ECLI:NL:RBMNE:2024:4329

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/561531 / HA ZA 23-526

Vonnis van 17 juli 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonend in [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],

wonend in [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie, gedaagde partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,

advocaat: mr. H.N. s'Jacob,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. Ch.P.A.T. van Goethem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 De dagvaarding

 De conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie

 De conclusie van antwoord in reconventie

 De brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

 De akte houdende overlegging producties en antwoordakte overlegging producties van [gedaagde] , met producties 28 tot en met 31

 De akte indiening producties en wijziging van eis van [eiser sub 1] c.s., met producties 27 tot en met 29

 De aanvullende producties 30 en 31 van [eiser sub 1] c.s.

 De akte wijziging van eis in reconventie en akte overlegging producties van [gedaagde] , met productie 32

 De akte wijziging van eis van [eiser sub 1] c.s., met producties 32 tot en met 34

 De akte overlegging productie van [gedaagde] , met productie 33

 De aanvullende productie 34 van [gedaagde]

 Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 april 2024, met daaraan aangehecht de e-mail van [gedaagde] van 1 mei 2024 met een aanvulling op het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.

2.De beoordeling (in conventie en reconventie)

Kern van de zaak

2.1.

[gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. zijn in juni 2022 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Op basis van die samenwerkingsovereenkomst zou [gedaagde] grond, met daarop een kassencomplex, van [eiser sub 1] c.s. kopen en daarop woningen gaan bouwen. De rechtbank is het met [eiser sub 1] c.s. eens dat [gedaagde] zich heeft verplicht om de in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen koopprijs van € 13.400.000 te betalen en dit vast te leggen in een koopovereenkomst. Er is geen sprake van onvoorziene omstandigheden die maken dat [gedaagde] niet aan deze afspraak gehouden kan worden. Omdat [gedaagde] haar verplichting niet is nagekomen, wordt de samenwerkingsovereenkomst ontbonden, zoals door [eiser sub 1] c.s. gevorderd. [gedaagde] moet de schade vergoeden die hiervan het gevolg is. Die schade kan de rechtbank nu nog niet vaststellen. Daar is een deskundigenbericht voor nodig.

Beknopte schets van de feiten

2.2.

[eiser sub 1] c.s. is eigenaar van een stuk grond aan de [straat] in [plaats] , waarop nu nog een kassencomplex staat. Op dit moment heeft de grond geen woonbestemming, maar de locatie is door de gemeente [gemeente] wel aangemerkt als gebied waarop in de toekomst woningbouw zou kunnen plaatsvinden.

2.3.

[gedaagde] houdt zich onder andere bezig met projectontwikkeling, met name op het gebied van woningbouw. In januari 2022 heeft [gedaagde] een bieding gedaan op de grond van [eiser sub 1] c.s., omdat zij hierop graag woningen zou willen bouwen. Vervolgens hebben [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. enige tijd over de grondprijs en andere verkoopvoorwaarden onderhandeld. [eiser sub 1] c.s. wilde afspraken maken die erin zouden voorzien dat hij mee zou delen in de winst die [gedaagde] met de woningbouw zou gaan realiseren.

2.4.

[gedaagde] trok in het biedingstraject aanvankelijk samen op met een andere projectontwikkelaar. Deze haakte in het voorjaar van 2022 af, omdat hij de aankoop vanwege de gestegen bouwkosten en rente niet langer aantrekkelijk vond. [gedaagde] heeft toen de onderhandelingen met [eiser sub 1] c.s. zelfstandig voortgezet. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een samenwerkingsovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] , die is aangegaan op 8 juni 2022. Het was de bedoeling van [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. om die samenwerkingsovereenkomst vervolgens uit te werken in een koopovereenkomst, om, zo schrijft [gedaagde] in mei 2022 in een e-mail, “
de afspraken uit de [samenwerkingsovereenkomst] nog eens goed juridisch te verankeren”.

2.5.

Na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst heeft een notaris een conceptkoopovereenkomst opgesteld. Een aantal zaken moest nog verder worden uitgezocht: het al dan niet verschuldigd worden van btw, de status van erfdienstbaarheden, de kosten van de sloop van het kassencomplex en asbestrisico’s en -saneringskosten. Er is enkele keren een conceptkoopovereenkomst met wijzigingen heen en weer gestuurd. Over de koopprijs als zodanig is niet meer gesproken, wel over de verdeling van de kosten voor de sloop en voor de asbestsanering.

2.6.

Op 14 november 2022 heeft de heer [A] van [gedaagde] een e-mail aan de heer [eiser sub 1] gestuurd, met daaraan een bijgewerkte versie van de conceptkoopovereenkomst. Enkele dagen later, op 17 november 2022, heeft de heer [A] van [gedaagde] nog een e-mail aan de heer [eiser sub 1] gestuurd, waarin [gedaagde] zich terugtrekt en aangeeft de koopovereenkomst geen gestand te zullen doen.

2.7.

Op 25 november 2022 heeft [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] medegedeeld dat hij akkoord ging met de conceptkoopovereenkomst van 14 november 2022. [gedaagde] heeft zijn intrekking van het aanbod op 1 december 2022 gehandhaafd, waarna [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] heeft gesommeerd de koopovereenkomst te finaliseren^[1]en na te komen^[2]. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.

