Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5015
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 20 februari 2021 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 534.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld en aanvullende gronden ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en aanvullend verweerschrift ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 13 juni 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar tevens in de hoedanigheid van taxateur.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een rij-woning die in 1981 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 185 m², een inpandige garage van 18 m², een dakkapel en tuinhuis van 2 m². De woning ligt op een perceel van 280 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiseres is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan
€ 439.000,-. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met behulp van de taxatiematrix.
€ 439.000,-. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met behulp van de taxatiematrix.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De WOZ-waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [woonplaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [woonplaats] (referentie 2);
- [adres 4] in [woonplaats] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 534.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en referentie 2 rijwoningen zijn en de referenties 1 en 3 hoekwoningen. Alle referenties liggen in [woonplaats] . De woning en referentie 1 tot en met 3 liggen in hetzelfde waardegebied, referentie 3 ligt in een naastgelegen waardegebied. De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1981 gebouwd en de referenties zijn gebouwd tussen 1970 en 1981. Ze liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1
De heffingsambtenaar heeft de onderlinge verschillen tussen de woning en de referenties in de taxatiematrix weergegeven. De woning en referenties 2 en 3 zijn wat betreft de bouwkundige kwaliteit als bovengemiddeld gekwalificeerd (cijfer 7). Referentie 1 is wat betreft de bouwkundige kwaliteit als gemiddeld gekwalificeerd (cijfer 5). De voorzieningen van de woning zijn boven gemiddeld (cijfer 8) gekwalificeerd, terwijl de voorzieningen van referentie 1 als gemiddeld (cijfer 5) en die van referentie 2 en 3 als boven gemiddeld (cijfer 7) zijn gekwalificeerd. De woning en referentie 1 hebben een boven gemiddelde ligging (cijfer 7), terwijl referenties 2 en 3 een gemiddelde ligging (cijfer 5) hebben. De woning is dus veel beter gekwalificeerd dan de referenties, terwijl referentie 3 een hogere verkoopprijs per m² heeft dan de woning. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres
Formele gronden
6.1
De heffingsambtenaar voert aan dat bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift van 8 april 2021 ook het taxatieverslag is verzonden. Ook bij de uitspraak op bezwaar is een uitgebreid taxatieverslag verzonden. Gelet op het ingestelde beroep moet eiseres de uitspraak op bezwaar hebben ontvangen.
6.2
De rechtbank stelt vast dat eiseres in de bezwaarprocedure heeft gevraagd om: het taxatieverslag, de grondstaffel en de taxatiematrix. De grondstaffel is opgenomen in het taxatieverslag. Dit taxatieverslag is door de heffingsambtenaar op 8 april 2021 aan eiseres toegezonden. In de bezwaarfase was geen taxatiematrix, zodat de taxatiematrix op dat moment geen onderdeel van de op de zaak betrekking hebbende stukken was. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden aan eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijke gronden
7. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar vooraf niet de nodige kennis vergaard omtrent de relevante feiten. Hierdoor is het bestreden besluit in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. Bovendien is het bestreden besluit in strijd met het motiveringsbeginsel, omdat de onderlinge verschillen tussen de woning en de referenties niet inzichtelijk zijn gemaakt. Subsidiair voert eiseres aan dat de voorzieningen van de woning gemiddeld zijn in plaats van bovengemiddeld. De woning is namelijk al enige tijd geleden aangekocht. Als de voorzieningen van de woning op gemiddeld worden gekwalificeerd, is de WOZ-waarde minimaal € 21.000,- lager.
7.1
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij naar aanleiding van het ingediende bezwaarschrift aan eiseres verzocht om inlichtingen ten aanzien van de toestand van de woning te verstrekken. Deze informatie is door eiseres niet verstrekt. Vandaar dat er een informatiebeschikking is genomen. Ook daarna heeft eiseres niet de gevraagde inlichtingen verstrekt. Verder is de WOZ-waarde opnieuw beoordeeld op basis van de grieven uit het bezwaarschrift, de grieven die tijdens de hoorzitting zijn genoemd en zijn andere aspecten die niet door eiseres zijn genoemd gecontroleerd op juistheid. De onderlinge verschillen tussen de woning en de referenties zijn in de taxatiematrix weergegeven.
7.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar zich bij het vaststellen van de WOZ-waarde gebaseerd heeft op het door eiseres ingevulde koopinlichtingen formulier. Hierop heeft zij aangegeven dat er geen bouwtechnische gebreken zijn aan de woning en dat de woning een luxe keuken en luxe badkamer heeft. Ook heeft eiseres aangegeven dat zij de elektrische installatie wil verbeteren en zonnepanelen wil laten leggen. De woning is op 25 oktober 2018 aangekocht. Gelet op de waardepeildatum van 1 januari 2020 kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen dat hij de woning wat betreft de ligging, bouwkundige kwaliteit en voorzieningen bovengemiddeld heeft gekwalificeerd. Omdat eiseres in het kader van deze waardebepaling niet de door de heffingsambtenaar opgevraagde informatie heeft verstrekt, vindt de heffingsambtenaar dat de gevolgen hiervan voor rekening van eiseres moeten komen en dat hij daarom mag uitgaan van de (aankoop)informatie die er is. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar dit gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden kon doen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar zich voldoende ingespannen om informatie over de staat van de woning te verzamelen. De kwalificaties van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar met de Iwoz-kaarten inzichtelijk gemaakt. De onderlinge verschillen zijn hiermee voldoende gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres voert aan dat de bestreden uitspraak in strijd met het motiveringsbeginsel is, omdat niet volledig is weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken.
8.1
Volgens de heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende weergegeven wat er in de hoorzitting is besproken.
