Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6122
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.304.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld en aanvullende gronden ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 13 juni 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar tevens in de hoedanigheid van taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning die in 1999 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 169 m², een souterrain van 75 m², twee dakkapellen en een garage van 34 m². De woning ligt op een perceel van 657 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 1.122.000,-. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd aan de hand van het eigen aankoopcijfer.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.1.
Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. [1] Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is geweest te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
4.2
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 1.165.000,- voor de woning. Eiser heeft de woning op 4 maart 2021 aangekocht. Vanwege de prijsontwikkeling tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum 1 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de betaalde prijs geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft ook rekening gehouden met de verbeteringen die eiser aan de woning heeft verricht na aankoop. Eiser heeft via het koopinlichtingen formulier verklaard dat hij voor totaal ongeveer € 30.000,- de woning heeft verbouwd. Hij heeft namelijk de openhaard vernieuwd, een nieuwe parketvloer op de bovenverdieping aangelegd, schilderwerk en divers cosmetische onderhoud verricht. De heffingsambtenaar heeft het eigen aankoopcijfer geïndexeerd met de cijfers van Vastgoed pro Noord Holland.
De heffingsambtenaar komt dan uit op € 1.405.000,-. De vastgestelde WOZ-waarde van € 1.304.000,- is lager dan het geïndexeerde aankoopcijfer. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer vermeerderd met 50% van de verbouwingskosten zoals eiser deze zelf heeft opgegeven op het koopinlichtingen formulier en daarna dit bedrag geïndexeerd met de marktcijfers voor vrijstaande woningen in de gemeente [gemeente] . De heffingsambtenaar komt dan uit op € 1.307.000,-. De WOZ-waarde van € 1.304.000,- is ook lager dan deze waarde. Hiermee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat het eigen aankoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft, zijn de rechtbank niet gebleken. Ook wat eiser verder in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dit hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Formele gronden
6. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar nagelaten om in bezwaar de matrix, Iwoz-kaarten en de grondstaffel te verstrekken. De heffingsambtenaar is hiertoe verplicht volgens artikel 6:17 van de Algemene Wet bestuursrecht.
6.1
De heffingsambtenaar voert aan dat bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift een uitgebreid taxatieverslag is verzonden. In de ontvangstbevestiging is tevens een link (url) en password gegeven zodat eiser digitaal de op de zaak betrekking hebbende stukken kan inzien.
6.2
De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarprocedure niet heeft gevraagd om de Iwoz-kaarten aan hem te verstrekken. Deze stukken zijn in beginsel geen op de zaak betrekking hebbende stukken. De heffingsambtenaar was dan ook niet gehouden om deze stukken in de bezwaarfase te overleggen. De heffingsambtenaar heeft deze wel in de beroepsprocedure overgelegd. Eiser heeft in de bezwaarfase gevraagd om het taxatieverslag, de grondstaffel en de taxatiematrix. De grondstaffel is opgenomen in het taxatieverslag. Dit taxatieverslag is door de heffingsambtenaar op 21 april 2023 aan eiser toegezonden. In de bezwaarfase was geen taxatiematrix, zodat de taxatiematrix op dat moment geen onderdeel van de op de zaak betrekking hebbende stukken was. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende plicht om de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te sturen. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijke gronden
7. Eiser voerde in zijn beroepschrift aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
8. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd.
8.1
Volgens de heffingsambtenaar is hij niet verplicht de indexeringspercentages in de uitspraak te vermelden. Het is jaren gangbare praktijk dat eerst in de beroepsfase de indexering wordt verstrekt.
8.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages bij het verweerschrift heeft overgelegd. Hiermee heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt op welke wijze het eigen aankoopcijfer geïndexeerd is. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Volgens eiser is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 1.122.000,-.
9.1
Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de WOZ-waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser bepleite waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es- de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.