Verplichting voor [gedaagde] om een koopovereenkomst voor € 13.4 miljoen aan te gaan

2.8.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde] zich heeft verplicht om een koopovereenkomst aan te gaan voor een koopprijs van € 13.400.000. Naar het oordeel van de rechtbank is dit inderdaad het geval. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt. Eerst schetst de rechtbank het juridisch kader dat hier van toepassing is, en daarna licht zij toe wat dat voor deze zaak concreet betekent.

2.9.

Om vast te stellen waartoe de samenwerkingsovereenkomst verplicht, is uitleg van die overeenkomst nodig. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten.^[3]Hierbij speelt ook een rol om wat voor partijen het gaat, welke ervaring zij hebben met het aangaan van dat type overeenkomsten en of zij zich hebben laten adviseren. Dat alles moet bij de uitleg van een overeenkomst worden betrokken. Bovendien: niet alleen het gedrag rondom het sluiten van de overeenkomst is van belang. Ook wat partijen ná het sluiten van de overeenkomst gedaan hebben, kan een rol spelen bij het bepalen wát partijen zijn overeengekomen.^[4]

2.10.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de volgende feiten en omstandigheden worden afgeleid dat [gedaagde] zich door het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst heeft verplicht om een koopovereenkomst voor een koopprijs van € 13.400.000,- aan te gaan:

 Nadat over en weer biedingen zijn gedaan, wordt de grondbieding van € 13.400.000,- in de samenwerkingsovereenkomst aangeduid als ‘definitieve bieding’^[5];

 In de samenwerkingsovereenkomst staat dat deze ‘definitieve bieding’ zal worden ‘uitgewerkt naar een Koopovereenkomst’. Ook in een e-mail wordt door [gedaagde] gesproken over het ‘juridisch verankeren’ van de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst in een koopovereenkomst. Deze bewoordingen duiden erop dat de
inhoudvan de afspraken al vastligt;

 In de samenwerkingsovereenkomst wordt ten aanzien van de koopprijs maar één uitdrukkelijk voorbehoud geplaatst: er wordt opgemerkt dat wordt uitgegaan van de fiscale regelgeving geldend op de datum van de samenwerkingsovereenkomst. Als die fiscale regels zouden wijzigen, zou [gedaagde] de grondbieding daarop kunnen aanpassen. Andere voorbehouden worden niet gemaakt^[6];

 Op het definitieve karakter van de samenwerkingsovereenkomst wijst ook het feit dat [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. het ondertekenen daarvan met een feestelijke bijeenkomst hebben gevierd;

 De planning van [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. was aanvankelijk dat de koopovereenkomst heel snel getekend zou worden, nog voor de bouwvak. Dat is ook de reden dat er geen deadline voor het aangaan van de koopovereenkomst in de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen: de notariële koopovereenkomst werd door zowel [eiser sub 1] c.s. als [gedaagde] als een formaliteit gezien, zo hebben zij beiden bevestigd. Dat vervolgens bleek dat een aantal zaken nog uitgezocht moet worden – fiscale aspecten, sloop- en saneringskosten – doet aan het definitieve karakter van de grondbieding niet af.

 Met de email van 14 november 2022 van [gedaagde] is er in feite een definitieve koopovereenkomst tot stand gekomen als [eiser sub 1] c.s. akkoord gaat met het voorstel over de verdeling van de sloop- en saneringskosten^[7]. Dat was het enige punt waarover partijen op dat moment nog geen akkoord hadden bereikt.

 [eiser sub 1] c.s. heeft dat voorstel en de concept koopovereenkomst ook geaccepteerd bij email van 25 november 2022, maar voordien op 17 november 2022 heeft [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. laten weten dat zij terugkomt op de email van 14 november 2022^[8].

 Naar aanleiding van het bericht van [eiser sub 1] c.s. van 25 november 2022 herhaalt [gedaagde] op 1 december 2022 dat zij het bod niet gestand kan doen^[9].

 Uit de email berichten van [gedaagde] blijkt dat zij wil heronderhandelen over de koopprijs in verband met gewijzigde marktomstandigheden.

2.11.

[gedaagde] heeft in dit verband nog naar voren gebracht dat zij haar grondbieding had gebaseerd op haar bouwplan, dat weer gebaseerd was op de woonvisie van de Gemeente [gemeente] . In het bijzonder de beoogde verdeling tussen koopwoningen (in verschillende prijssegmenten), sociale huur en markthuur waren voor [gedaagde] van belang. Bij een wijziging in die verdeling zou het bouwplan wijzigen en zou ook de koopprijs veranderd moeten worden, aldus [gedaagde] . Volgens [gedaagde] was dit voor [eiser sub 1] c.s. ook duidelijk. De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Weliswaar wist [eiser sub 1] c.s. dat [gedaagde] een bouwplan had, en begreep [eiser sub 1] c.s. in zijn algemeenheid dat plannen van de gemeente daarvoor relevant waren, maar dat betekent niet dat hij wist of moest weten dat [gedaagde] de koopprijs ook nog zou willen wijzigen als dit plan wijzigde. Een dergelijk voorbehoud heeft [gedaagde] – anders dan voor het fiscale regime – niet in de samenwerkingsovereenkomst gemaakt, en ook niet op een ander moment. Die aanpassingsmogelijkheid is dus niet overeengekomen.