8.2
De rechtbank stelt vast dat uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft niet voor op welke wijze. In dit geval is hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken, opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Eiseres heeft niet aangegeven welke punten onjuist of onvolledig zijn weergegeven. De rechtbank oordeelt daarom dat de uitspraak op bezwaar niet in strijd met het motiveringsbeginsel is. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres voert aan dat sprake is van het verbod op willekeur en rechtsongelijkheid, omdat de heffingsambtenaar niet kan aantonen op welke wijze de toekomstige canon contant is gemaakt.
9.1
De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond niet slaagt, omdat geen sprake is van een canon.
10. Eiseres voert aan dat de inhoud van de woning onjuist berekend is.
10.1
De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond niet slaagt, omdat het in WOZ zaken om de oppervlakte van de woning gaat en niet om de inhoud.
11. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op welke manier de verkoopcijfers geïndexeerd zijn en heeft hij de Iwoz-kaarten niet overgelegd.
11.1
De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond niet slaagt, omdat de indexeringspercentages in het taxatieverslag vermeld zijn en de Iwoz-kaarten in de beroepsprocedure zijn overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Volgens eiseres is er sprake van willekeur, omdat bij de buurwoning op nummer [huisnummer] geen informatie is opgevraagd en bij eiseres wel. Bovendien is de WOZ-waarde van deze buurwoning lager dan de WOZ-waarde van de woning van eiseres, terwijl het identieke woningen zijn.
12.1
De heffingsambtenaar voert aan dat een woning op gemiddeld gekwalificeerd wordt als er geen recente verkoopgegevens beschikbaar zijn en er geen bezwaarprocedure loopt. Er wordt dan ook geen informatie opgevraagd. Hiervan is sprake bij het buurpand op nummer [huisnummer] . Het is namelijk niet te doen om alle objecten in de gemeente te onderzoeken. Het is de gemeente niet bekend dat de voorzieningen van de buurwoning op nummer [huisnummer] ook bovengemiddelde gekwalificeerd zouden moeten worden.
12.2
De rechtbank kan hetgeen de heffingsambtenaar aanvoert ten aanzien van het opvragen van informatie volgen. Eiseres heeft haar beroep op het verbod op willekeur niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt verder dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel in een WOZ-zaak slaagt als eiseres stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Eiseres heeft gewezen op het buurpand op nummer [huisnummer] . Volgens de heffingsambtenaar zijn de voorzieningen van dit buurpand minder dan de voorzieningen van de woning. Het buurpand van nummer [huisnummer] is daarom niet geschikt als onderbouwing van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarvoor moeten de woning en het buurpand namelijk identiek zijn met hooguit verwaarloosbare verschillen en daar is geen sprake van. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek immateriële schadevergoeding
13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden. Volgens haar had de heffingsambtenaar in de beschikkingsfase om informatie moeten vragen en niet pas in de bezwaarfase. De tijd die de procedure over de informatiebeschikking in beslag heeft genomen, komt daarom voor risico van de heffingsambtenaar.
13.1
Volgens de heffingsambtenaar is het eiseres die middels bezwaar en beroep op de informatiebeschikking de huidige procedure heeft opgerekt. Deze rechtbank heeft in juli 2023 uitspraak gedaan in de procedure over de informatiebeschikking. Daarna heeft de gemeente eerst gewacht of eiseres alsnog informatie aangeleverde. Toen dit uitbleef, is alsnog zo snel mogelijk de uitspraak op bezwaar verzonden. Het is daarom niet aan de heffingsambtenaar te wijten dat de bezwaarprocedure van deze zaak langer heeft geduurd.
13.2
De rechtbank stelt vast dat eiseres op 6 april 2021 bezwaar heeft gemaakt. De procedure is hiermee gestart. De heffingsambtenaar heeft op 8 april 2021 aan eiseres om informatie gevraagd. Omdat deze informatie uitbleef, is een informatiebeschikking verzonden op 4 augustus 2021. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt en beroep ingesteld. Op 14 juli 2023 heeft de rechtbank uitspraak gedaan in de procedure over de informatiebeschikking. De bestreden uitspraak is binnen 1,5 maand na de uitspraak van de rechtbank over de informatiebeschikking verzonden. Volgens de heffingsambtenaar vervalt de informatiebeschikking als de uitspraak op bezwaar is gedaan. Omdat de procedure bij de rechtbank over de informatiebeschikking nog niet was afgerond, kon niet eerder een uitspraak op bezwaar worden gedaan. Eiseres heeft dit niet betwist. Daarom gaat de rechtbank hiervan uit. In die situatie kon de heffingsambtenaar dus niet vóór 14 juli 2023 de uitspraak op bezwaar doen. De heffingsambtenaar heeft de uitspraak op bezwaar binnen 1,5 maand na de uitspraak van de rechtbank verzonden en is hiermee binnen de termijn van zes maanden gebleven die volgens de vaste rechtspraak [1] voor een bezwaarprocedure als uitgangspunt geldt. Eiseres komt daarom niet in aanmerking voor vergoeding van immateriële schade. Het argument van eiseres dat de heffingsambtenaar de informatie voorafgaand aan de bezwaarfase had moeten opvragen, kan niet in deze zaak aan de orde komen. Hier is namelijk al over geoordeeld in de procedure over de informatiebeschikking. De rechtbank oordeelt hier dus niet opnieuw over. De rechtbank wijst daarom het verzoek van eiseres om immateriële schadevergoeding af.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiseres krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
14.1
De rechtbank wijst het verzoek van eiseres om een immateriële schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en wijst het verzoek om een immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es- de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.