ECLI:NL:RBMNE:2024:4418

• Datum uitspraak: 21 juni 2024
• Publicatiedatum: 22 juli 2024
• Zaaknummer: UTR 23/6252
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak en motiveringsgebrek in bezwaar

In deze zaak heeft eiser beroep ingesteld tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap, die de WOZ-waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2023 heeft vastgesteld op € 1.025.000,-. Eiser is het niet eens met deze waarde en heeft bezwaar aangetekend, maar dit bezwaar is ongegrond verklaard. De rechtbank heeft de zaak behandeld zonder zitting, op basis van de ingediende stukken. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de WOZ-waarde niet te hoog zou zijn vastgesteld, wat leidt tot een motiveringsgebrek. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar, maar laat de rechtsgevolgen in stand omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Eiser heeft ook vragen gesteld over de verzakking van zijn woning, maar de rechtbank kan hier niet op ingaan omdat dit niet tijdig is ingebracht. De rechtbank bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/6252

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juni 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder.

Procesverloop

1.1.

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.025.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
6 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4.

Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting (artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)). De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek op 7 juni 2024 gesloten.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1930 gebouwde 2-onder-1 kap woning met een gebruiksoppervlak van 162 m2. De woning heeft een aanbouw van 14 m2. Daarnaast is er een berging van
5 m2 en een carport van 7 m2. De woning is gelegen op een perceel van 628 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.025.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen van 2-onder-1 kap woningen in [woonplaats] (referentiewoningen), te weten:

- [adres 2] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 1.057.500,-;

- [adres 3] , verkocht op 6 mei 2022 voor € 1.200.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 23 november 2021 voor € 1.070.000,-.

Beoordeling van het geschil

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.025.000,- niet te hoog is. Van de woningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de waardebepaling zijn van twee van de drie de marktgegevens beschikbaar. Daarbij maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentiewoningen is ook voldoende inzichtelijk gemaakt. Vergeleken met de referentiewoningen heeft de woning van eiser de laagste waarde per vierkante meter.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

8. Eiser voert aan dat de motivatie van de heffingsambtenaar voor het ongegrond verklaren van zijn bezwaar ondeugdelijk is. De basisgegevens voor de belastingheffing kloppen namelijk niet. Verder is de handelswijze van de heffingsambtenaar niet zorgvuldig. De gegevens voor de grondslag kloppen niet uitgaande van de meetinstructie die in 2019 is vastgesteld. Er wordt in het taxatieverslag sinds 2015 melding gemaakt van een “berging/schuur aangebouwd” met een oppervlakte van 6m2. Het is eiser onduidelijk welk object dit betreft, dit is ook niet duidelijk geworden na telefonisch contact met de heffingsambtenaar. Volgens eiser bestaat dit object niet.

9. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er in de uitspraak op bezwaar inderdaad ten onrechte niet in is gegaan op dat wat eiser heeft aangevoerd ten aanzien van de gebruiksoppervlakte en de “berging/schuur aangebouwd”. In de beroepsprocedure is de woning in zijn geheel nagemeten. De gebruiksoppervlakte is bepaald op 162 m2. De aanbouw van de woonruimte heeft een gebruiksoppervlakte van 14 m2. De heffingsambtenaar voert verder aan dat de taxateur heeft opgemerkt dat de garage vroeger aanwezig was, maar dit nu een berging van 5 m2 en een soort carport van 7 m2 is.

Volgens de heffingsambtenaar heeft de taxateur nadat de objectgegevens zijn aangepast beoordeeld of dit zou leiden tot een lagere WOZ-waarde. Dit is niet het geval. De waarde per vierkante meter is (fors) lager dan die van de gehanteerde verkoopcijfers waardoor in meer dan voldoende mate rekening gehouden is met de waardebepalende onderlinge verschillen.

10. In reactie op het verweerschrift heeft eiser in zijn brief van 26 maart 2024 aangevoerd dat hij blij is dat de gegevens zijn aangepast maar dat hij niet begrijpt dat dit geen invloed heeft op de WOZ-waarde. Het handhaven van de WOZ-waarde na herziening van de meetgegevens wijst er volgens eiser op dat naast de uitgebreide meetstaat en taxatiematrix een hertaxatie heeft plaatsgevonden met nieuwe, aanvullende ‘variabelen’ of met een andere weging dan oorspronkelijk. De conclusie van eiser is dat de heffingsambtenaar niet consequent handelt en dat men bij de jaarlijkse taxatie anders oordeelt dan bij de huidige ad hoc hertaxatie. Dit past volgens eiser niet bij goed bestuur. Eiser verzoekt om de WOZ-aanslag voor het belastingjaar 2023 op dezelfde wijze af te handelen als de (herziene) aanslag voor belastingjaar 2022 en verzoekt de heffingsambtenaar ook in de komende jaren bij de waardering dezelfde consistentie te betrachten.