2.12.

Kortom: uit de samenwerkingsovereenkomst volgt dat partijen zijn overeengekomen dat op [gedaagde] de verplichting rust om een koopsom van € 13.400.000,- te betalen voor de grond en daartoe een koopovereenkomst aan te gaan.

Geen grond voor aanpassing van de overeenkomst

2.13.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat, voor zover de koopprijs van € 13.400.000,- definitief is overeengekomen, deze overeenkomst dient te worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden. In reconventie heeft [gedaagde] ook een verklaring voor recht van deze strekking gevorderd. De rechtbank ziet geen aanleiding voor aanpassing van de overeenkomst; de desbetreffende vordering in reconventie zal bij eindvonnis worden afgewezen.

2.14.

Voor een wijziging van een overeenkomst op deze grond moet sprake zijn van omstandigheden die én onvoorzien zijn, én maken dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan verwachten dat de overeenkomst blijft zoals ze is.^[10]Bovendien moeten die omstandigheden niet voor rekening en risico komen van degene die wijziging wil.^[11]Aan deze criteria wordt hier niet voldaan.

2.15.

De belangrijkste onvoorziene omstandigheid was, zo heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht, de woonvisie van de toenmalige minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. In een brief van 13 oktober 2022 heeft de minister de Tweede Kamer geïnformeerd over de afspraken die hij gemaakt had met de provincies over woningbouw. Die afspraken gaan over het aantal te bouwen woningen en over de verdeling tussen huur- en koopwoningen in verschillende prijssegmenten (midden-huur en -koop, sociale huur).

2.16.

[gedaagde] heeft toegelicht dat deze afspraken voor haar onverwacht kwamen. Zij heeft de gevolgen voor haar afspraken met [eiser sub 1] c.s. op 17 november 2022 intern besproken, en kwam toen tot de conclusie dat haar bouwplan niet langer haalbaar zou zijn. [gedaagde] besloot daarom haar aanbod van de conceptovereenkomst in te trekken.

2.17.

Deze afspraken van de minister met de provincies zijn echter geen onvoorziene omstandigheden die maken dat de samenwerkingsovereenkomst moet worden aangepast. Daarbij is het volgende van belang:

 Woonbeleid is in het algemeen onderhevig aan politiek gedreven veranderingen. [gedaagde] , als projectontwikkelaar, mag daarmee bekend worden geacht;

 De regering waarvan de minister onderdeel uitmaakte, was al in januari 2022 aangetreden. In haar regeerakkoord had zij aangekondigd dat er afspraken over woningbouw met de provincies zouden worden gemaakt;

 Uit de brief van de toenmalige minister van 13 oktober 2022 volgt dat hij de Tweede Kamer al eerder, op 3 juni 2022, over het proces van afspraken met de provincies maken had geïnformeerd. Dat was dus vóór het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst;

 [gedaagde] heeft bovendien aangegeven dat de precieze gevolgen van de afspraken voor het bouwplan op 17 november 2022 nog niet duidelijk waren. Dat maakte de intrekking prematuur; het bouwplan had mogelijk nog kunnen worden aangepast.

2.18.

De rechtbank merkt tot slot op dat het op de weg van [gedaagde] als professionele projectontwikkelaar had gelegen om, als zij daartoe aanleiding zag, af te spreken met [eiser sub 1] c.s. dat de koopprijs nog kon worden aangepast als beleidswijzigingen daartoe aanleiding zouden geven. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Dat blijft voor haar rekening en risico.

2.19.

De overige door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden waren niet onvoorzien. Deze omstandigheden waren ten tijde van het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst op 8 juni 2022 al bekend of hadden bij [gedaagde] bekend kunnen zijn:

 De bouwkosten waren al vóór die datum gestegen. Dit was juist een reden voor de andere projectontwikkelaar om niet meer samen met [gedaagde] op te trekken;

 De oorlog in Oekraïne was begonnen in februari 2022. Ook de gevolgen daarvan waren dus al enige tijd merkbaar;

 De daling van woningprijzen (veroorzaakt door stijgende hypotheekrente, stijgende energielasten en inflatie) was op dat moment ook al ingezet.

2.20.

Voor zover zij al onvoorzien waren, moeten ook deze omstandigheden voor rekening en risico van [gedaagde] blijven. [gedaagde] is immers een professionele projectontwikkelaar, waarvan mag worden verwacht dat zij rekening houdt met zulke wijzigingen. Uiteraard kunnen er zich omstandigheden voordoen die ook voor een dergelijke professionele partij onvoorzien zijn, maar daarvan is in dit geval geen sprake.

2.21.

Tot slot: [gedaagde] heeft ook nog gevorderd dat de overeengekomen koopprijs buiten toepassing blijft omdat de gevolgen van die bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.^[12][gedaagde] verwijst in dit verband allereerst naar de omstandigheden die hiervoor al zijn besproken. Omdat deze omstandigheden, zoals toegelicht, niet nopen tot een aanpassing van de overeenkomst, vormen zij ook geen grond om een deel van de overeenkomst buiten toepassing te laten.

2.22.

