ECLI:NL:RBMNE:2024:5658

• Datum uitspraak: 17 september 2024
• Publicatiedatum: 30 september 2024
• Zaaknummer: 11210296
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.G. Nicholson
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing gedwongen tijdelijke ontruiming wegens grootschalige renovatie na instemming meerderheid huurders

Stichting Cazas Wonen vordert de tijdelijke ontruiming van een huurder wegens noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan haar woning en omliggende woningen. Meer dan 70% van de huurders stemde in met het renovatievoorstel, waardoor dit voorstel volgens de wet als redelijk wordt beschouwd. De huurder reageerde niet tijdig op de mogelijkheid om dit voorstel aan de rechter te toetsen.

De kantonrechter beoordeelde de noodzaak van de tijdelijke ontruiming, met name vanwege de ingrijpende badkamerrenovatie die stof veroorzaakt en het tijdelijk onbruikbaar maken van voorzieningen. De huurder beriep zich op medische redenen om niet te kunnen verhuizen, maar onderbouwde dit onvoldoende met medische stukken.

De rechtbank oordeelt dat de huurder gebonden is aan het renovatievoorstel en de tijdelijke ontruiming moet toestaan. De ontruiming wordt beperkt tot drie weken en gaat in twee weken na betekening van het vonnis. De huurder wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten en het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De rechtbank veroordeelt de huurder tot tijdelijke ontruiming van de woning voor drie weken wegens noodzakelijke renovatiewerkzaamheden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11210296 \ UV EXPL 24-164 BJvd/61169

Vonnis in kort geding van 17 september 2024

in de zaak van

STICHTING CAZAS WONEN ,

gevestigd te Woerden,

eisende partij,

hierna te noemen: Cazas Wonen,

gemachtigde: mr. W.A. Kempe,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 15 producties;
- de brief van de dochter van [gedaagde] van 30 augustus 2024;
- de mondelinge behandeling van 3 september 2024.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling was namens Cazas Wonen aanwezig de heer [A] , bijgestaan door mr. W.A. Kempe. Namens [gedaagde] was niemand aanwezig. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.

1.3.

Hierna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. De kern van de zaak

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 14 mei 2013 van Cazas Wonen de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Het is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden van Cazas Wonen. Cazas Wonen wil onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uitvoeren in en rondom de woning van [gedaagde] en 36 andere omliggende woningen. Daarvoor is het volgens Cazas Wonen noodzakelijk dat [gedaagde] tijdelijk uit de woning gaat. Cazas Wonen vordert daarom in deze procedure onder andere de tijdelijke ontruiming van [gedaagde] gedurende de werkzaamheden. [gedaagde] is het niet eens met de vordering van Cazas Wonen en stelt dat zij niet uit de woning kan wegens medische redenen. De kantonrechter zal de vordering van Cazas Wonen toewijzen.

3. De beoordeling

Het toetsingskader bij een kort geding procedure

3.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Stichting Cazas Wonen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Spoedeisend belang

3.2.

Een vordering tot (tijdelijke) ontruiming zoals deze door Cazas Wonen is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend. Cazas Wonen is daarom ontvankelijk in haar vordering.

Cazas Wonen heeft een voorstel tot onderhouds- en renovatiewerkzaamheden gedaan

3.3.

Het gaat in deze zaak om een complexgewijze renovatie en verduurzaming van 36 woningen, waarvan de woning van [gedaagde] er één is. Op 8 juni 2022 en 22 december 2022 heeft Cazas Wonen voorbereidingen getroffen voor de werkzaamheden en alle huurders over het project geïnformeerd. Op 27 november 2023 heeft Cazas Wonen de huurders waarop het onderhouds- en renovatieproject van toepassing is (waaronder dus [gedaagde] ) per brief verzocht met het voorstel akkoord te gaan. [gedaagde] heeft niet op de brief gereageerd. Op 20 december 2023 heeft Cazas Wonen aan [gedaagde] per brief laten weten dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met het voorstel. [gedaagde] is toen ook gewezen op het feit dat zij binnen acht weken na dagtekening van de brief de redelijkheid van het renovatievoorstel kan laten toetsen door de rechter. [gedaagde] is vervolgens geen procedure bij de rechter gestart.

Het voorstel tot het uitvoeren van de werkzaamheden is onweerlegbaar geworden

3.4.

