Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/565254 / HA ZA 23-687
Vonnis van 7 augustus 2024
in de zaak van
[eiseres],
die woont in [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. M.A. Johannsen,
tegen
[gedaagde],
die woont in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. H.C. Koops.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties (1 t/m 23),
- de conclusie van antwoord met producties (1 t/m 27),
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties (1 t/m 27),
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte van [eiseres] (vermeerdering van eis) met producties (24 en 25).
1.2.
De mondelinge behandeling was op 23 april 2024, daarbij waren aanwezig:
- [eiseres] in persoon, vergezeld door haar partner de heer [A] ,
- mr. Johannsen voornoemd,
- [gedaagde] in persoon,
- Mr. Koops voornoemd.
1.3.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, vragen van de rechter beantwoord en over en weer op elkaars standpunten gereageerd. De griffier heeft tijdens de zitting aantekeningen gemaakt. Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden tot 22 mei 2024 om tot een minnelijke regeling te komen. Dat is niet gelukt en op die roldatum hebben beide partijen om vonnis gevraagd. Daarbij heeft [eiseres] in haar rolbericht printscreens van betaalbewijzen gevoegd en is zij ingegaan op door haar gemaakte kosten. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om hierop bij antwoordakte te reageren en dat heeft zij gedaan op 4 juni 2024. Hierna is vonnis bepaald.
2.Kern van de zaak
2.1.
De zaak gaat over een woning die [eiseres] van [gedaagde] heeft gekocht. Volgens [eiseres] was daarbij sprake was van verborgen gebreken, te weten zwam en houtworm in de vloerbalken. Zij stelt dat [gedaagde] dit wist maar dit niet aan haar heeft gemeld. Kern van het geschil is of [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden. De rechtbank oordeelt dat dat niet zo is. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
3.De beoordeling
3.1.
De woning waar het om gaat is een appartement op de begane grond met tuin en berging aan de [adres] in [plaats] . [eiseres] heeft het van [gedaagde] gekocht voor een bedrag van € 526.104,00 en op 1 november 2021 is het aan haar geleverd. Het appartement maakt deel uit van een gebouw gesplitst in drie appartementen met een Vereniging van Eigenaren (VvE).
3.2.
Volgens [eiseres] is sprake van verborgen gebreken en zij vordert van [gedaagde] onder meer de herstelkosten van de woning van € 64.127 en een verklaring voor recht dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en/of in de nakoming van de mededelingsplicht.
[eiseres] heeft de juiste partij gedagvaard
3.3.
[gedaagde] voert aan dat [eiseres] de VvE had moeten aanspreken omdat het gaat om een gemeenschappelijk deel (de balken van de fundering) van het gebouw, maar de rechtbank volgt haar daarin niet. Kern van het geschil is of [gedaagde] als verkoper (en niet de VvE) haar mededelingsplicht heeft geschonden. [eiseres] heeft dus de juiste partij gedagvaard.
Tijdens de verbouwing in 2022, bijna een jaar na de aankoop, kwamen er gebreken aan het licht en zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd
3.4.
Bijna een jaar nadat [eiseres] in bezit van de woning kwam, is een bouwbedrijf gestart met de renovatie van het appartement en heeft de aannemer aangetaste houten vloerbalken aangetroffen. Hierna zijn namens de VvE (door [bedrijf 1] en [bedrijf 2] ) en [eiseres] (door [bedrijf 3] ) verschillende onderzoeken uitgevoerd.
3.5.
[bedrijf 1] heeft in december 2022 aan de VvE het volgende gemeld:
“De aantasting van zwam zit voornamelijk bij de voormalige badkamer, het kan dus zijn dat de zwam is gaan ontkiemen door een voormalige lekkage.”
3.6.
In het rapport van [bedrijf 2] van januari 2023 is het volgende opgenomen:
“Uit de ontvangen stukken kunnen wij opmaken dat er rond 2010 een lekkage is geweest in de badkamer van [huisnummer] . Hierdoor is vermoedelijk in de kruipruimte een vochtig klimaat ontstaan waardoor schimmels en zwammen zijn ontstaan. (…) Wij zijn van mening dat het gros van de beschadigingen en het houtrot aan de balken is ontstaan rond deze periode. Wij vermoeden dat de schimmel- en de zwambehandeling in 2010 niet goed is uitgevoerd en/of dat er geen periodieke controle na de behandeling is uitgevoerd. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat de schimmels en zwammen na verloop van tijd terugkeren. (…)
Gezien de staat van de houten vloerbalken zijn wij van mening dat de schimmels, zwammen en houtrot al geruime tijd aanwezig waren. (…)”
3.7.