De twee aanvullende argumenten die [gedaagde] in dit verband nog heeft aangevoerd, maken dit niet anders:

 Dat de koopprijs van € 13.400.000,- meer is dan de waarde die de grond in januari 2023 volgens de door [eiser sub 1] c.s. ingeschakelde deskundige had, is geen ‘onaanvaardbaar gevolg’ van de overeenkomst. Een koopprijs is per definitie een momentopname, en de grond kan later meer of minder waard worden. [gedaagde] heeft er zelf voor gekozen een grondbieding ter hoogte van dit bedrag te doen;

 Dat een afnameverplichting voor de koopprijs van € 13.400.000,- zou betekenen dat [gedaagde] een verlies zou kunnen gaan lijden van ongeveer € 7.900.000,- is evenmin een onaanvaardbaar gevolg. Het feit dat het voortbestaan van het bedrijf van [gedaagde] bij een dergelijk verlies mogelijk gevaar loopt, maakt dit niet anders. ‘Onaanvaardbaar’ in de zin van de wet is namelijk niet hetzelfde als ‘ingrijpend’. [gedaagde] moet stellen en onderbouwen dat, en waarom, deze gevolgen niet voor haar rekening en risico zouden moeten komen. Dat heeft zij, zoals hiervoor is toegelicht, onvoldoende gedaan.

[gedaagde] schiet tekort en is in verzuim; geen overmacht

2.23.

In de nakoming van de verplichting om een koopovereenkomst aan te gaan met daarin een koopprijs van € 13.400.000,- schiet [gedaagde] tekort. Zij heeft immers geweigerd zo’n koopovereenkomst te sluiten.

2.24.

Dit tekortschieten is toerekenbaar aan [gedaagde] . Haar beroep op overmacht heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd; zij heeft in dit verband alleen verwezen naar de omstandigheden die zij in het kader van de gewenste aanpassing van de overeenkomst heeft aangevoerd. De rechtbank is van oordeel dat die omstandigheden niet aan toerekening in de weg staan. Zoals is toegelicht, komen die omstandigheden immers voor rekening en risico van [gedaagde] .

2.25.

[gedaagde] verkeert voorts in verzuim. [gedaagde] heeft namelijk op verschillende momenten te kennen gegeven niet aan deze verplichting te zullen voldoen: dit staat in de e-mails van 17 november 2022, 1 december 2022 en 11 januari 2022. Op grond van de wet is al door de eerste mededeling van [gedaagde] dat zij niet aan haar verplichting zal voldoen, het verzuim van [gedaagde] ingetreden.^[13]Of de ingebrekestelling die [eiser sub 1] c.s. op 23 januari 2023 nog heeft gestuurd wel of geen redelijke termijn voor nakoming bevat, kan daarom in het midden blijven. Het was toen immers al duidelijk dat [gedaagde] niet van plan was om na te komen.

2.26.

Het verzuim van [gedaagde] wordt niet gezuiverd doordat zij tijdens de mondelinge behandeling heeft aangeboden om de samenwerkingsovereenkomst alsnog na te komen en de conceptkoopovereenkomst van 14 november 2022 alsnog aan te gaan. Dat komt omdat [eiser sub 1] c.s. inmiddels ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst heeft gevorderd, en deze ontbinding in het eindvonnis zal worden uitgesproken. Het verzuim kan dan niet meer kan worden gezuiverd door nakoming aan te bieden.^[14]

2.27.

Uit het voorgaande volgt ook dat de reconventionele vordering van [gedaagde] , dat voor recht wordt verklaard dat zij niet in verzuim is en niet tekortschiet, niet toewijsbaar is. Deze vordering in reconventie zal in het eindvonnis worden afgewezen.

De overeenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] zal worden ontbonden

2.28.

Omdat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst en in verzuim verkeert, mag [eiser sub 1] c.s. de samenwerkingsovereenkomst ontbinden. [gedaagde] heeft gesteld dat er sprake is van een verzuim dat te gering is om te mogen ontbinden, maar dat is niet het geval. Het aangaan van een koopovereenkomst tegen de afgesproken koopprijs vormt de kern van de verplichtingen die [gedaagde] door het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst op zich heeft genomen. Het niet-voldoen aan die verplichting levert daarom een grond voor ontbinding op.

2.29.

De rechtbank zal in het eindvonnis de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde ontbinding dan ook toewijzen. Omdat die primaire vordering van [eiser sub 1] c.s. zal worden toegewezen, wordt aan zijn subsidiaire vorderingen niet toegekomen.

2.30.

In het eindvonnis zal de in reconventie door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht dat [eiser sub 1] c.s. tekortschiet door te ontbinden, worden afgewezen. Zoals toegelicht, mag [eiser sub 1] c.s. ontbinden omdat [gedaagde] tekortschiet. Dat betekent dat [eiser sub 1] c.s. door te ontbinden niet zelf tekortschiet. Ook het gebod tot dooronderhandelen, zoals door [gedaagde] in reconventie gevorderd, zal worden afgewezen. Nu [eiser sub 1] c.s. mag ontbinden, is dooronderhandelen een gepasseerd station en geen verplichting voor [eiser sub 1] c.s.

[gedaagde] moet de schade die [eiser sub 1] c.s. lijdt, vergoeden

2.31.

