Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5872
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder,
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 523.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 13 juni 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning die in 1995 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 111 m², een kelder van 13 m² en een berging van 11 m². De woning ligt op een perceel van 181 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 466.000,-. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met behulp van de taxatiematrix.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [woonplaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [woonplaats] (referentie 2);
- [adres 4] in [woonplaats] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 523.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en referenties hoekwoningen zijn. Alle referenties liggen in [woonplaats] . De woning en referentie 1 zijn in 1995 gebouwd, referenties 2 en 3 zijn in 2009 en 2008 gebouwd. De woning en de referenties liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij referentie 3 op verzoek van eiser heeft betrokken bij de vergelijking in de taxatiematrix.
5.1
Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde per m² de laagste eenheidsprijs voor de woning te hanteren. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Formele gronden
6. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar nagelaten om in de bezwaarfase aan hem de Iwoz-kaarten en bouwtekeningen te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft hierdoor artikel 6:17 van de Algemene Wet bestuursrecht (Awb) geschonden.
6.1
De rechtbank stelt vast dat eiser zonder gemachtigde bezwaar heeft gemaakt. Hij heeft niet gevraagd om (aanvullende stukken). Hierdoor kan er ook geen sprake zijn van schending van artikel 6:17 Awb. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure geen bouwtekeningen heeft overgelegd. Dit hoeft de heffingsambtenaar ook niet te doen, tenzij eiser specifiek een grond aanvoert met betrekking tot de maten van de gebruikte referenties of de eigen woning. Eiser heeft dit niet gedaan. Eiser heeft alleen, zonder enige onderbouwing, gesteld dat de inhoud van de referenties onjuist is. aangezien het bij WOZ-zaken om de oppervlakte gaat en niet om de inhoud, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in dit geval daarom geen bouwtekeningen hoeft te overleggen. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsprocedure de Iwoz-kaarten overgelegd. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden aan eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijke gronden
7. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar zijn woning onjuist gekwalificeerd. Er is sprake van een constructiefout in de zijgevel. Zijn woning is gasloos. Hierdoor is het noodzakelijk om de dakisolatie te vervangen. De bovenste etage wordt namelijk niet meer warm. Vanwege een laadpaal voor elektrische auto’s voor de deur, is de ligging van de woning minder goed.
7.1
De heffingsambtenaar betwist niet dat sprake is van een constructiefout bij de woning. Tijdens de zitting heeft hij toegelicht dat in de taxatiematrix voldoende investeringsruimte (ca € 28.000,-) is om de constructiefout te (laten) herstellen. De bouwkundige kwaliteit is volgens hem terecht op voldoende gesteld. Met de term ‘voldoende’ bedoelt hij dat de woning niet op peil is, maar onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. Dit staat in de matrix zo vermeld. Volgens de heffingsambtenaar heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat het noodzakelijk is om de dakisolatie te vervangen. En volgens de heffingsambtenaar is al jarenlang een parkeerplaats aanwezig op deze locatie. Het feit dat er een laadpaal is bijgekomen is volgens hem een subjectief gegeven. Dit kan immers door omwonenden zowel als een positieve als een negatieve omstandigheid worden ervaren.
7.2 De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar heeft berekend dat er ca € 28.000,- marge in de taxatiematrix is voor het herstel van de constructiefout. Volgens eiser zal het herstel ongeveer € 15.000,- tot € 20.000,- kosten. Met een marge van ca € 28.000,- heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat er voldoende investeringsruimte is in de taxatiematrix. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar op de berekening van de investeringsruimte volgen. De taxateur heeft tijdens de zitting uitgelegd dat de kwalificatie ‘voldoende’ betekent dat de woning niet op peil is, maar onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank stelt vast dat niet wordt betwist dat de woning van eiser gasloos is. Eiser heeft alleen niet aannemelijk gemaakt dat het noodzakelijk is om de dakisolatie te vervangen. Hij heeft zijn standpunt niet onderbouwd. Wat betreft de laadpaal stelt de rechtbank vast dat eiser niet heeft betwist dat er al jaren een parkeerplaats in de buurt van zijn woning ligt. Het feit dat een laadpaal op deze parkeerplaats is geplaatst, kan positieve en negatieve effecten met zich meebrengen.
De rechtbank oordeelt dan ook dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de woning juist gekwalificeerd is. De beroepsgrond slaagt niet.
7.2 De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar heeft berekend dat er ca € 28.000,- marge in de taxatiematrix is voor het herstel van de constructiefout. Volgens eiser zal het herstel ongeveer € 15.000,- tot € 20.000,- kosten. Met een marge van ca € 28.000,- heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat er voldoende investeringsruimte is in de taxatiematrix. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar op de berekening van de investeringsruimte volgen. De taxateur heeft tijdens de zitting uitgelegd dat de kwalificatie ‘voldoende’ betekent dat de woning niet op peil is, maar onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank stelt vast dat niet wordt betwist dat de woning van eiser gasloos is. Eiser heeft alleen niet aannemelijk gemaakt dat het noodzakelijk is om de dakisolatie te vervangen. Hij heeft zijn standpunt niet onderbouwd. Wat betreft de laadpaal stelt de rechtbank vast dat eiser niet heeft betwist dat er al jaren een parkeerplaats in de buurt van zijn woning ligt. Het feit dat een laadpaal op deze parkeerplaats is geplaatst, kan positieve en negatieve effecten met zich meebrengen.
De rechtbank oordeelt dan ook dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de woning juist gekwalificeerd is. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte de indexering niet inzichtelijk gemaakt en heeft hij de inhoud van de woning onjuist berekend.
8.1
De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase niet om de indexeringspercentages gevraagd. Uit de taxatiematrix volgt met welk percentage geïndexeerd is. Bij WOZ-zaken gaat het om de oppervlakte en niet om de inhoud. De beroepsgronden slagen daarom niet.
9. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de objectkenmerken van de referentiewoningen niet onderbouwd. Hij had Iwoz-kaarten moeten overleggen. Daarnaast heeft hij de onderlinge verschillen tussen de woning en de referenties onvoldoende tot uitdrukking gebracht.
9.1
Volgens de heffingsambtenaar zijn de Iwoz-kaarten in de beroepsfase overgelegd. Hiermee zijn de objectkenmerken van de referentiewoningen onderbouwd. De onderlinge verschillen zijn in de taxatiematrix tot uitdrukking gebracht
9.2
De rechtbank stelt vast dat het in het taxatieverslag het onderhoud en de voorzieningen van zowel de woning als de referenties gekwalificeerd zijn. Dit is ook tot uitdrukking gebracht in de taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft met de Iwoz-kaarten voldoende inzicht gegeven in de koudv-factoren. De rechtbank oordeelt dat dit voldoende inzichtelijk is samen met de taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet
10. Eiser heeft zelf een andere referentie aangedragen die beter is voor een vergelijking, namelijk: [adres 5] .
10.1
Volgens de heffingsambtenaar is de referentie die eiser aandraagt minder goed vergelijkbaar dan de referenties die in de taxatiematrix worden gebruikt. De staat van het onderhoud van de aangedragen referentie is namelijk minder dan die van de woning. De voorzieningen van de door eiser aangedragen referentie zijn verouderd en het woonoppervlak is kleiner. Aan de zolderverdieping is nog helemaal niets gedaan. Verder blijkt uit de foto’s al duidelijk dat de uitstraling minder goed is.
10.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift is ingegaan op de referentie die eiser heeft aangedragen. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd waarom hij deze referentie minder goed vergelijkbaar vindt. De rechtbank kan deze onderbouwing volgen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
11. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es- de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.