Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/3001 t/m UTR 22/3010
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder,
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarden van meerdere onroerende zaken (woningen) in [plaats] , onderdeel uitmakend van het landgoed [landgoed] . Het landgoed is een historische buitenplaats en gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (Nsw).
1.1
De heffingsambtenaar heeft op 30 september 2021 aan eiseres een aanslag op grond van
de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) opgelegd, waarin de waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 als volgt zijn vastgesteld.
UTR 22/3001
[adres 1]
€ 319.000,-
UTR 22/3002
[adres 2]
€ 698.000,-
UTR 22/3003
[adres 3]
€ 219.000,-
UTR 22/3004
[adres 4]
€ 349.000,-
UTR 22/3005
[adres 5]
€ 314.000,-
UTR 22/3006
[adres 6]
€ 119.000,-
UTR 22/3007
[adres 7]
€ 132.000,-
UTR 22/3008
[adres 8]
€ 130.000,-
UTR 22/3009
[adres 9]
€ 134.000,-
UTR 22/3010
[adres 10]
€ 245.000,-
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als zakelijk gerechtigde
ook aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
Eiseres heeft tegen de aanslag bezwaar gemaakt, omdat zij het niet eens is met de
vastgestelde WOZ-waarden.
1.4
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 24 maart 2022 het
bezwaar ongegrond verklaard en de waarden van de woningen en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
1.5
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6
De rechtbank heeft het beroep op 2 juli 2024 op zitting behandeld. Eiseres heeft
zich op de zitting laten vertegenwoordigen door [bestuurder] , bestuurder. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
2 In geschil zijn de WOZ-waarden van tien woningen gelegen op het landgoed
[landgoed] . De woningen zijn vrijstaande woningen, een landhuis/villa en twee onder één kapwoningen met bijgebouwen, allen gelegen op het landgoed.
De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden. Eiseres staat lagere waarden voor.
de heffingsambtenaar eiseres
UTR 22/3001
[adres 1]
€ 319.000,- € 226.336,-
UTR 22/3002
[adres 2]
€ 698.000,- € 471.945,-
UTR 22/3003
[adres 3]
€ 219.000,- € 151.883,-
UTR 22/3004
[adres 4]
€ 349.000,- € 228.423,-
UTR 22/3005
[adres 5]
€ 314.000,- € 205.207,-
UTR 22/3006
[adres 6]
€ 119.000,- € 84.609,-
UTR 22/3007
[adres 7]
€ 132.000,- € 94.246,-
UTR 22/3008
[adres 8]
€ 130.000,- € 92.311,-
UTR 22/3009
[adres 9]
€ 134.000,- € 95.079,-
UTR 22/3010
[adres 10]
€ 245.000,- € 165.912,-
3. Op de zitting is vastgesteld dat het geschil specifiek gaat over de waardedrukkende factor vanwege de Historische tuin. Eiseres wijst in dit verband erop dat het een zeer groot landgoed is (34 ha), geheel opengesteld voor publiek, wat nog meer verplichtingen en kosten met zich meebrengt. Vanwege de verplichting het landgoed 25 jaar in stand te houden, heeft eiseres aan de hand van een contante waardeberekening berekend dat een extra korting van totaal 32,6% had moeten worden toegepast in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 5%. Eiseres stelt dat die 5% een voorbeeldpercentage is uit de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 23 NSW-landgoederen (Taxatiewijzer) gebaseerd op een taxatievoorbeeld van een veel kleinere Historische buitenplaats en dus niet te vergelijken met haar landgoed.
Het beoordelingskader
4.1
In artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is een speciaal waarderingsvoorschrift
opgenomen voor een gebouwd eigendom dat deel uitmaakt van een Nsw-landgoed en dat tot woning dient. De waarde van een dergelijk gebouwd eigendom (woning) wordt bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het Nsw-landgoed gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is (de bestemmingswaarde). Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.
4.2
Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling), blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking de onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Nsw aangewezen landgoed, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de objecten is beperkt tot de waarde van de opstal en de ondergrond. De omliggende grond, zoals een parkeerterrein en een terras worden niet in de waardering betrokken.
Beoordeling van de rechtbank
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden van de woningen op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar daarin geslaagd. De rechtbank licht dit hierna toe.
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarden van de 10 woningen voor elke woning een taxatierapport van de taxateur overgelegd. Op de zitting heeft de taxateur uitleg gegeven over de waarderingsmethode en dat er sprake is van een dubbele correctie: de correctie voor de Rijksmonumentale status Historische tuin en parkaanleg en de correctie voor de instandhoudingslast. Bij de niet in geschil zijnde correctie van 0,62 voor de instandhoudingslast wordt gecorrigeerd voor de ouderdom van de opstal en de hoeveelheid bouwkundige elementen die leiden tot een hogere last, alsook de grootte van het landgoed en of het landgoed opengesteld is. De extra correctie voor de Historische tuin van 5% is gedaan vanwege de verwachte extra waardedruk op de totale economische waarde als gevolg van de vrijheidsbeperkingen die de Rijksmonumentale status met zich brengt.
7. De taxateur is op de zitting ingegaan op de toepassing van die 5% extra aftrek in verband met de Historische tuin en parkaanleg en heeft toegelicht dat dit percentage anders dan eiseres stelt niet te laag is. De taxateur heeft toegelicht waarom hij voor de methodiek heeft aangesloten bij de Taxatiewijzer. De rechtbank merkt hierbij op dat een taxatiewijzer als hulpmiddel kan dienen bij de waardering van een onroerende zaak. Aangezien een taxatiewijzer algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken bevat en geen rekening houdt met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken, zal een taxateur zich altijd rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur dat in deze zaak voldoende heeft gedaan. De taxateur heeft inzichtelijk gemaakt dat hij met het correctiepercentage van 5% ruimschoots voldoende rekening heeft gehouden met de door eiseres gestelde kosten. Een Historische tuin brengt veel verplichtingen met zich mee en leidt dus tot hoge kosten en daarom vindt ook de taxateur dat het toe te passen percentage moet aansluiten bij de jaarlijkse gemaakte kosten. Dat is in dit geval ook zo. De taxateur heeft laten zien aan de hand van alle rekenbladen bij de tien taxatierapporten dat het hanteren van een aftrek van 5% leidt tot een aftrek van € 245.000,-. Dat is hoger dan de door eiseres gestelde jaarlijkse kosten van € 111.000,-.
8. De berekening die eiseres voorstaat door uit te gaan van de jaarlijkse kosten en deze contant te maken over 25 jaar volgt niet uit de systematiek van de Wet WOZ of de Uitvoeringsregeling. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de berekening van eiseres te volgen. Zoals de taxateur op zitting heeft toegelicht, wordt ieder jaar de bestemmingswaarde berekend.
Conclusie en gevolgen
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is dus ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.
Er bestaat daarom geen aanleiding om proceskosten te vergoeden. Eiseres krijgt ook het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. R.C. Moed en mr. J.G.E. Gieskes, leden van de meervoudige kamer, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.