Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3332
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans).
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 30 april 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 540.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 5 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door mevrouw [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2.1.
De onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] heeft als bouwjaar 1997 en een totale oppervlakte van 1.008 m2.
2.2.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 479.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
3.2.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
4. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 60.056,- per jaar (huurwaarde per m2: € 60,-). De huurwaarde is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat op 1 september 2020 is gerealiseerd (huurwaarde per m2: € 60,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten op het bedrijventerrein [locatie] in [plaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 9,0. De heffingsambtenaar heeft de om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook gelegen op het bedrijventerrein [locatie] in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Kapitalisatiefactor
5. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar uit zou moeten gaan van een kapitalisatiefactor van 8,0. Eiseres voert aan dat haar object een bedrijfspand betreft daar waar de gebruikte referentieobjecten zijn gekwalificeerd als opslag/kantoor. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
5.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat de gehanteerde referentieobjecten ook bedrijfsruimtes betreffen met daarbij een stukje kantoor. De objecten bevinden zich allen op bedrijventerrein [locatie] in [plaats] . Ondanks dat er verschil bestaat in de grootte van opslag bij de verscheidene objecten, is daar volgens de taxateur voldoende rekening mee gehouden.
5.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Daarbij neemt zij in aanmerking dat het gaat om bedrijfsruimtes op hetzelfde bedrijventerrein. Er is voor de rechtbank geen aanknopingspunt gebleken om aan te nemen dat de heffingsambtenaar beter vergelijkbare onroerende zaken had kunnen hanteren waarvan recente verkoopcijfers voorhanden zijn. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 9,0 voor het object. Die is ruim lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten die variëren van 10,8 tot en met 13,2). Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object op 8,0 vastgesteld zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
Huurwaarde
6. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres het standpunt ingenomen dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de huurvrije periode. Ook zijn de bij het pand behorende parkeerplaatsen onterecht niet afgetrokken van de totale huurprijs. Omdat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de huurvrije periode en de aanwezige parkeerplaatsen, is de getaxeerde huurwaarde te hoog vastgesteld.
6.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de getaxeerde huurwaarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ten aanzien van de huurvrije periode heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat na aankoop van het object het object ingrijpend is gerenoveerd. Deze stelling is door de gemachtigde van eiseres niet weersproken. Dit heeft tot gevolg dat de huurwaarde op 1 januari 2020 hoger is dan op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Over de parkeerplaatsen heeft de taxateur toegelicht dat deze worden mee gehuurd en in de huurprijs zitten verdisconteerd. De rechtbank volgt ook deze uitleg van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
7. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
7.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [1]
7.2.
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 11 mei 2021. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit, afgerond, 3 jaar en 2 maanden. Dit betekent dat de redelijke termijn met 2 maanden is overschreden. Dit leidt tot de conclusie dat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen.
7.3.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [2] De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. [3] Vanwege de overschrijding met 3 dagen heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding.
7.4.
Deze rechtbank heeft eerder geoordeeld dat de bestuursrechter moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn aan de hand van de omvang van de financiële belangen en de aard van de zaken. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De heffingsambtenaar heeft er naar boven afgerond 10 maanden en 26 dagen over gedaan en dus 4 maanden en 26 dagen te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres moeten betalen.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
8. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Immers, het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van een vergoeding daarvan.
8.1.
Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad [4] om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-.
Samenhang
9. Uit artikel 3, eerste lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), gelezen in samenhang met de artikelen 1, aanhef en onder a, en 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het Bpb, volgt dat voor het vaststellen van het bedrag van proceskostenvergoeding samenhangende zaken worden beschouwd als één zaak.
9.1.
Artikel 3, tweede lid, van het Bpb bepaalt dat ‘samenhangende zaken’ zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon (..) en van wie de werkzaamheden in elk van deze zaken nagenoeg identiek konden zijn.
9.2.
In deze zaak die gelijktijdig op zitting is behandeld met de zaken [UTR 22/4186, en UTR 22/4187 en gevoegde zaken UTR 23/1492; UTR 23/1493; UTR 23/1494] is door de gemachtigde in alle zaken verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Naar het oordeel van de rechtbank moeten deze zaken voor het vaststellen van het bedrag aan proceskosten als samenhangend worden beschouwd. Immers, de werkzaamheden zijn, als het gaat om het verzoek om immateriële schadevergoeding, in alle zaken identiek. Gemachtigde heeft schriftelijk, of op de zitting de rechtbank verzocht om vast te stellen dat de redelijke termijn is overschreden en verzocht een schadevergoeding toe te kennen.
9.3.
Volgens het Bpb wordt bij samenhangende zaken vanaf vier of meer een wegingsfactor van 1,5 gehanteerd. Aldus bedraagt de vergoeding van de proceskosten in deze vier zaken: 1,5 x (0,25 x € 875) = € 328,13. De proceskosten komen geheel voor rekening van de heffingsambtenaar. Omdat de proceskosten op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ moeten worden uitbetaald op bankrekening die op naam staat van eiser zal de rechtbank de proceskostenvergoeding per zaak bepalen door het toe te kennen bedrag te delen door het aantal samenhangende zaken. Aldus bedraagt de proceskostenvergoeding in deze zaak 1/4e x € 328,13 = € 82,03.
9.4.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Conclusie en gevolgen
10. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
10.1.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 82,03 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.