Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3746
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Zitting
In deze zaak heeft de rechtbank een mondelinge uitspraak gedaan, direct nadat de zaak is behandeld op de zitting van 2 juli 2024. Dit proces-verbaal is de schriftelijke uitwerking van de mondelinge uitspraak.
Bij de zitting waren eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig, en de taxateur [taxateur] . De rechtbank heeft hen gewezen op de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering van de beslissing
1. Deze zaak gaat over de WOZ-waarde van eisers woning aan het [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2023, met de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 660.000,- met de beschikking van 24 januari 2023. Met de uitspraak op bezwaar van 22 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld en de heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2. De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die op de waardepeildatum zou zijn betaald door de meest biedende koper, als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De marktwaarde dus.
3. Eiser heeft zijn woning op 30 april 2021 gekocht voor € 650.000,-. De prijs die hij heeft betaald, is de beste indicatie voor de marktwaarde van het huis op dat moment. Er hoeft dan immers niet te worden vergeleken met andere woningen. De prijs die eiser heeft betaald, is ook het beste aanknopingspunt voor de WOZ-waarde op de waardepeildatum die slechts acht maanden later ligt. Dit zou alleen anders zijn als er iets bijzonders aan de hand zou zijn rondom de aankoop, waaruit blijkt dat eiser niet de marktwaarde heeft betaald. Dat is niet het geval. Eiser heeft op de overspannen woningmarkt gewezen, waardoor hij flink heeft moeten overbieden. De rechtbank vindt dat die situatie juist goed weergeeft hoe de markt voor eisers woning eruit zag. Eiser bevestigt dat zelf ook, omdat hij heeft gehoord dat het een-na-hoogste bod op de woning slechts € 5.000,- onder zijn bod van € 650.000,- zat. De rechtbank gaat er dus van uit dat eisers aankoop de marktwaarde van de woning weergeeft.
4. Eiser heeft gewezen op het transactiecijfer van de woning van zijn buurman, de andere helft van de twee-onder-een-kapwoning. De rechtbank vindt deze transactie niet relevant omdat deze woning niet op de openbare markt is aangeboden en daarom niet de marktwaarde weergeeft. Ook heeft eiser gewezen op de WOZ-waardes van andere woningen in zijn straat. Hij heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van identieke woningen, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.
5. Door naar de eigen aankoop te verwijzen en te indexeren naar de waardepeildatum maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde € 660.000,- blijft. De heffingsambtenaar hoeft geen griffierecht of proceskosten te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.