Op grond van de wet is [gedaagde] verplicht de schade te vergoeden die [eiser sub 1] c.s. lijdt doordat wordt ontbonden in plaats van nagekomen^[15]. De schade moet worden vastgesteld tussen een vergelijking te maken tussen twee situaties: enerzijds de fictieve situatie waarin [eiser sub 1] c.s. zou hebben verkeerd als [gedaagde] haar verplichtingen wel volledig en tijdig was nagekomen (en er dus rond 14 november 2022 of kort daarna een koopovereenkomst was gesloten), en anderzijds de situatie waarin [eiser sub 1] c.s. in werkelijkheid verkeert.

Waardedaling van de grond: de rechtbank kan deze schade nog niet vaststellen

2.32.

De vergelijking die hiervoor is geschetst, kan de rechtbank op dit moment nog niet geheel maken. Daarvoor is meer informatie nodig. Een nog te benoemen deskundige moet de rechtbank van die informatie voorzien; dit zal hierna worden toegelicht. Wel kan de rechtbank nu al een aantal uitgangspunten formuleren die de deskundige in aanmerking dient te nemen:


Peildatum:

De grond van [eiser sub 1] c.s. is op dit moment nog niet opnieuw verkocht. Dat betekent dat de schade die [eiser sub 1] c.s. lijdt nu nog niet definitief is geleden. De wet bepaalt dat de rechtbank de schade in zo’n geval kan schatten. Zij moet daarbij zo dicht mogelijk bij de werkelijke situatie aansluiten. Dat betekent onder andere dat het belangrijk is een peildatum te bepalen: welke datum moet, bij gebrek aan een werkelijk moment waarop de schade wordt geleden, als uitgangspunt voor de vergelijking worden gebruikt? De door [eiser sub 1] c.s. ingeschakelde deskundige, [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ) is in haar rapport uitgegaan van 30 januari 2023 als peildatum. Dit is de datum waarop het verzuim van [gedaagde] volgens [eiser sub 1] c.s. in ieder geval was ingetreden. De deskundigen van [gedaagde] , [onderneming 2] B.V. en [onderneming 3] B.V., h.o.d.n. [handelsnaam] (hierna: [onderneming 2] en [handelsnaam] ), hebben zich over het hanteren van die peildatum niet uitgelaten en de juistheid van die peildatum als zodanig dus niet betwist. Toch zal de rechtbank 30 januari 2023 niet als peildatum hanteren, omdat daarmee niet zo dicht als mogelijk bij de werkelijkheid wordt aangesloten. De datum van het deskundigenbericht zal daarom als peildatum worden gehanteerd. De waarde van de grond van [eiser sub 1] c.s. moet per die datum worden getaxeerd;


Disconteringsvoet:

Vervolgens moet de contante waarde van de overeengekomen koopprijs van € 13.400.000,- worden bepaald. Met andere woorden: er moet worden berekend wat dit bedrag waard is op de peildatum. Daarvoor moet een rekenpercentage worden gebruikt: de disconteringsvoet. [onderneming 1] heeft een, volgens haar marktconforme, disconteringsvoet van 6% gehanteerd. De juistheid daarvan is door [gedaagde] – en door [onderneming 2] en [handelsnaam] – niet betwist, zodat de rechtbank de deskundige opdracht zal geven om van die disconteringsvoet uit te gaan;


Tijdsverloop:

Er moet ook worden bekeken wat, als er correct zou zijn nagekomen, het tijdsverloop zou zijn geweest. Dat is namelijk van belang bij het bepalen op welk moment [eiser sub 1] c.s. bepaalde gedeelten van de koopprijs zou hebben ontvangen. Voor zover er op het moment dat de waarde wordt bepaald door de deskundige al ontwikkelingen zijn, bijvoorbeeld met betrekking tot het bestemmingsplan, moeten die worden meegewogen. Voor zover die ontwikkelingen er niet zijn, ziet de rechtbank aanleiding om aan te sluiten bij de tijdslijn die door [onderneming 1] in haar rapport is geschetst. Weliswaar heeft [handelsnaam] daarbij kritische opmerkingen geplaatst, maar die heeft [onderneming 1] in haar reactie van 3 april 2024 onderbouwd weerlegd;


Waarderingsmethode:

Daarnaast dient de deskundige de comparatieve methode te gebruiken voor het bepalen van de waarde. Dat wil zeggen dat hij of zij dient te kijken naar recente overdrachten van vergelijkbare objecten. [eiser sub 1] c.s. (althans [onderneming 1] ) heeft aangevoerd dat deze methode de voorkeur geniet boven de residuele methode, waarbij de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling de uitgangspunten zijn, en ook verwezen naar jurisprudentie. Hoewel de uitspraken waarnaar in de rapporten van [onderneming 1] wordt verwezen onteigeningszaken zijn, en er hier geen onteigeningskwestie speelt, is de rechtbank van oordeel dat ook in deze zaak de comparatieve methode het uitgangspunt moet zijn. De vele onzekerheden die bij een waardering volgens de residuele methode een rol spelen, beïnvloeden namelijk de betrouwbaarheid van die waardering. De residuele methode kan wel gebruikt worden als controlemiddel voor de waardering met gebruikmaking van de comparatieve methode, een en ander op vergelijkbare wijze als [onderneming 1] in haar rapport heeft gedaan;


