Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6088
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 383.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 20 juni 2024. Verschenen zijn:
C. van Abbe als gemachtigde van eiser, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
C. van Abbe als gemachtigde van eiser, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
Feiten
5. Eiser is eigenaar van een hoekwoning, welke in 1930 is gebouwd. De woning heeft een woonoppervlakte van 87 m2 en is gelegen op een perceel van 144 m2. Bij de woning behoren een aangebouwde berging/schuur van 6 m2, een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur van 10 m2.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld. Op de zitting heeft eiser het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 348.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 383.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Heeft de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog vastgesteld?
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 16 maart 2022 voor € 380.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 april 2022 voor € 398.001,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 oktober 2021 voor € 377.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 4 maart 2022 voor € 404.224,-;
- [adres 6] , verkocht op 14 februari 2022 voor € 320.000,-.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de bijlagen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode met in [woonplaats] gelegen referentiewoningen in dezelfde wijk en van nagenoeg dezelfde type woningen (drie rijwoningen en twee hoekwoningen). Daarnaast is het bouwjaar (1928-1930) en het woonoppervlakte (70-87 m2) van de referentiewoningen en de woning vergelijkbaar. Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft de KOUDV-factoren om de onderliggende waardeverschillen inzichtelijk te maken. De onderlinge verschillen tussen de woning en referentiewoningen zijn ook terug te zien in de vierkante meterprijs hiervan. De €/m2 na correctie van de woning (€ 2.821,7) ligt tevens binnen de bandbreedte van de gecorrigeerde €/m2 van de referentiewoningen (€ 2.609 - € 3.368). Wat eiser aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gedateerde voorzieningen
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De kwalificatie van de voorzieningen moeten van ‘gemiddeld’ naar ‘onder gemiddeld’ bijgesteld worden. De keuken is zestien jaar oud en de badkamer is meer dan twintig jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies. Ter onderbouwing van deze beroepsgrond heeft eiser foto’s van de badkamer en keuken overgelegd. Volgens eiser rechtvaardigt de gedateerdheid van de voorzieningen een correctie van 13% van de vastgestelde waarde.
11. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de voorzieningen gemiddeld zijn. Er is alleen reden voor een correctie van de waarde als de gedateerde voorzieningen ertoe leiden dat de woning (nog) niet bewoond kan worden. Daar is hier geen sprake van. Daarnaast is er sprake van een gespannen markt, doordat de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Het aanwezig zijn van gedateerde voorzieningen leidt er niet toe dat woningen voor een lagere verkoopprijs worden verkocht.
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de voorzieningen van de woning gemiddeld zijn. Eiser heeft weliswaar foto’s overgelegd, maar hiermee is niet aannemelijk gemaakt dat het voorzieningenniveau dermate slecht is dat niet meer kan worden gesproken van ‘gemiddelde’ voorzieningen. Daarnaast kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen in de toelichting dat rekening moet worden gehouden met de gespannen huizenmarkt. Het is algemeen bekend dat er veel kopers zijn en er niet zoveel huizen beschikbaar zijn. Het aanwezig zijn van gedateerde voorzieningen leidt er in de huidige huizenmarkt niet toe dat een woning minder snel verkocht wordt. Dat betekent dat het voorzieningenniveau geen grote invloed heeft op de waarde van de woning in de huidige huizenmarkt. Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat de beroepsgrond niet slaagt.
Ligging
13. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser grenst de achterzijde van het perceel van de woning aan een steenhandel. De activiteiten die hier nog worden uitgevoerd leiden tot geluidsoverlast. Eiser onderbouwt deze beroepsgrond met de verkoop van het buurpand en verwijst naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018. [1]
14. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging. Zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, ligt de referentiewoning aan de [adres 2] ook in de buurt van de steenhandel, terwijl de prijs per m2 van deze referentiewoning hoger is dan de prijs per m2 van de woning. De ligging is verdisconteerd in de verkoopprijs van deze referentiewoning. Het verkoopcijfer van het buurpand is niet bruikbaar, omdat de verkoop te ver van de waardepeildatum (1 januari 2022) afligt.
Conclusie en gevolgen
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Vlaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.