[bedrijf 3] vermeldt in haar rapportage van januari 2023 het volgende:
“Er is lekkage geweest in het verleden waardoor er een gunstig milieu is ontstaan voor houtaantastende schimmels. Het kan niet zo zijn dat deze lekkage welke gemeld is en in 2010 is hersteld nu nog de oorzaak kan zijn van de huidige hoge vochtwaarden.
Oorzakelijk verband
De lekkage kan wel degelijk de oorzaak zijn voor de aantastingen in de vloerbalken rondom de standleiding, dus onder de badkamervloer.
De overige aantastingen moet zijn ontstaan door indringend vocht van buitenaf, waarbij water tot ver in de constructie door kan trekken.
(…)
Bij een gemiddelde groei van 2,3 mm per dag bij een temperatuur van 10 ºC kunnen wij niet anders concluderen dat de Kelderzwam 2560 dagen aanwezig moet zijn geweest, dit is 7,01 jaar.
(…)
Conclusie:
De aangetroffen schade en zwamgroei is langer aanwezig geweest dan de woning door huidige eigenaren in bezit is. De uitgevoerde reparaties o.a. nieuwe standleiding en vloer zijn in de periode uitgevoerd en aangebracht in de tijd dat vorige eigenaresse de woning heeft bewoond. Er zijn ook aanwijzingen zoals de vloer links die in het verleden ook al eens is hersteld. Mogelijk is de badkamer in het verleden gerenoveerd, waarbij de vloer extra is verstevigd. De aangetroffen schade is dan ook een beeld van jaren zoals de berekening laat zien.”
3.8.
Uit deze rapportages blijkt dat de vloerbalken zijn aangetast en dat de zwam al voor de aankoop aanwezig moet zijn geweest, volgens het rapport van [bedrijf 3] 7,01 jaar.
De mededelingsplicht
3.9.
Voor de vraag of [gedaagde] dit aan [eiseres] had moeten melden is artikel 7:17 lid 2 BW Pro van belang. Bij dat artikel draait het erom of de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag kort gezegd “een normaal gebruik” verwachten en voor “een normaal gebruik” bij de koop van een woning geldt volgens vaste rechtspraak dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van dat wat koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
3.10.
Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht. Het staat partijen vrij hiervan af te wijken. Dat hebben zij gedaan. Het gaat hier om een woning ouder dan 85 jaar en in de koopovereenkomst hebben partijen onder meer een ouderdomsclausule opgenomen. Daarin staat dat [gedaagde] niet instaat voor onder andere de fundering, vloeren en de afwezigheid houtworm en/of ander ongedierte c.q. schimmels. Dat betekent dat [gedaagde] in beginsel dus niet aansprakelijk is voor deze gebreken. Dat is anders indien zij bekend was met het gebrek en dit bewust heeft verzwegen, want in dat geval heeft zij haar mededelingsplicht geschonden.
[gedaagde] heeft haar mededelingsplicht niet geschonden, naar het oordeel van de rechtbank was zij niet bekend met de gebreken
3.11.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] haar mededelingsplicht niet heeft geschonden. Voor het aannemen van een mededelingsplicht van [gedaagde] als verkoper over de zwam en houtworm in de vloerbalken is tenminste vereist dat zij hiermee bekend was en naar het oordeel van de rechtbank was zij dat niet.
3.12.
[gedaagde] heeft vanaf 2001 tot 2021 in de woning gewoond en in tijd is het als volgt gegaan.
3.13.
In 2010 heeft zij in haar badkamer achter de spiegel een zwamlichaam ontdekt. Deze schade is gemeld bij de opstalverzekeraar van de VvE. In opdracht van de VvE heeft [bedrijf 4] (ongediertespecialist) onderzoek gedaan en heeft het volgende gerapporteerd:
“Wat wij aantroffen ter plaatse was plaatjeshoutzwam op de koof/standleiding in de badkamer.
Dit duidt op veel vocht door lekkage of condensatie doordat hierin (ongeïsoleerde) warme en koude leidingen lopen.
Bij nader onderzoek onder de vloer, bleek dat er in elk geval een forse lekkage is; het water loopt van alle kanten naast de riolering in de kruipruimte.
