Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1314
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 september 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 374.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 augustus 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning gebouwd in 1951. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 70 m². De woning beschikt over een aanbouw van 13 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 374.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 4 juni 2021 voor € 333.333,-;
- [adres 3] , verkocht op 23 december 2020 voor € 341.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 oktober 2020 voor € 322.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 29 september 2021 voor € 319.500,-;
- [adres 6] , verkocht op 19 juli 2021 voor € 320.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Verouderde voorzieningen en slecht duurzaamheidsniveau
9.1
Eiser voert allereerst aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van de verouderde voorzieningen en het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zouden onder andere de keuken en de badkamer verouderd zijn, zou er sprake zijn van lekkages en scheurvorming in de binnenmuren en de woning zou slecht zijn geïsoleerd. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling.
9.2
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat meermaals gevraagd is om foto’s van de woning om de staat van de voorzieningen en het duurzaamheidsniveau te kunnen beoordelen. Daar is door eiser niet op gereageerd. De heffingsambtenaar stelt dat er rekening is gehouden met de staat van de woning bij de waardebepaling door de voorzieningen en de bouwkwaliteit van de woning te waarderen op ‘slecht’ in de taxatiematrix. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat de gemiddelde naar de waardepeildatum geïndexeerde m²-prijs van de referentiewoningen boven de m²-prijs van de woning van eiser ligt. De geïndexeerde gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen is namelijk € 3356,- en de m²-prijs van de woning is € 3208,-. Over het duurzaamheidsniveau heeft de heffingsambtenaar het volgende toegelicht. De referentiewoningen hebben een vergelijkbare bouwkwaliteit en het zou daarom aannemelijk zijn dat de woningen een soortgelijk isolatieniveau hebben. Daarnaast beschikken referentiewoningen aan [adres 3] en [adres 2] respectievelijk over energielabel F en E en ligt de m²-prijs van de woning van eiser onder de m²-prijs van deze referentiewoningen. Daarmee stelt de heffingsambtenaar voldoende rekening te hebben gehouden met het duurzaamheidsniveau en de staat van de woning.
9.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in deze standpunten en is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning en het duurzaamheidsniveau. Daarnaast heeft eiser geen foto’s overgelegd en heeft ook geen andere onderbouwing gegeven van de staat van de voorzieningen of het duurzaamheidsniveau van de woning. Het had op de weg van eiser gelegen om dit wel te doen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen [adres 4] en [adres 7]
10.1
Eiser stelt dat de referentiewoning aan [adres 4] te ver van de waardepeildatum is verkocht en daarom niet geschikt is als onderbouwing van de waarde van de woning. Daarom zou de heffingsambtenaar [adres 4] niet moeten hanteren als referentiewoning, maar zou [adres 7] een betere optie zijn. De [adres 7] zou een lagere waarde van de woning onderbouwen. In dat kader bestrijdt eiser ook het gebruik van de gemiddelde geïndexeerde m²-prijs van de referentiewoningen als maatstaf van de waarde van de woning. Zo zou de heffingsambtenaar, bij gelijke KOUDV-L factoren, de m²-prijs van de woning moeten vergelijken met de laagste m²-prijs van de referentiewoningen in plaats van met het gemiddelde van alle referentiewoningen. Eiser verwijst hierbij naar een tweetal uitspraken. [1] Verder stelt eiser dat de data op basis waarvan de heffingsambtenaar de referentiewoningen heeft geïndexeerd niet correct zijn.
10.2
De heffingsambtenaar erkent dat de koopovereenkomst van [adres 4] iets langer dan één jaar van de waardepeildatum tot stand is gekomen. Tegelijkertijd stelt de heffingsambtenaar dat [adres 4] wel een goede indicatie geeft van het waardeniveau van dergelijke jaren ’50 woningen. De heffingsambtenaar voegt daaraan toe dat er in de wijk van de woning niet veel verkoopcijfers van rijwoningen uit de jaren ’50 beschikbaar zijn omdat een groot deel hiervan huurwoningen zijn. Over de [adres 7] heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting het volgende toegelicht. Vergeleken met de woning is de [adres 7] erg gedateerd. De woning van eiser is recent gemoderniseerd, [adres 7] niet. Ook heeft [adres 7] geen aanbouw. Eiser heeft dit niet weersproken.
10.3
De heffingsambtenaar heeft verder tijdens de zitting toegelicht dat Juist, het bureau waar gemachtigde van eiser werkzaam is, vaker de fout maakt door gebruik te maken van cijfers van het CBS bij hun berekeningen. Die cijfers zijn gebaseerd op datum van transport. De cijfers die de heffingsambtenaar gebruikt zijn gebaseerd op de datum van het tekenen van het koopcontract. Daaraan heeft de heffingsambtenaar toegevoegd dat zij iedere maand de cijfers actualiseren, wat voor een zuiverder overzicht aan cijfers zou zorgen dan de landelijke cijfers.
10.4
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van de woning is vastgesteld en dat dat is gebeurd op basis van goed vergelijkbare referenties. [adres 4] is weliswaar iets langer dan een jaar van de waardepeildatum verkocht, maar dit hoeft niet tot de conclusie te leiden dat deze referentiewoning per definitie ongeschikt is. [2] Uit de taxatiematrix blijkt dat [adres 4] eenzelfde type woning is en is gelegen dicht bij de woning van eiser. Verder is [adres 4] in hetzelfde jaar gebouwd, heeft dezelfde grootte en verkeerd in een goed vergelijkbare staat als de woning. Met de uitleg van de heffingsambtenaar over het gebrek aan verkoopcijfers van vergelijkbare jaren ’50 woningen in aanmerking genomen, concludeert de rechtbank dat de gekozen referentiewoningen geschikt zijn.
10.5
Wat betreft het gebruik van de gemiddelde geïndexeerde m²-prijs overweegt de rechtbank het volgende. Uit de uitspraken waar eiser naar verwijst, volgt niet dat het gebruik van de gemiddelde geïndexeerde m²-prijs van referentiewoningen bij de waardebepaling niet op die manier mag plaatsvinden. Wel volgt daaruit dat de heffingsambtenaar meer gewicht dient toe te kennen aan beter vergelijkbare referentiewoningen dan aan de referentiewoningen die minder goed vergelijkbaar zijn. In dit geval zijn alle gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix goed vergelijkbaar en is de gemiddelde geïndexeerde m²-prijs daarmee geschikt als onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dat brengt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze inzichtelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar duidelijk heeft uitgelegd welke data er wordt gebruikt om de referentiewoningen te indexeren. Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom deze wijze van berekenen niet zou kloppen. De rechtbank heeft dan ook geen reden om te twijfelen aan de uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 september 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.