Bestemmingsplan:

De (mate van) uitvoering van de tussen partijen gesloten overeenkomst is afhankelijk van het bestemmingsplan dat gaat gelden voor deze grond. Als er niet uiterlijk 1 september 2028 een woonbestemming geldt voor de gronden op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan, dan vervalt de overeenkomst in beginsel. Dat is anders als [gedaagde] dan aannemelijk zou maken dat ontwikkeling van de gronden perspectief heeft. Dan wordt de overeenkomst verlengd tot uiterlijk 1 september 2032. [gedaagde] moet dan afnemen. Bij gebreke daarvan komt de eerste aanbetaling van € 1.637.500 definitief aan [eiser sub 1] c.s. toe.

2.33.

De rechtbank zal in dit vonnis de vragen die zij aan de deskundige wil stellen formuleren. Op basis van het deskundigenbericht kan de rechtbank, nadat partijen de gelegenheid hebben gehad om op dat deskundigenbericht te reageren, de schade schatten die het gevolg is van de (eventuele) waardedaling van de grond.

Overige schadeposten

2.34.

[eiser sub 1] c.s. heeft daarnaast nog een aantal andere schadeposten opgevoerd, namelijk:

i. De kosten van een nieuwe verkoop

ii. De rentelasten in verband met de aankoop van ander onroerend goed

iii. De kosten van adviseur [onderneming 4] B.V.

iv. De kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid

2.35.

Deze schadeposten zal de rechtbank hierna bespreken.

i.
De kosten van een nieuwe verkoop

2.36.

Als [eiser sub 1] c.s. de grond opnieuw gaat verkopen, moet hij nogmaals verkoopkosten maken. Dat de grond gewild is, zoals [gedaagde] stelt, maakt niet dat [eiser sub 1] c.s. geen verkoopkosten meer zou hoeven maken. Het is gebruikelijk om in een verkooptraject begeleiding aan te trekken, juist ook als het gaat om grond waarin mogelijk meerdere partijen geïnteresseerd zijn en waarover dus wellicht intensief onderhandeld moet worden met meerdere gegadigden. [eiser sub 1] c.s. – althans [onderneming 1] - heeft aangegeven dat een percentage van 2% (exclusief btw) van de koopsom gebruikelijk is. Dit percentage is op zichzelf door [gedaagde] niet betwist. Een aanvullend bedrag van 2% (exclusief btw) van de nog door de rechtbank op basis van het deskundigenbericht te schatten koopsom zal dan ook als schade door [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. vergoed moeten worden.

ii.
De rentelasten in verband met de aankoop van ander onroerend goed

2.37.

[eiser sub 1] c.s. zegt dat hij na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst ander onroerend goed, namelijk landbouwgrond, heeft aangekocht. Daarvoor heeft hij een aflossingsvrije geldlening bij een bank afgesloten. Het plan van [eiser sub 1] c.s. was om deze lening af te lossen na ontvangst van het eerste gedeelte van de koopsom. Nu de koopsom niet is ontvangen als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] , heeft [eiser sub 1] c.s. de geldlening nog niet kunnen aflossen en moet hij nog steeds rente betalen, aldus [eiser sub 1] c.s.

2.38.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. vooralsnog onvoldoende heeft aangetoond dat er causaal verband bestaat tussen de tekortkoming van [gedaagde] en de rentelasten. [eiser sub 1] c.s. heeft gesteld, maar niet onderbouwd dat hij de landbouwgrond pas na de samenwerkingsovereenkomst heeft gekocht. [gedaagde] heeft dit betwist en erop gewezen dat ook begin 2022 bij [eiser sub 1] c.s. al het plan bestond om deze landbouwgrond aan te kopen; aanvankelijk wilde hij namelijk graag dat [gedaagde] hem daarvoor een geldlening zou verstrekken.

2.39.

[eiser sub 1] c.s. heeft bovendien geen inzicht gegeven in de voorwaarden die van toepassing zijn op de geldlening. Het is daarom niet vast te stellen wat de afspraken precies zijn.

2.40.

Nu [eiser sub 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling wel heeft gezegd te kunnen laten zien dat de grond pas na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst is aangekocht, krijgt hij de gelegenheid dit deel van de vordering alsnog te onderbouwen. [eiser sub 1] c.s. mag dit doen in de akte waarin ook op het deskundigenbericht wordt ingegaan. [gedaagde] mag hierop in haar akte reageren.

iii.
De kosten van adviseur [onderneming 4] B.V.

2.41.

[eiser sub 1] c.s. heeft [onderneming 4] B.V. (hierna: [onderneming 4] ) ingeschakeld om hem in het traject met [gedaagde] te adviseren. [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] hebben met elkaar afgesproken dat [gedaagde] de kosten van [onderneming 4] betaalt. Het gaat om een totaalbedrag van € 123.646,87, dat, conform de afspraken, door [onderneming 4] aan [gedaagde] is gefactureerd. [eiser sub 1] c.s. heeft de kosten van [onderneming 4] opgevoerd als ‘schadepost’, maar vordert feitelijk nakoming van de afspraak dat [gedaagde] deze kosten zou voldoen.