Daarnaast merkt eiser op dat hij er al langer probeert achter te komen hoe de verzakking van zijn huis wordt meegewogen in het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning. Dit punt is door hem al eerder ingebracht in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde. Eiser vermoedt dat een eventuele verzakking is ondergebracht bij “staat van onderhoud”. Alle door de heffingsambtenaar genoemde referentiewoningen liggen dichter bij de [straat] die historisch een steviger ondergrond hebben dan de woning.

11. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet heeft gereageerd de bezwaargronden van eiser met betrekking tot de meetgegevens en de “berging/schuur aangebouwd”. Dit heeft de heffingsambtenaar ook erkend in zijn verweerschrift van 19 maart 2024. Naar het oordeel van de rechtbank vormt dit een motiveringsgebrek. De uitspraak op bezwaar is in zoverre in strijd met artikel 3:46 van de Awb genomen en komt in zoverre voor vernietiging in aanmerking. Het beroep is daarom gegrond.

12. De rechtbank zal hierna bepalen, onder toepassing van 8:72, derde lid, onder a, van de Awb, of de rechtsgevolgen van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven.

11. De rechtbank leest de reactie van eiser op het verweerschrift zo, dat de gronden met betrekking tot de meetgegevens en de “berging/schuur aangebouwd” zijn ingetrokken. Het beroep van eiser richt zich nog op drie punten: 1) De vergelijking met de afhandelingswijze met betrekking tot het belastingjaar 2022. 2) De hertaxatie en de daarmee samenhangende conclusie van de heffingsambtenaar dat ook na aanpassing van de gegevens de waarde niet te hoog is vastgesteld. 3) De vraag van eiser met betrekking tot de verzakking van de woning.

12.1.

Over punt 1) overweegt de rechtbank dat het in deze procedure alleen gaat om het belastingjaar 2023. De rechtbank kan dus geen oordeel geven over het belastingjaar 2022. Daarnaast is het zo dat de WOZ-waarde voor elk waardetijdvak opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Een vergelijking met de waarde van de woning of van vergelijkbare woningen op een eerdere waardepeildatum is niet in overeenstemming met het systeem van de Wet WOZ. Het verzoek van eiser om bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2023 (en komende jaren) dezelfde afhandelingswijze en consistentie te betrachten als bij de (herziene) aanslag voor het belastingjaar 2022 kan de rechtbank dan ook niet volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

12.2.

Naar oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Nadat de gegevens over de gebruiksoppervlakten van de diverse onderdelen van de woning zijn aangepast, heeft hij daarmee een taxatiematrix opgesteld. De taxatiematrix onderbouwt dat de waarde van eisers woning niet te hoog is. De referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt zijn goed vergelijkbaar met de woning. Dit heeft eiser ook niet betwist. Er is rekening mee gehouden dat het onderhoud en de voorzieningen van de woning onder gemiddeld zijn en daarvoor is een correctie in de prijs per m2 voor de woning aangebracht. Ook dit heeft eiser niet betwist. De m2-prijs van de woning (€ 2.930,-) ligt aanzienlijk lager dan de prijzen per m2 die de referentiewoningen bij de verkoop hebben opgebracht (€ 3.508,19, € 4.545,- en € 3.669,84). Ondanks dat de bij de aanslag gehanteerde gebruiksoppervlakten niet juist waren, blijkt uit de taxatiematrix dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is.

12.3.

Tot slot heeft eiser in zijn brief van 26 maart 2024 nog de vraag gesteld hoe de verzakking van zijn woning is meegewogen bij de waardebepaling van zijn woning. Nu eiser dit pas op dit moment in de procedure heeft aangevoerd en geen documenten heeft overlegd waaruit blijkt dat de woning van eiser daadwerkelijk verzakt, kan de rechtbank dit niet beoordelen.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met het motiveringsbeginsel. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank laat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar echter in stand, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

14. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden. Verder heeft eiser geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juni 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.