Uitspraak
RECHTBANK Utrecht
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10918208 \ UC EXPL 24-936 CMR/51145
Vonnis van 31 juli 2024
in de zaak van
[eiser],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.A.J. Immink,
tegen
[gedaagde],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de twee nagekomen producties van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 3 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.
2.Waar gaat deze zaak over
2.1.
[eiser] verhuurt aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is gesloten per 1 augustus 2021, maar [gedaagde] woonde al sinds 1 februari 2020 in de woning, destijds als onderhuurder van één van haar huisgenoten. [eiser] verhuurt de woning namelijk steeds na twee jaar aan een andere bewoner, die de kamers in het gehuurde op zijn/haar beurt weer onderverhuurt aan de andere bewoners van het gehuurde.
2.2.
[eiser] vordert in deze procedure ontruiming van het gehuurde. Volgens hem is de huurovereenkomst namelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die per 1 augustus 2023 is geëindigd. Daarnaast vordert [eiser] ook betaling van de achterstallige indexering van de huurprijs. Tot slot vordert [eiser] betaling van een voorschot op een contractuele boete, omdat [gedaagde] de woning aan meer dan twee personen onderverhuurt, wat op grond van de huurovereenkomst niet mag.
2.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij verzet zich tegen de ontruiming, omdat partijen volgens haar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van twee jaar zijn aangegaan, die nog voortduurt. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de huurprijs niet kan worden geïndexeerd, omdat sprake is van een all-in huurprijs. Ook is zij geen contractuele boete verschuldigd, omdat [eiser] bij aanvang van de huurovereenkomst wist dat er drie onderhuurders in de woning woonden.
3.De beoordeling
Kwalificatie van de huurovereenkomst
3.1.
De vraag die beantwoord moet worden is hoe de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] moet worden gekwalificeerd: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3.2.
Voor de beantwoording van deze vraag is van belang wat er in de huurovereenkomst staat. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat het volgende:
“
Duur, verlenging en opzegging
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar ingaande op 01/08/2021 lopende tot en met 31-07-2023.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…)
Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. (…)”
3.3.
Hoe deze bepaling uit de huurovereenkomst moet worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. [1]
3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten, met een minimumduur van twee jaar. Bij dit oordeel zijn de volgende zaken van belang:
Hoewel het woord ‘minimaal’ niet wordt gebruikt, kan uit de tekst van de huurovereenkomst wel worden afgeleid dat het gaat om een minimale periode van twee jaar. Er is namelijk overeengekomen dat partijen de overeenkomst niet tussentijds kunnen opzeggen tijdens de overeengekomen periode van twee jaar, en dat het daarna voor onbepaalde tijd doorloopt. [gedaagde] moest dus minimaal twee jaar in het gehuurde wonen. Voor die tijd kon de overeenkomst immers niet worden opgezegd of beëindigd.
Indien [eiser] de bedoeling had om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, zoals hij stelt, lag het op zijn weg als verhuurder om daar duidelijkheid over te verschaffen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet namelijk wél tussentijds opgezegd kunnen worden, anders is dat in strijd met artikel 7:271 lid 1 BW Pro. Het tussentijds opzeggen in de overeengekomen periode is nu juist uitgesloten.
Niet is gebleken dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben gesproken over de duur van de overeenkomst. Dat het wel de bedoeling was van partijen om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met minimum duur van twee jaar, te sluiten, blijkt uit het feit dat [gedaagde] al in de woning woonde voordat zij de huurovereenkomst sloot, toen nog als onderhuurster. Kennelijk wilde [gedaagde] graag in de woning blijven wonen en is zij daarom de huurovereenkomst aangegaan. [gedaagde] wil er nu nog steeds graag blijven wonen.
3.5.
Bij de beoordeling speelt ook een rol dat terughoudend moet worden omgegaan met het aannemen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, omdat een huurder in dat geval geen huurbescherming geniet. Uit de handelwijze van [eiser] blijkt dat hij zich van deze huurbescherming zeer bewust was, en zelfs wilde voorkomen dat een huurder deze bescherming zou inroepen. Hij wilde namelijk steeds na verloop van de periode van twee jaar een andere bewoner op het huurcontract hebben, terwijl dezelfde bewoners wel gewoon in het gehuurde mochten blijven wonen. Ook in dit geval is [gedaagde] op 19 april 2023 door [eiser] benaderd met de vraag wie hij dit keer op het nieuwe contract kan zetten, maar de bewoners, waaronder dus ook [gedaagde] , zijn daar (uiteindelijk) niet mee akkoord gegaan. Als het wel (weer) op deze manier was gegaan, had [gedaagde] hoogstwaarschijnlijk nog in het gehuurde gewoond, maar dan weer als onderhuurder. Ook hieruit volgt dus dat het voor [gedaagde] de bedoeling was om langer dan twee jaar in het gehuurde te blijven en het mag niet zo zijn dat een verhuurder door deze manier van verhuren het beschermende karakter van het huurrecht omzeilt.