2.42.

De rechtbank merkt op dat het hier naar haar oordeel gaat om een verbintenis van [gedaagde] om de schuld van [eiser sub 1] c.s. aan [onderneming 4] te voldoen: nakoming door een derde.^[16]Een aanwijzing hiervoor is de formulering van de e-mail waarin [gedaagde] deze verplichting op zich neemt: “
voor wat betreft de fee is het akkoord dat [B (voornaam)] dit bij ons in rekening brengt”. Het is niet gebleken dat tussen [gedaagde] en [onderneming 4] ook een rechtstreekse overeenkomst bestaat. [onderneming 4] heeft dus een vordering op [eiser sub 1] c.s., en [gedaagde] heeft zich jegens [eiser sub 1] c.s. verplicht deze te voldoen. De overdracht van de vermeende vordering van [onderneming 4] op [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. was in dat verband niet nodig, want een vordering van [onderneming 4] op [gedaagde] is er niet.

2.43.

Een vordering van [eiser sub 1] c.s. op [gedaagde] is er wel. Onderdeel van de afspraak tussen [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. is echter ook dat [gedaagde] deze facturen van [onderneming 4] pas zou betalen als bepaalde voorwaarden vervuld waren: de helft zou betaald worden na het tekenen van de koopovereenkomst, en de andere helft bij betaling van de tweede termijn van de koopsom. Het gaat, met andere woorden, om een verbintenis onder opschortende voorwaarden. De koopovereenkomst is niet ondertekend en de tweede termijn van de koopprijs is niet betaald, dus de opschortende voorwaarden zijn niet vervuld.

2.44.

Het feit dat de voorwaarde van ondertekening van de koopovereenkomst niet is vervuld, komt echter, zoals [eiser sub 1] c.s. ook heeft betoogd, door toedoen van [gedaagde] . [gedaagde] schiet immers tekort in de nakoming van haar verplichtingen, en dat is de reden dat de koopovereenkomst niet is getekend. Op grond van de wet kan in een dergelijk geval de voorwaarde als vervuld beschouwd worden, als de redelijkheid en billijkheid dit verlangen (art. 6:23 lid 1 BW Pro). Naar het oordeel van de rechtbank is dat hier het geval. Dat betekent dat [gedaagde] verplicht is om in ieder geval de helft de kosten van [onderneming 4] te vergoeden aan [eiser sub 1] c.s. en daartoe in het eindvonnis veroordeeld zal worden.

2.45.

Voor wat betreft de tweede opschortende voorwaarde – de betaling van de tweede termijn van de koopprijs – ligt het net iets anders. De betaling van de tweede termijn van de koopprijs is zelf óók een verbintenis onder opschortende voorwaarde, zo volgt uit de tekst van de samenwerkingsovereenkomst. Deze tweede termijn hoeft namelijk pas betaald te worden als het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd. Het bestemmingsplan is één van de factoren waarmee de deskundige rekening moet houden. De rechtbank zal daarom over deze helft van de facturen van [onderneming 4] pas een beslissing nemen nadat zij van het deskundigenrapport kennis heeft genomen.

2.46.

Anders dan [eiser sub 1] c.s. heeft gevorderd, moet [gedaagde] over dit bedrag niet de wettelijke handelsrente, maar de gewone wettelijke rente betalen vanaf de vervaldata van de respectieve facturen van [onderneming 4] tot aan de dag van betaling. De basis van die schuld die [gedaagde] moet betalen is, zoals toegelicht, de overeenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [onderneming 4] , en dat is geen handelsovereenkomst.

iv.
De kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid

2.47.

[eiser sub 1] c.s. heeft tot slot gevorderd dat [gedaagde] de kosten vergoed die zijn gemaakt om schade en aansprakelijkheid vast te stellen. Het gaat allereerst om de kosten voor het inschakelen van [onderneming 1] . Tot aan de mondelinge behandeling gaat het om een bedrag van € 15.261,12 (te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de respectieve factuurdata tot aan het moment van betaling). Hiertegen is geen afzonderlijk verweer gevoerd. In het eindvonnis zal dit deel van de vordering dan ook worden toegewezen.

2.48.

Daarnaast heeft [eiser sub 1] c.s. een aanvullend bedrag van € 2.090,- gevorderd. Dat zijn kosten die [eiser sub 1] c.s. zelf heeft gemaakt; uit zijn opgave daarvan blijkt dat het gaat om uren die door de heer [eiser sub 1] zijn besteed aan overleg met zijn advocaat en met [onderneming 4] . Die uren waardeert hij op een bedrag van € 110,- per uur. Volgens [eiser sub 1] c.s. dienen ook die kosten vergoed te worden en hij verwijst in dat verband naar een tweetal arresten van de Hoge Raad. De rechtbank is van oordeel dat die kwesties en deze zaak echter niet vergelijkbaar zijn.

2.49.