Het gevolg op korte termijn kan zijn, dat de zware vloerbalken gaan rotten en dat er erg veel schade optreedt.
Tot nu toe lijkt deze werkelijke schade mee te vallen, al was het niet mogelijk om hier vanaf onderen goed bij te komen.”
3.14.
Deze problemen zijn vervolgens in opdracht van de VvE door [bedrijf 4] verholpen.
3.15.
In de zomer van 2013 kraakte de parketvloer van de woning. In opdracht van de VvE heeft [bedrijf 5] toen onder de vloer een inspectie uitgevoerd. Hij vermeldt over deze inspectie dat de conditie van de balkenlaag zich in een goede staat bevindt, dat de kruipruimte droog is en dat de balken niet zijn aangetast door schimmels of andere onregelmatigheden.
3.16.
In 2020 heeft de Vereniging Eigen Huis in opdracht van de VvE het gebouw gekeurd ten behoeve van het Meerjaren Onderhoudsplan van de VvE. Toen is een scheur in de woning van [gedaagde] geconstateerd. De bovenburen waren toen bezig om een dakopbouw te plaatsen en hebben constructief onderzoek laten doen. De constructeur heeft vervolgens laten weten dat de scheur geen gevolg van een funderingsprobleem was en dat het geen kwaad kon.
3.17.
In mei 2021 heeft [gedaagde] in verband met de geconstateerde scheurvorming en zij haar appartement wilde verkopen een bouwkundige keuring laten uitvoeren door [deskundige] . In die rapportage is onder meer het volgende vermeld:
“Begane grond
(…)
Vloerconstructie Redelijk tot goed. Beoordeeld vanuit kruipluiken en door springen op de vloer. Vloer CV-kast staat open: te dichten.
Deels niet waarneembaar.
(…)
Kruipruimte
Algemeen Beoordeeld vanuit twee kruipluiken
Bodem Droog, bedekt met plastic.
Ventilatie Aanwezig via gevel.
Vloerconstructie Goed. Deels niet waarneembaar.
Bouwmuren Redelijk.
Deels niet waarneembaar. Lichte zetting linksachter in funderingsstrook, zie begane grond.
Fundering De paalfundering niet waarneembaar. De staat van de paalfundering is slechts door middel van specialistisch onderzoek vast te stellen. Informatie over grondwaterstanden is bij de gemeente op te vragen.”
3.18.
Gelet op de onderzoeken voorafgaand aan de koop mocht [gedaagde] ervan uitgaan dat de zwam en lekkage uit 2010 volledig was verholpen. Na 2010 zijn er immers vier onderzoeken geweest, de laatste in 2021, waarin deze gebreken niet naar voren zijn gekomen. [gedaagde] heeft de NVM-vragenlijst bij de verkoop uitgebreid ingevuld en op de vraag (9 h) of het appartement aangetast is door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam heeft zij op goede gronden “niet bekend” mogen aankruisen. Dat uit de rapportages na de verkoop in opdracht van de VvE en [eiseres] in 2022 en 2023 blijkt dat de zwam al vóór de verkoop aanwezig moet zijn geweest, wil niet zeggen dat [gedaagde] dat wist of had behoren te weten dat daarvan sprake was. Ook [eiseres] heeft immers bijna een jaar in de woning gewoond zonder de zwam te ontdekken en pas tijdens de verbouwing bleek dat de vloerbalken waren aangetast. Het is zuur dat zij in een oververhitte woningmarkt flink heeft overgeboden en nu als jong gezin de stress van een uitgelopen verbouwing ervaart zonder er nog te kunnen wonen, maar dat is niet invloed op wat [gedaagde] wist of had behoren te weten ten tijde van de verkoop. Daarbij komt dat van [eiseres] , mede gelet op de ouderdomsclausule die in overleg nog is opgenomen, ook een zekere alertheid verwacht had kunnen worden door, zoals zij aanvankelijk van plan was, een bouwkundige keuring te laten uitvoeren ter invulling van haar onderzoeksplicht, maar daarvan heeft zij afgezien.
Conclusie
3.19.
De conclusie is dat [gedaagde] haar mededelingsplicht niet heeft geschonden. Omdat [gedaagde] niet wist of behoorde te weten van de gebreken, kan ook het beroep van [eiseres] op dwaling niet slagen. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen.
3.20.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2,00 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.907,00
3.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 3.907,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2 en 4.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.
PvT (4189)