Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 11144881 UV EXPL 24-131 LT/44506
Kort geding vonnis van 26 juli 2024
inzake
de stichting met rechtspersoonlijkheid
Stichting Studenten Huisvesting,
gevestigd en kantoorhoudend in Utrecht,
verder ook te noemen: Studenten Huisvesting,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 juni 2024;
- de mondelinge behandeling van 12 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Besloten is dat vandaag uitspraak wordt gedaan in de zaak.
2.Waar deze zaak over gaat
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 juni 2023 de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde) van Studenten Huisvesting. Het gehuurde is een appartement in een complex. De bewoners van (veel) andere appartementen in het complex zijn ook huurders van Studenten Huisvesting. Studenten Huisvesting heeft gesteld dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat hij in het gehuurde prostitutiewerkzaamheden laat verrichten. Volgens Studenten Huisvesting is de tekortkoming van [gedaagde] zodanig dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden zal worden. Vooruitlopend daarop vordert Studenten Huisvesting dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de proceskosten.
2.2.
[gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij wil dat de vordering van Studenten Huisvesting wordt afgewezen.
3.De beoordeling
[gedaagde] moet de woning ontruimen
3.1.
De door Studenten Huisvesting gevorderde ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Hieronder wordt toegelicht waarom.
Er is een spoedeisend belang
3.2.
Studenten Huisvesting heeft een spoedeisend belang. Dat spoedeisend belang is gegeven met de aard van de vordering.
Het is zeer waarschijnlijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt ontbonden
3.3.
Voor toewijzing van de door Studenten Huisvesting gevorderde ontruiming moet verder met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten zijn dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval.
[gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst
3.4.
[gedaagde] heeft van 9 maart 2021 tot 1 juni 2023 de woning aan de [adres 2] in [plaats] van Studenten Huisvesting gehuurd. Naar aanleiding van een onderzoek van de gemeente had Studenten Huisvesting concrete aanwijzingen dat in die woning illegale prostitutieactiviteiten werden verricht. Studenten Huisvesting heeft [gedaagde] vervolgens een vaststellingsovereenkomst aangeboden waarin de huurovereenkomst voor deze woning werd beëindigd en werd afgesproken dat [gedaagde] per 1 juni 2023 naar het gehuurde zou verhuizen (in het kader van een ‘laatste kans’). In de vaststellingsovereenkomst staat verder dat het [gedaagde] verboden is om het gehuurde te gebruiken als seksinrichting en dat Studenten Huisvesting de huurovereenkomst voor het gehuurde zal ontbinden als [gedaagde] dat toch doet.
3.5.
Aangezien [gedaagde] zijn handtekening onder de vaststellingsovereenkomst heeft gezet, gaat de kantonrechter ervan uit dat de hierin vermelde afspraken tussen partijen gelden. Het enkele feit dat [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst onder protest heeft ondertekend, zoals hij heeft aangevoerd, maakt dat niet anders.
3.6.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij drie vriendinnen heeft, waarvan nog twee in de prostitutie werken en één in de prostitutie heeft gewerkt maar inmiddels met ‘pensioen’ is. Hij heeft verklaard dat de vriendinnen die nog als prostituee werkzaam zijn, hun werkzaamheden in het gehuurde verrichten. Met die verklaring van [gedaagde] staat vast dat hij heeft gehandeld in strijd met de door partijen gemaakte afspraken in de vaststellingsovereenkomst. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de gemeente het voor prostituees mogelijk heeft gemaakt om thuis te werken, althans van plan is geweest dat mogelijk te maken, maar dergelijke bestuursrechtelijke regels/plannen doen niet af aan de uitdrukkelijke civielrechtelijke afspraken die partijen hebben gemaakt in het kader van de
door hen gesloten huurovereenkomst.
3.7.
Doordat [gedaagde] in strijd met de afspraken van partijen prostitutiewerkzaamheden in het gehuurde heeft laten verrichten, is hij tekortgeschoten in zijn wettelijke en contractuele verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Ook heeft hij hierdoor, zo heeft
Studenten Huisvesting toegelicht, gehandeld in strijd met verschillende (andere) bepalingen uit het huurreglement dat op de huurovereenkomst van toepassing is, zoals het verbod om het gehuurde te gebruiken voor bedrijfsmatige of commerciële activiteiten.
De tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst
3.8.
Aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat deze tekortkomingen van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
3.9.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij pas per 1 november 2024 andere woonruimte heeft en dat hij dus enige tijd dakloos zal zijn als hij het gehuurde eerder moet ontruimen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter weegt dit woonbelang van [gedaagde] echter minder zwaar dan het belang van Studenten Huisvesting bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde om de volgende redenen.
3.9.1.
Gelet op de gang van zaken rondom de beëindiging van de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 2] in [plaats] en de vaststellingsovereenkomst die partijen hebben gesloten, had het voor [gedaagde] duidelijk moeten zijn dat Studenten Huisvesting absoluut niet wilde dat er prostitutieactiviteiten in het gehuurde zouden plaatsvinden. Desondanks heeft [gedaagde] zijn vriendinnen bewust zulke activiteiten heeft laten verrichten in het gehuurde.
3.9.2.
Uit de houding van Studenten Huisvesting bij de mondelinge behandeling maakt de kantonrechter op dat [gedaagde] het probleem daarvan niet ziet en ervan uitgaat dat als de gemeente iets goed zou vinden (wat in dit geval overigens niet het geval is want de gemeente heeft de zaak juist laten onderzoeken) zijn verhuurder dat maar voor lief moet nemen. [gedaagde] heeft dus geen enkel oog voor de overlast die de prostitutieactiviteiten in het gehuurde veroorzaakt voor omwonenden. [gedaagde] heeft niet betwist dat er door de prostitutieactiviteiten veel aanloop is bij het gehuurde en dat de klanten van zijn vriendinnen soms (midden in de nacht) hard bij omwonenden aankloppen omdat ze niet precies weten waar ze moeten zijn. Het enige wat hij daarover zegt is dat hij zelf ook wel eens onnodig vroeg in de ochtend wordt lastig gevallen door een pakketbezorger die bij hem aanbelt in plaats van bij de buren. De buren zouden zijn inziens enkel een onterecht waardeoordeel hebben over prostitutie. [gedaagde] ziet dus niet het belang van Studenten Huisvesting om aan haar andere huurders het rustig woongenot te verschaffen en dat Studenten Huisvesting er alles aan moet doen om ervoor te zorgen dat eventuele overlast stopt.
3.9.3.
Zolang [gedaagde] in het gehuurde woont, is er bovendien een reëel risico dat opnieuw prostitutiewerkzaamheden in deze woning zullen plaatsvinden. [gedaagde] zegt namelijk een liefdesrelatie met de prostituees te hebben en dat hij hen de kans wil bieden hun beroep uit te oefenen. Dan is aannemelijk dat zij hun werkzaamheden in het gehuurde blijven uitoefenen gedurende hun relatie met [gedaagde] . [gedaagde] heeft namelijk zelf verklaard dat zijn vriendinnen geen andere geschikte werkplek hebben. De enkele, niet onderbouwde, stelling van [gedaagde] dat zijn vriendinnen tot 1 november 2024 in Spanje verblijven, is onvoldoende om op voorhand tot het oordeel te komen dat er (tot die datum) geen prostitutiewerkzaamheden in het gehuurde zullen worden verricht.
3.9.4.
De kantonrechter neemt tenslotte in aanmerking dat [gedaagde] een gewaarschuwd mens was. In de door partijen gesloten vaststellingsovereenkomst staat namelijk duidelijk vermeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als er prostitutiewerkzaamheden in het gehuurde worden verricht.
De ontruimingstermijn
3.10.
[gedaagde] krijgt, zoals gevorderd, een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis om het gehuurde te ontruimen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.11.
[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Daarom moet hij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
943,97
Uitvoerbaar bij voorraad
3.12.
De veroordelingen van [gedaagde] worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals Studenten Huisvesting heeft gevorderd. Dit betekent dat [gedaagde] aan deze veroordelingen moet voldoen, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen de beslissing van de kantonrechter. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] in [plaats] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, en de woning, onder afgifte van alle sleutels, geheel ter vrije beschikking aan Studenten Huisvesting te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 943,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2024.