
Nakosten: €
178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal: € 3.051,-
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] en [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] en [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] , een bedrag van € 3.051,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordeling in 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door J.G. van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.
5718 (MM)