ECLI:NL:RBMNE:2024:438

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/707

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: A.L.M. Keeris).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 december 2022.

Deze zaak gaat over de WOZ-waarde van [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022. Verweerder heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 315.000,-. Eiser heeft een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor de woning.

Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 3 november 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

6. De woning is een in 2000 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m2. De woning beschikt over een dakterras van 70 m2 en twee parkeerplaatsen. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

7. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 305.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 315.000,-.
Hoe wordt de waarde bepaald?

8. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

9. Bij de beoordeling of dit het geval is zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen uit [plaats] , namelijk:
[adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Parkeerplaatsen

13. De rechtbank volgt de stelling van eiser niet dat de heffingsambtenaar de eenheidsprijs van de parkeerplaats bij de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat uit de marktanalyse van alle verkopen in de gemeente volgt dat een parkeerplaats ongeveer € 10.000,- realiseert. De enkele stelling van eiser dat hij dit niet kan controleren, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan deze toelichting te twijfelen.

14. De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat hij bij de analyse van het verkoopcijfer van de referentie [adres 2] ten onrechte is uitgegaan van de aanwezigheid van een carport. Dit had namelijk een parkeerplaats moeten zijn, die ook een eenheidsprijs zou moeten hebben van € 10.000,-. Volgens de heffingsambtenaar betekent dit echter niet dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Als in de analyse van het verkoopcijfer van [adres 2] rekening zou worden gehouden met deze wijziging, dan zou dat volgens hem te betekenen dat de waarde van de woning ongeveer
€ 3.000,- te hoog zou zijn. Gelet op het feit dat de woning in beroep is getaxeerd op € 321.000,-, is er volgens de heffingsambtenaar een marge. Om die reden kan alsnog worden geconcludeerd dat de vastgestelde waarde van € 315.000,- niet te hoog is. De rechtbank kan deze uitleg van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit op zitting in zoverre ook erkend. De beroepsgrond slaagt niet.
Afnemend grensnut dakterras

15. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het waarde-onderdeel dakterras onvoldoende rekening heeft houden met de zogenaamde afnemende meerwaarde. Hoewel de rechtbank inziet dat dit concept ook bij een dakterras relevant zou kunnen zijn, is niet gebleken dat een correctie noodzakelijk is voor het onderhavige dakterras. De verwijzing van eiser naar de uitspraak in een zaak van de rechtbank Den Bosch^[1]kan hem niet baten omdat het in die zaak ging om de afnemende meerwaarde van een aanbouw, en niet van een dakterras. En voor zover dit wel aan de orde zou zijn, leidt dat gelet op de prijs die de heffingsambtenaar hanteert per m2 ook niet tot de conclusie dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Toepassing van het concept van de afnemende meerwaarde voor de laatste 45 meter van dit terras zou bijvoorbeeld leiden tot een waardevermindering van zo’n € 3.000,-. Aangezien de in beroep ingebrachte taxatie een hogere waarde vertegenwoordigt dan de beschikte waarde, kan deze stelling niet leiden tot een gegrond beroep. De beroepsgrond slaagt niet.
De (gebruikte) referenties

16. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie [adres 5] een lagere waarde aantoont. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat hij de waarde van de woning moet baseren op een gemiddelde van een aantal referenties. Het staat verweerder vrij zelf de referentiewoningen te kiezen om de door hem voorgestane waardering aannemelijk te maken. Alleen al om die reden is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat hij geen gebruik heeft hoeven te maken van de verkopen van [adres 6] en [adres 7] . De heffingsambtenaar heeft bovendien uitgelegd dat [adres 6] minder goed vergelijkbaar is met de woning omdat het een benedenwoning betreft die in een ander marktsegment valt. Ten aanzien van [adres 7] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze verkoop te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stellingen dat deze verkopen daarom minder dan wel ongeschikt zijn om de waarde van de woning te onderbouwen. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen

16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
1 februari 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.