In de beide door [eiser sub 1] c.s. genoemde zaken ging het om de kosten van, kortgezegd, interne afdelingen binnen de organisatie van een procespartij: respectievelijk de loonkosten van gemeenteambtenaren en de kosten van de inzet van fiscalisten werkzaam binnen een belastingadviseurskantoor. In deze zaak gaat het om de door procespartij de heer [eiser sub 1] zelf bestede uren – zijn vrije tijd, met andere woorden. Het is inherent aan het voeren van een procedure dat daarmee een, soms forse, tijdsbesteding van de procespartij gemoeid is omdat, onder meer, intensief met de behandelend advocaat moet worden overlegd. Die tijdsbesteding is op zichzelf echter geen kostenpost die voor vergoeding op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro in aanmerking komt.^[17]Daar komt bij dat de kosten onvoldoende zijn onderbouwd. Zo is niet duidelijk waarom een uurtarief van € 110,- redelijk is, wordt niet aangetoond dat de reiskosten zijn gemaakt en is de toelichting op de bestede tijd uiterst summier.

Advocaatkosten en buitengerechtelijke incassokosten

2.50.

[eiser sub 1] c.s. vordert voorts vergoeding van de door hem gemaakt advocaatkosten; het gaat om een bedrag van € 11.794,47. Volgens [eiser sub 1] c.s. vallen deze kosten niet onder de proceskostenveroordeling omdat het niet om een eenvoudige (aanmanings)briefwisseling gaat. Het gaat hier echter, zo blijkt ook uit de omschrijvingen op de declaraties, wel degelijk om kosten die zijn gemaakt ter voorbereiding van gedingstukken en instructie van de zaak. Het gaat bijvoorbeeld om het bespreken van vervolgstappen, het opstellen van scenario’s, het bestuderen literatuur en jurisprudentie en het instrueren van de deskundige. Dat zijn werkzaamheden die als voorbereiding van en instructie van de zaak gezien kunnen worden.^[18]

2.51.

Subsidiair heeft [eiser sub 1] c.s. gevorderd dat een bedrag van € 6.775,- als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt betaald. Dit bedrag is gebaseerd op de staffel van de Wet normering van de vergoeding voor kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (WIK) en het daarbij behorende besluit. Omdat het hier, zoals hiervoor overwogen, gaat om kosten die onder de reikwijdte van de proceskostenveroordeling vallen, wordt ook dit bedrag niet toegewezen.

2.52.

Deze (primaire en subsidiaire) vordering van [eiser sub 1] c.s. zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen.

Slotsom: conventie

2.53.

Zoals hiervoor is toegelicht, zal de primaire vordering van [eiser sub 1] c.s. tot ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst bij eindvonnis worden toegewezen. [gedaagde] moet de schade vergoeden die het gevolg is van het feit dat de samenwerkingsovereenkomst wordt ontbonden in plaats van nagekomen. Een deel van de schade bestaat uit de waardedaling van het onroerend goed en om vast te stellen wat die schade is, is een deskundigenbericht nodig. De subsidiaire vorderingen van [eiser sub 1] c.s. worden niet beoordeeld, omdat de primaire vordering zal worden toegewezen.

Slotsom: reconventie

2.54.

De reconventionele vorderingen van [gedaagde] zullen bij eindvonnis worden afgewezen. Deze hangen namelijk samen met het beroep op onvoorziene omstandigheden, de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en overmacht, en dat slaagt niet. [gedaagde] is dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting op grond van de – ongewijzigde – samenwerkingsovereenkomst. Ook tot dooronderhandelen was [eiser sub 1] c.s. niet verplicht, want [eiser sub 1] c.s. mocht vanwege [gedaagde] ’s tekortschieten voor de route van ontbinding kiezen. Dit alles brengt met zich dat [eiser sub 1] c.s. ook geen schadevergoeding aan [gedaagde] hoeft te betalen.

De volgende stap: een deskundigenonderzoek

2.55.

De rechtbank wil een onderzoek door een deskundige of deskundigen in laten stellen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

 het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

 de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

2.56.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van waardebepaling van onroerend goed en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

1. Wat is per de peildatum, en met inachtneming van de uitgangspunten genoemd onder 2.32., het verschil tussen de waarde van de onroerende zaak aan de [straat] te [plaats] bij een correcte nakoming van de samenwerkingsovereenkomst door [gedaagde] en de waarde van de onroerende zaak aan de [straat] te [plaats] bij de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, zowel in het geval dat het bestemmingsplan geen woningbouw zal gaan toestaan als in het geval dat het bestemmingsplan dit wel zal gaan toestaan;

2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

2.57.

De rechtbank ziet in de omstandigheden van de zaak, met name het feit dat [gedaagde] de schade heeft veroorzaakt, aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door [gedaagde] moet worden betaald.

2.58.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

2.59.

De rechtbank vraagt partijen om te proberen in onderling overleg overeenstemming te bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij komt alleen gewicht toe aan ernstige redenen als een gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

2.60.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

2.61.

De rechtbank neemt nu nog geen andere beslissingen.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 14 augustus 2024om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht, en over de schade, bestaande uit rentelasten (zoals beschreven onder 2.37 tot en met 2.40),

3.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Atema, mr. A.A.T. van Rens en mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024. De voorzitter is buiten staat om het vonnis te ondertekenen, daarom is dit vonnis ondertekend door mr. D. Wachter.

Ontbinding samenwerkingsovereenkomst vastgoedontwikkeling wegens niet-nakoming en afwijzing beroep onvoorziene omstandigheden