Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1053
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 september 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1.1
Deze zaak gaat over het beroep van eiseres tegen de WOZ-waarde van een woning
aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2023 (het primaire
besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 374.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 augustus 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een tussenwoning gebouwd in 1966. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 88 m². De woning beschikt over een vrijstaande schuur.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 374.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 12 maart 2021 voor € 300.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 maart 2021 voor € 325.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 juni 2021 voor € 381.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 13 mei 2021 voor € 350.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 8 juni 2021 voor € 368.800,-;
- [adres 7] , verkocht op 12 november 2021 voor € 350.00,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Referentiewoning [adres 6]
9.1
Eiseres stelt dat de data op basis waarvan de heffingsambtenaar de referentiewoningen heeft geïndexeerd niet correct is en dat er geen sprake was van een dalende markt. Zo zou uit zijn eigen berekening van de indexatie van de referentiewoning aan [adres 6] blijken dat de waarde uitkomt op ongeveer € 318.000,- in plaats van de waarde van € 368.800,- die de heffingsambtenaar heeft bepaald. Eiseres stelt daarmee [adres 6] de beste referentiewoning is om aan te tonen dat de waarde van de woning lager zou moeten zijn.
9.2
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat Juist, het bureau waar gemachtigde van eiseres werkzaam is, vaker de fout maakt door gebruik te maken van cijfers van het CBS bij hun berekeningen. De cijfers die de heffingsambtenaar gebruikt zijn gebaseerd op de datum van het tekenen van het koopcontract. Daaraan heeft de heffingsambtenaar toegevoegd dat zij iedere maand de cijfers actualiseren, wat voor een zuiverder overzicht aan cijfers zou zorgen dan de landelijke cijfers.
9.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar duidelijk heeft uitgelegd welke data er wordt gebruikt om de referentiewoningen te indexeren. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom deze wijze van berekenen niet zou kloppen. De rechtbank heeft dan ook geen reden om te twijfelen aan de uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 september 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.