Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/577486 / KG ZA 24-339
Vonnis in kort geding van 1 augustus 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. N.V.C. Haneveld,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK [adres],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de krakers,
advocaat: mr. M.F. van Hulst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 juli 2024 met producties 1 tot en met 6,
- de producties 1 tot en met 4 van de krakers,
- de producties 1 tot en met 4 van de krakers,
- de producties 7 en 8 van [eiseres] ,
- de mondelinge behandeling van 24 juli 2024, waarbij namens [eiseres] zijn verschenen mr. Haneveld voornoemd, vergezeld van dhr. [A] (bouwcoördinator) en van de zijde van de krakers zijn verschenen mr. Van Hulst voornoemd, vergezeld van dhr. [B] (huidige bewoner/kraker van het pand). Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt,
- de tijdens de mondelinge behandeling overhandigde aanvullende productie van de zijde van de krakers,
- de pleitnota van de krakers.
- de pleitnota van de krakers.
2.De kern
2.1.
[eiseres] is sinds 8 september 2022 eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats] . Een aantal maanden na de aankoop is [eiseres] gestart met renovatie- en bouwwerkzaamheden om het pand geschikt te maken voor kamerverhuur aan studenten. Op 3 februari 2024 is de woning in gebruik genomen door de krakers. Omdat de krakers het pand niet willen verlaten, vordert [eiseres] in dit kort geding ontruiming en een voorschot op schadevergoeding. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af.
3.De beoordeling
3.1.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW Pro bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.2.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat Pro iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.3.
Vast staat dat [eiseres] eigenaar is van het pand aan de [adres] te [plaats] . De krakers betwisten niet dat zij, zoals [eiseres] stelt, zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Dat is een evidente inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] , zodat de vordering tot ontruiming van [eiseres] in beginsel toegewezen kan worden.
3.4.
Met een eventuele ontruiming komt wel het door artikel 8 EVRM Pro beschermde huisrecht van de krakers in het geding. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof voor de Rechten van de Mens volgt dat een huisrecht wordt ontleend aan de feitelijke bewoning, waarbij niet van belang is of die bewoning rechtmatig is. Een ontruiming is een vergaande inmenging in de uitoefening van het huisrecht. Iedereen die het risico loopt op een dergelijke inmenging moet daarom in beginsel de mogelijkheid hebben de proportionaliteit daarvan door de rechter te laten toetsen, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Doorgaans zal in het concrete geval het belang van de eigenaar zwaarder wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, zwaarder weegt.
3.5.
Daarom moet de vraag beantwoord worden of de ontruimingsvordering afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter alleen aan de orde indien [eiseres] haar bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat zij, in aanmerking nemend haar belang bij ontruiming en het belang van de krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen (artikel 3:13 BW Pro). Tegen die achtergrond moet [eiseres] het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende concreet onderbouwen, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. De krakers betwisten dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft en hebben hun belang bij woonruimte benadrukt. De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende.
3.6.
Het plan van [eiseres] met het pand was dat het pand verbouwd zou worden tot een woning die geschikt is voor kamerverhuur aan studenten. Voor deze kamerverhuur is de [stichting] (hierna: de stichting) opgericht, die de verhuur aan de studenten gaat coördineren. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij verbouwwerkzaamheden heeft verricht tot het moment dat het pand werd gekraakt door de krakers. Uit de foto’s die door de krakers zijn overgelegd als productie 1 blijkt dat het pand op dit moment echter nog niet gereed is voor de verhuur aan de stichting en dat de verbouwing nog niet is voltooid. Daarnaast blijkt uit de facturen die door [eiseres] als productie 2 zijn overgelegd, dat er na het strippen van de woning in de eerste maanden van 2023 alleen nog facturen zijn verzonden die verband houden met schilderwerkzaamheden in oktober 2023. Het voorgaande maakt dat niet blijkt dat [eiseres] intensief bezig is geweest met de verbouwing van het pand en zeker niet in de periode voorafgaand aan de kraak.
3.7.
Het is gebleken dat voor het verhuren van het pand aan studenten (via de stichting) een omzettingsvergunning en eventueel ook een omgevingsvergunning (voor afwijken bestemmingsplan) nodig is. Namens [eiseres] is tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat op dit moment nog geen vergunning is aangevraagd bij de gemeente. Ook is niet gebleken dat het vooroverleg, waarvan [eiseres] stelt dat zij dat gesprek altijd voert met de gemeente voordat een vergunningstraject wordt gestart, al heeft plaatsgevonden. Dit terwijl uit productie 4 van de krakers volgt dat buurtbewoners in de periode van het strippen van het pand (in de eerste maanden van 2023) contact hebben gehad met de gemeente over het pand aan de [adres] . Uit de betreffende productie blijkt dat er een vergunning nodig is voor de kamerverhuur, omdat de gedoogverklaring van de gemeente voor de kamerverhuur niet meer geldig is. Het is voor [eiseres] noodzakelijk om een vergunningstraject te starten om op die manier de voor de verhuur van de woning aan studenten benodigde vergunning(en) te verkrijgen. Zolang de voor het verhuren van het pand als studentenkamers benodigde vergunning(en) er niet is, is het onzeker of [eiseres] het pand kan verhuren als studentenkamers en of studenten het pand kunnen betrekken. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat het feit dat er na februari 2023 niet veel meer gebeurd lijkt te zijn met betrekking tot de renovatie en verbouwing van het pand – behalve het feit dat er nog facturen zijn verzonden voor schilderwerkzaamheden in oktober 2023 – verband houdt met de onzekerheid met betrekking tot de vergunning(en) voor het verhuren van het pand aan studenten. Het is op dit moment dus bepaald niet aannemelijk, ook los van de huidige, gekraakte stand van het gebouw, dat het plan om [adres] aan studenten te verhuren op korte termijn realistisch is. Gelet op deze onzekerheid, brengt toewijzing van de gevorderde ontruiming dan ook de gerede kans mee dat het pand voor een aanzienlijke periode ongerechtvaardigd leeg zal staan.
3.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op dit moment een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming en haar vordering tot betaling van een voorschot op schadevergoeding. De vorderingen worden daarom afgewezen.
3.9.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de krakers worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.372,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.372,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2024.
WM (5442)