Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3413
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. J. Koopmans).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 2] (het object).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 april 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 107.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
€ 107.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 april 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 maart 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiseres is eigenaar van het object, een bedrijfsruimte met inpandig kantoor uit 1962. Het object heeft een totale oppervlakte van 218 m². Het object beschikt over een werkplaats van 200 m² en een kantoor van 18 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 107.000,-.
Procedeergedrag
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. Voor zover op de zitting gronden zijn aangevoerd, zal de rechtbank die bespreken zolang dat niet in strijd komt met de goede procesorde. Daarbij benadrukt de rechtbank dat deze werkwijze van de gemachtigde door te kiezen voor een algemeen geformuleerd beroepschrift dat pas op de zitting nader wordt geconcretiseerd bovendien een bewijsrisico met zich brengt. Immers, indien pas op zitting ingenomen stellingen nadere (bron)gegevens van de heffingsambtenaar zouden vragen, komt dit vanwege de werkwijze van de gemachtigde voor rekening en risico van de belanghebbende. [1]
Beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.1.
Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. [2] Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
4.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, maar als een de staat van de woning tussen de waardepeildatum (hier: 1 januari 2020) en het begin van het belastingjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, dan wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar (hier: aan het begin van 2021) waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). [3]
4.3.
Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen verkoopcijfer van het object in samenhang met de onderbouwing van de door hem gehanteerde referentieobjecten dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Beoordeling door de rechtbank
5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 100.000,- dat op 22 december 2017 is gerealiseerd. Dit verkoopcijfer heeft de heffingsambtenaar vanwege de waardeontwikkeling tussen de datum van de aankoop en de waardepeildatum gecorrigeerd naar € 107.000,-. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de waarde te onderbouwen een vergelijking gemaakt met rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van twee andere in [plaats 2] gelegen bedrijfspanden. De rechtbank overweegt dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de eigen onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van het object, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform cijfer. Met het eigen aankoopcijfer dat ongeveer twee jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd, in samenhang met de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
5.1.
Dat wat eiseres op de zitting heeft aangevoerd maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
Toestandsdatum
6. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting het standpunt ingenomen dat voor de waardebepaling van het object dient te worden uitgegaan van een residuele grondwaarde, dat wil zeggen de grondwaarde minus de sloopkosten van de opstal. Daarbij is aangevoerd dat het pand gesloopt zal worden en dat er na de inmiddels verleende omgevingsvergunning zes nieuwe appartementen gebouwd zullen worden.
6.1.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. Eiseres heeft de stelling dat het eigen aankoopcijfer van 22 december 2017 geen reële marktwaarde vertegenwoordigde op de waardepeildatum (1 januari 2020) onvoldoende onderbouwd. Op de zitting is door de gemachtigde van de heffingsambtenaar toegelicht dat er in juli 2021 een omgevingsvergunning is verleend voor het object. Echter is dat, zo constateert de rechtbank, een omstandigheid die zich heeft voorgedaan ná de toestandsdatum en is dus naar het oordeel van de rechtbank niet relevant voor de beoordeling van de waarde in de onderhavige zaak. Bovendien, zo is door de taxateur toegelicht, zou het juist een hogere waarde vertegenwoordigen wanneer de verleende omgevingsvergunning was meegenomen in de waardebepaling. De rechtbank kan deze uitleg volgen. De beroepsgrond slaagt niet
Immateriële schadevergoeding
7. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
7.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
7.2.
Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [4] , stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
7.3.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 11 juni 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.