Gevolg van de kwalificatie
3.6.
De huurovereenkomst is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een minimumduur van twee jaar. Dat betekent dat de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst door [eiser] geen gevolg heeft en de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen.
3.7.
Subsidiair, dus in het geval de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is, vraagt [eiser] om 1) een veroordeling van [gedaagde] om er voor te zorgen dat er drie personen staan ingeschreven op het adres van het gehuurde en 2) een verklaring van recht dat de huidige huurprijs € 1.7581,31 per maand bedraagt. Deze vorderingen worden afgewezen:
1. [eiser] heeft geen belang bij deze veroordeling. Er staan al drie personen ingeschreven op het adres [adres] in [plaats] , en niet vier zoals [eiser] stelt. Dat volgt uit de uitdraai van MijnOverheid die [gedaagde] heeft overgelegd.
2) De huurprijs kan op dit moment nog niet worden vastgesteld. [gedaagde] heeft een procedure gestart bij de huurcommissie over het door haar gedane voorstel tot splitsing van de all-in huurprijs in een kale huurprijs en voorschot op de servicekosten. De voorzitter van de huurcommissie heeft een uitspraak gedaan, maar [eiser] is tegen deze uitspraak in verzet gegaan. De kantonrechter gaat niet vooruitlopen op de uitkomst van deze procedure.
Indexering van de huurprijs
3.8.
[eiser] vordert betaling van de achterstallige huur van € 2.256,66. Het gaat om de indexering van de huurprijs. Deze vordering wordt afgewezen. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurprijs (op dit moment nog) een all-in huurprijs is. Een all-in huurprijs kan niet worden geïndexeerd, omdat niet duidelijk is wat de kale huurprijs is. Bovendien loopt er zoals gezegd over deze huurprijs een procedure bij de huurcommissie. Er is inmiddels een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie over de splitsing van de all-in huurprijs. Deze uitspraak biedt geen aanknopingspunten voor het toewijzen van het door [eiser] gevorderde bedrag.
3.9.
[eiser] is zoals gezegd in verzet gegaan tegen deze uitspraak. Hij voert aan dat de voorgestelde splitsing van de huurprijs geen reëel voorstel is. De huurprijs bestaat volgens hem namelijk alleen uit de kale huurprijs en de servicekosten bestaande uit een bedrag voor water en de servicekosten van de VvE. [eiser] heeft dit niet onderbouwd. Bovendien, als dit al het geval zou zijn, dan nog is het de vraag of de kosten van de VvE wel servicekosten zijn die volledig bij een huurder in rekening kunnen worden gebracht. Maar hier zal de huurcommissie eerst een oordeel over moeten geven. De kantonrechter gaat immers niet vooruitlopen op de uitkomst van de procedure bij de huurcommissie.
3.10.
Tot slot overweegt de kantonrechter nog dat de door [eiser] gehanteerde percentages voor de huurprijsindexering hoger zijn dan de wettelijk toegestane percentages. Het gevorderde bedrag aan achterstallige indexering kan ook daarom al niet worden toegewezen.
Contractuele boete
3.11.
[eiser] stelt dat [gedaagde] aan hem een contractuele boete moet betalen, omdat zij de woning heeft onderverhuurd aan drie personen, in plaats van aan twee personen zoals op grond van de huurovereenkomst maximaal is toegestaan. [eiser] vordert daarom een voorschot op deze contractuele boete. Ook deze vordering wordt afgewezen.
3.12.
Er bestaat geen grondslag voor de gevraagde contractuele boete. [eiser] heeft namelijk (al dan niet stilzwijgend) toestemming verleend aan [gedaagde] om drie onderhuurders te hebben. Uit de door [gedaagde] overgelegde producties, zoals e-mails, WhatsApp-berichten, een geluidsopname en transcriptie van een gesprek tussen [eiser] en de bewoners van het gehuurde en verklaringen van (oud-)bewoners van het gehuurde, volgt dat [eiser] bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was van het feit dat er toen niet drie, maar vier personen (inclusief [gedaagde] zelf) in het gehuurde woonden, en dat dit al jaren het geval was. [eiser] heeft dit tijdens de mondelinge behandeling niet meer weersproken.
3.13.
Omdat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, zullen ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Proceskosten
3.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [eiser] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
677,00
3.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.