Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4166
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder,
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 406.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 juli 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 13 juni 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning die in 1985 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 96 m² en een berging van 6 m². De woning ligt op een perceel van 103 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 371.000,-. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met behulp van de taxatiematrix.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [plaats] (referentie 2);
- [adres 4] in [plaats] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 406.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referenties tussenwoningen zijn en in de wijk [locatie] in [plaats] liggen. De woning en referenties zijn in 1985 gebouwd. De woning en referenties liggen allemaal in een woonwijk aan een rustige straat en zijn wat bouwkundige kwaliteit en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1
Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde per m² de laagste eenheidsprijs te hanteren. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Formele gronden
6. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar nagelaten om in de bezwaarfase aan hem de Iwoz-kaarten en bouwtekeningen te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft hierdoor artikel 6:17 van Pro de Algemene Wet bestuursrecht (Awb) geschonden.
6.1
De rechtbank stelt vast dat eiser zonder gemachtigde bezwaar heeft gemaakt. Hij heeft niet gevraagd om (aanvullende stukken). Hierdoor kan er ook geen sprake zijn van schending van artikel 6:17 Awb Pro. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure geen bouwtekeningen heeft overgelegd. Dit hoeft de heffingsambtenaar ook niet te doen, tenzij eiser specifiek een grond aanvoert met betrekking tot de maten van de gebruikte referenties of de eigen woning. Eiser heeft dit niet gedaan. Eiser heeft alleen, zonder enige onderbouwing, gesteld dat de inhoud van de referenties onjuist is. aangezien het bij WOZ-zaken om de oppervlakte gaat en niet om de inhoud, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in dit geval daarom geen bouwtekeningen hoeft te overleggen. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsprocedure de Iwoz-kaarten overgelegd. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden aan eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijke gronden
7. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar zijn woning onjuist gekwalificeerd. De woning heeft volgens hem een ondergemiddelde staat.
7.1
Volgens de heffingsambtenaar is de woning op 17 september 2019 door eiser aangekocht. Uit de verkoopinformatie blijkt dat er geen sprake is van een ondergemiddelde staat van de woning.
7.2
De rechtbank stelt vast dat eiser zijn stelling niet onderbouwt. De heffingsambtenaar heeft Iwoz-kaarten van de woning overgelegd. Gelet op deze foto’s oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de woning als voldoende kon kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de objectkenmerken van de referenties niet heeft onderbouwd. Ook heeft hij de onderlinge verschillen tussen de woning en de referenties onvoldoende tot uitdrukking gebracht. De heffingsambtenaar had in de bezwaarfase al een taxatiematrix moeten overleggen.
8.1
Volgens de heffingsambtenaar worden in het taxatieverslag alle objectkenmerken van de woning en referenties genoemd. Dit geldt ook voor de staat van het onderhoud en het voorzieningenniveau. Uit het taxatieverslag kan worden afgeleid dat met de waardebepalende verschillen rekening is gehouden. In de beroepsfase kan met de Iwoz-kaarten worden gecontroleerd dat de objectkenmerken correct zijn verwerkt in de taxatiematrix. Eiser is ermee bekend dat de taxatiematrix pas in de beroepsfase wordt opgesteld.
8.2
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar vrije bewijsleer heeft. Hij mag zelf kiezen op welke wijze hij aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. In het taxatieverslag en in de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de onderlinge verschillen tussen de woning en referenties tot uitdrukking gebracht. De heffingsambtenaar heeft met de Iwoz-kaarten voldoende inzicht gegeven in de koudv-factoren. De rechtbank oordeelt dat dit voldoende inzichtelijk is samen met de taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de afnemende meerwaarde en had hij ook de indexering inzichtelijk moeten maken.
9.1
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakte en de perceelgrootte van de woning en referenties vrijwel gelijk zijn. Daarom is het niet nodig om rekening te houden met een afnemend grensnut. Volgens de heffingsambtenaar heeft eiser tijdens de bezwaarfase niet gevraagd om indexeringspercentages. In de beroepsprocedure blijkt uit de taxatiematrix met welk indexcijfer is gerekend.
9.2
De rechtbank stelt vast dat de woning een gebruiksoppervlakte heeft van 96 m². De referenties hebben een gebruiksoppervlakte van 94 m², 92 m² en 93 m². De rechtbank overweegt, als er al rekening gehouden zou moeten worden met het verschil in gebruiksoppervlakte bij deze minimale verschillen, dat de woning de laagste m² prijs heeft. Uit de taxatiematrix volgt welk indexeringspercentage gebruikt is. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
10. Volgens eiser zijn twee van de gebruikte referenties niet geschikt. De voorzieningen van referentie 1 moeten als bovengemiddeld gekwalificeerd worden, terwijl de voorzieningen van referentie 2 onder gemiddeld zijn. Referentie 3 is in het geheel niet vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft deze referenties gehandhaafd en gewezen op de foto’s bij de Iwoz-kaarten. De rechtbank kan dit standpunt volgen.
10.1
Eiser heeft zelf andere referenties aangedragen die beter zijn voor een vergelijking, namelijk: [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
10.2
Volgens de heffingsambtenaar zijn de referenties die eiser aandraagt minder goed vergelijkbaar dan de referenties die in de taxatiematrix worden gebruikt. Het perceel van [adres 5] is ruim twee keer zo groot, [adres 6] heeft een geheel andere bouwstijl en [adres 7] ligt aan de andere kant van het water, vlakbij de sportvelden.
10.3
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift is ingegaan op de referenties die eiser heeft aangedragen. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd waarom hij deze referenties minder goed vergelijkbaar vindt. De rechtbank kan deze onderbouwing volgen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
11. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es- de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.