Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5934
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 20224 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 419.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift, taxatiematrix en vastgoedkaarten ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 20 juni 2024. Verschenen zijn:
C. van Abbe als gemachtigde van eiseres, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
C. van Abbe als gemachtigde van eiseres, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
Feiten
5. Eiseres is eigenaresse van een rijwoning, welke in 1928 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m2 en is gelegen op een perceel van 170 m2. Bij de woning behoren een dakkapel, aanbouw woonruimte en vrijstaande berging/schuur.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 400.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een verweerschrift met bijbehorende taxatiematrix en vastgoedkaarten. Hierin is de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 419.000,-.
Overwegingen
Beoordeling van het geschil
7. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
8. Naar aanleiding van het ingediende beroep heeft op verzoek van de heffingsambtenaar een (nieuwe) beoordeling door een WOZ-taxateur van de waarde van de onderhavige woning plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix de woning vergeleken met drie in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 25 maart 2021 voor € 380.000,-;
[adres 3] , verkocht op 8 januari 2021 voor € 386.000,-;
[adres 4] , verkocht op 6 mei 2022 voor € 510.000,-.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eisers in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Artikel 40 van de Wet WOZ
10. Eiseres stelt dat de waarde van de woning in de uitspraak op bezwaar is onderbouwd met een nieuw referentieobject. Hierdoor zou eiseres niet in de gelegenheid zijn geweest om dit referentieobject in de bezwaarfase te controleren. Daardoor werd eiseres gedwongen om beroep in te stellen. Eiseres heeft op de zitting bevestigd dat zij hiermee een beroep doet op artikel 40 van de Wet WOZ. Na de toelichting van de taxateur op de onderbouwing van de waarde in de bezwaar- en beroepsfase heeft eiseres de beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet verder behandelen in haar uitspraak.
Onderhoudstoestand en voorzieningenniveau van de woning
11. Eiseres stelt dat de onderhoudstoestand van de woning moet leiden tot een lagere WOZ-waarde. Volgens eiseres is er onvoldoende rekening gehouden met de volgende punten:
De schimmelvorming in de woning;
De scheurvorming in de binnenmuren van de woning;
Het slecht onderhouden schilderwerk van de woning;
Verouderde voorzieningen, waaronder een oudere keuken en gedateerde badkamer;
De slecht geïsoleerde staat van de woning;
Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat dit standpunt wordt ondersteund door het eigen verkoopcijfer. De woning is op 5 juni 2023 verkocht voor € 404.450,- en geïndexeerd naar de waardepeildatum zou dit neerkomen op een WOZ-waarde van € 400.000,-.
12. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de woning een gemiddelde woning is en dat het onderhoud en de voorzieningen van de woning op gemiddeld zijn gekwalificeerd. Er is vergeleken met volledig identieke woningen qua bouwperiode en bouwwijze. Bij dit soort woningen is schimmelvorming een regelmatig terugkerend item. Aangezien dit ook het geval is bij de referentiewoningen, zit dit al in de betaalde prijzen verdisconteerd. Daarnaast is de scheurvorming in de muren bij het bouwjaar van deze woning eerder normaal dan bijzonder. Dit zit ook in de betaalde prijzen verdisconteerd. De heffingsambtenaar ziet geen aanleiding om het onderhoud- en voorzieningenniveau lager te kwalificeren.
13. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar dat bij dit soort woningen een zekere mate van gedateerdheid van voorzieningen en een slechtere isolatie, bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand (met scheur- en/of schimmelvorming) niet ongebruikelijk is en dat, voor zover er verschillen zijn geconstateerd in de staat van deze referentiewoningen ten opzichte van die van de onderhavige woning, dit tot uitdrukking is gebracht in de scores op de KOUDV-factoren die in de taxatiematrix zijn weergegeven. Uit de taxatiematrix volgt dat prijs per m2 van de woning lager is dan de prijs per m2 van de referentiewoningen, terwijl de woning wel de laagste KOUDV-factoren heeft. Eiseres heeft daarnaast geen foto’s overgelegd van de buitenkant van de woning, waaruit het slecht onderhouden schilderwerk zou moeten blijken. Het had op de weg van eiseres gelegen om dit standpunt nader te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat er in 2023 een lichte daling van de WOZ-waardes is geweest en in 2022 een lichte afvlakking. Als je daar rekening mee houdt dan bevestigt het eigen verkoopcijfer juist dat de WOZ-waarde op 1 januari 2022, 1,5 jaar voor de verkoop van de woning, niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dit volgen. Op basis van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onderhavige woning niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Objecttype
14. Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het objecttype van de referentiewoningen. Volgens eiseres leidt de vergelijking met een hoekwoning tot een vertekend beeld doordat er meer grond bij zit.
15. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er in de taxatiematrix rekening is gehouden met de oppervlakte van de grond van de referentiewoningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar berekend dat als de hoekwoning niet wordt gebruikt als referentiewoning, dat de prijs per m2 van de woning hoger zou uitvallen.
16. De rechtbank is van oordeel dat de hoekwoning een bruikbare referentiewoning is. Uit de taxatiematrix en de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting volgt dat rekening is gehouden met de oppervlakte van de grond van de hoekwoning. Daarnaast zal de prijs per m2 van de woning hoger worden als de hoekwoning uit de taxatiematrix wordt gehaald. Hiermee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Vlaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.