Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/274
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: mr. B. Olieman).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 december 2022.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 226.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 november 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [A] als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
6. De woning is een in 1974 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 134 m2 en is gelegen op een kavel van 266 m2. De woning beschikt over een serre van 13 m2 en een berging van 27 m2.
7. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
Artikel 40 Wet Pro WOZ
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. In zijn bezwaarschrift heeft eiser verzocht om alle stukken/gegevens die bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar zijn betrokken. Eiser wijst (voor zover relevant) bijvoorbeeld op de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van de woning en de referenties.
9. Met de e-mails van 3 maart 2022 en 16 mei 2022 worden door de heffingsambtenaar het taxatieverslag en de taxatie-informatie aan eiser toegestuurd. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting (opnieuw) heeft verzocht om deze stukken, of dat hij heeft aangegeven dat bepaalde stukken ontbraken.
10. Uit de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank [1] volgt dat als een belanghebbende eerder wel, maar in een later stadium van het proces (zoals op de hoorzitting) niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, ervan uit mag worden gegaan dat betrokkene de stukken kennelijk niet meer nodig heeft. De heffingsambtenaar heeft de gevraagde documenten deels toegestuurd. Voor zover er stukken zouden ontbreken, zoals bijvoorbeeld de indexeringspercentages, heeft eiser tijdens de hoorzitting niet aangeven dat hij deze stukken nog steeds miste. Pas in het beroepschrift wordt het zeer algemene verzoek herhaald. Vervolgens geeft de gemachtigde van eiser eerst ter zitting aan om welke specifieke gegevens het zou gaan. Niet valt in te zien waarom eiser dit niet in een eerder stadium van het geding naar voren had kunnen brengen. Dit maakt dat de rechtbank deze beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ buiten beschouwing laat, omdat het in strijd met de goede procesorde is ingebracht.
De WOZ-waarde van de woning
De WOZ-waarde van de woning
11. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 206.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 226.000,-.
11. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
11. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 12 april 2019 voor € 208.000,-;
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 12 april 2019 voor € 208.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 29 september 2020 voor € 189.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 29 mei 2020 voor € 200.000,-;
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar, met uitzondering van [adres 2] . Met eiser is de rechtbank van oordeel dat deze woning te ver voor de waardepeildatum is verkocht om als referentie te kunnen dienen. De overige twee referenties neemt de rechtbank mee in zijn oordeel. Deze woningen zijn goed vergelijkbaar met de woning van eiser omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
14. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
14. De stelling van eiser dat de referenties aan de [straat] een veel betere ligging hebben dan de woning van eiser, omdat die woningen niet gelegen zijn tegenover het schoonplein, volgt de rechtbank niet. Verweerder wijst er terecht op dat deze ligging en de overlast die daar kennelijk mee gepaard gaat subjectief van aard is. Bovendien is het een kleinschalige school. Verder zijn de referenties aan de [straat] gelegen in de directe omgeving van een sportaccommodatie, wat ook reden kan zijn waarom mensen overlast ervaren. De rechtbank vindt het gelet op de uitleg van verweerder niet aannemelijk dat de ligging van de woning significant anders is dan de ligging van de referenties.
14. Ook volgt de rechtbank niet dat de referenties aan de [straat] een hogere eenheidsprijs zouden moeten vertegenwoordigen omdat zij veel kleiner zijn dan de woning van eiser. Verweerder heeft op de zitting voldoende toegelicht dat in de waardering rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Verweerder heeft voor de woning van eiser de eerste 105 meter gewaardeerd tegen € 1300,- en de laatste meters voor € 700/800 per m2. Dit is conform de resultaten uit de marktanalyse. Verweerder heeft uitgelegd dat hij op die manier komt tot een gemiddelde m2 prijs voor de woning van € 1.037,-. Dat er sprake zou zijn van een ‘black box’ volgt de rechtbank dan ook niet. De beroepsgrond slaagt niet.
14. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat verweerder de indexering van de verkoopprijzen van de referenties onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat de gebruikte percentages gebaseerd zijn op de gemiddelde waardestijgingen uit de gemeente, zoals weergegeven op de website van de gemeente. De rechtbank heeft geen reden om aan deze uitleg te twijfelen. De uitspraken waar eiser naar verwijst kunnen hem in dit verband niet baten, omdat het Hof het standpunt van eiser in hoger beroep heeft vernietigd. [2]
19. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
1 februari 2024.
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
1 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.