Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1331
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 september 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1.1
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning
aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2023 (het primaire
besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 370.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 augustus 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning gebouwd in 1973. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 116 m². De woning beschikt over een overkapping van 18 m² en een tuinhuis.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 370.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 10 november 2021 voor € 367.138,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 november 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 november 2021 voor € 399.999,-;
- [adres 5] , verkocht op 2 september 2021 voor € 415.500,-;
- [adres 6] , verkocht op 7 juni 2022 voor € 432.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 22 april 2022 voor € 363.500,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Verouderde voorzieningen en slecht duurzaamheidsniveau
9.1
Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van de verouderde voorzieningen en het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de badkamer erg oud zijn, zou er sprake zijn van slecht onderhouden schilderwerk en zou de woning slecht zijn geïsoleerd. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling.
9.2
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat meermaals gevraagd is om foto’s van de woning om de staat van de voorzieningen en het duurzaamheidsniveau te kunnen beoordelen. Daar is door eiser niet op gereageerd. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd, dat ondanks de ontbrekende onderbouwing, er wel rekening is gehouden met de staat van de woning bij de waardebepaling. De voorzieningen en de onderhoudstoestand van de woning zijn namelijk gewaardeerd op ‘slecht’ in de taxatiematrix. Over het duurzaamheidsniveau heeft de heffingsambtenaar het volgende toegelicht. Zowel uit de landelijke database van de Rijksoverheid als uit het door eiser overgelegde woningwaarderapport blijkt dat de woning over energielabel C beschikt. Ook beschikt de woning over zonnepanelen. Op de zitting heeft eiser dat niet weersproken. In de taxatiematrix is vergeleken met woningen met een vergelijkbaar energielabel en ligt de m²-prijs van de woning lager dan de geïndexeerde m²-prijs van deze woningen. Daarmee stelt de heffingsambtenaar voldoende rekening te hebben gehouden met het duurzaamheidsniveau en de staat van de woning.
9.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in deze standpunten en is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning en het duurzaamheidsniveau. Daarnaast heeft eiser geen foto’s overgelegd en heeft ook geen andere onderbouwing gegeven van de staat van de voorzieningen of het duurzaamheidsniveau van de woning. Het had op de weg van eiser gelegen om dit wel te doen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen [adres 6] en [adres 8]
10.1
Eiser stelt dat de data op basis waarvan de heffingsambtenaar de referentiewoningen heeft geïndexeerd niet correct is en dat er geen sprake was van een dalende markt. Zo zou uit zijn eigen berekening van de indexatie van de referentiewoning aan [adres 6] blijken dat de waarde uitkomt op ongeveer € 400.000,- in plaats van de waarde van € 469.000,- die de heffingsambtenaar heeft bepaald. De referentiewoning aan [adres 8] is volgens eiser daarentegen een beter vergelijkbare woning omdat deze woning het meest lijkt op de woning van eiser.
10.2
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat Juist, het bureau waar gemachtigde van eiser werkzaam is, vaker de fout maakt door gebruik te maken van cijfers van het CBS bij hun berekeningen. Die cijfers zijn gebaseerd op datum van transport. De cijfers die de heffingsambtenaar gebruikt zijn gebaseerd op de datum van het tekenen van het koopcontract. Daaraan heeft de heffingsambtenaar toegevoegd dat zij iedere maand de cijfers actualiseren, wat voor een zuiverder overzicht aan cijfers zou zorgen dan de landelijke cijfers. Over de referentiewoning aan [adres 8] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat die woning niet mee is genomen in de taxatiematrix omdat deze referentiewoning meer dan een jaar van de waardepeildatum is verkocht.
10.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar duidelijk heeft uitgelegd welke data er wordt gebruikt om de referentiewoningen te indexeren. Eiser heeft niet onderbouwd waarom deze wijze van berekenen niet zou kloppen. De rechtbank heeft dan ook geen reden om te twijfelen aan de uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 september 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.