Volgens artikel 7:220 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek wordt een voorstel tot renovatie vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Indien een huurder het ondanks de toestemming van 70% of meer van de andere huurders niet eens is met de renovatie, kan die huurder binnen acht weken na kennisgeving van de verhuurder naar de rechter te stappen. Als de huurder dat niet doet, wordt het voorstel (onweerlegbaar) geacht redelijk te zijn en moet de huurder de renovatie gedogen. [gedaagde] is door Cazas Wonen geïnformeerd over de instemming van de andere huurders en de mogelijkheid om naar de rechter te stappen. Omdat [gedaagde] niet van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt, staat nu vast dat het voorstel tot renovatie redelijk is. Dat betekent dat [gedaagde] de voorgestelde werkzaamheden moet toestaan.

De werkzaamheden aan de woning van [gedaagde]

3.5.

De kantonrechter moet vervolgens de afweging maken of het noodzakelijk is dat [gedaagde] tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden haar woning uit moet. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling met Cazas Wonen doorgenomen welke werkzaamheden er nog in en rondom de woning van [gedaagde] moeten worden uitgevoerd. Het gaat om de volgende werkzaamheden:

 Rookmelders

o Controleren of elke verdieping van een rookmelder is voorzien en de werking van de rookmelders controleren. Als een rookmelder kapot is of ontbreekt wordt deze geplaatst of vervangen;

 Keuring elektra

o Controleren van de elektrische installatie in de woning. Indien nodig het herstellen van bestaande elektra die standaard tot de woning behoren;

 Groepenkast

o Het vervangen of aanpassen van de groepenkast in de woning;

 Gasleiding

o Het keuren van de gasinstallatie in de woning. De stalen gasleiding in de kelderkast wordt vervangen;

 Zachtboard plafonds en kunststof schroten

o Indien in de woning zachtboard plafons, houten schroten en/of kunststof schroten aanwezig zijn, zullen deze in verband met de brandveiligheid worden vervangen of worden overlagen met gipsplaten;

 Mechanische ventilatie

o Cazas Wonen sluit een CO2-meter aan op het bestaande ventilatiesysteem;

 Zolder

o Isolatie van het schuine dak van binnenuit;

 Hang- en sluitwerk

o Controleren of alle binnendeuren nog goed sluiten en controleren en/of aanpassen van het hang- en sluitwerk;

o Het aanbrengen van een driepuntsluiting aan alle buitendeuren;

 CV ketel

o Het vervangen van de CV ketel;

 Rookgasafvoer

o Het vervangen van de tijdelijke rookgasafvoer;

 Badkamer

o Het renoveren van de badkamer;

 Kozijnen, ruiten en deuren

o Het vervangen van het kozijn op de eerste verdieping aan de voorzijde;

o Het vervangen van de bestaande ruiten in HR++ glas;

o Het schilderen van de kozijnen van de voor- en achterdeur en van de ramen;

3.6.

Cazas Wonen heeft aangegeven dat de werkzaamheden in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd, met uitzondering van de renovatie van de badkamer. Voor alle werkzaamheden geldt dat het noodzakelijk is dat [gedaagde] de werkzaamheden niet zal hinderen. Bij de renovatie van de badkamer zal er volgens Cazas Wonen veel stof vrijkomen en kan er tijdelijk geen gebruik worden gemaakt van de badkamervoorzieningen. Gedurende de renovatie van de badkamer kan [gedaagde] verblijven in een volledig gemeubileerde en gestoffeerde wisselwoning van Cazas Wonen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Cazas Wonen verklaard dat de renovatie van de badkamer maximaal drie weken zal duren.

Het verweer van [gedaagde]

3.7.

[gedaagde] heeft in de procedure niet zelf verweer gevoerd, maar haar dochter heeft namens haar een brief gestuurd. De dochter van [gedaagde] heeft in haar brief aan de rechtbank van 30 augustus 2024 aangegeven dat het voor [gedaagde] niet mogelijk is om haar huidige woning (al dan niet tijdelijk) te verlaten. In de brief staat dat [gedaagde] een ongeluk heeft gehad en als gevolg daarvan langdurig moet revalideren. Daarnaast schrijft de dochter dat [gedaagde] last heeft van bronchitis en fibromyalgie. Bovendien is de badkamer renovatie volgens de dochter van [gedaagde] niet verplicht, en de lekkage die zich al gedurende langere tijd in de badkamer bevindt kan volgens haar ook eenvoudig door een loodgieter worden opgelost. Voor wat betreft de rest van de werkzaamheden heeft [gedaagde] zich altijd welwillend opgesteld, omdat de werkzaamheden juist zeer gewenst waren. De enige weigering bestaat uit het verlaten van de woning, maar dat is volgens [gedaagde] onmogelijk gezien haar medische situatie.

De belangenafweging

3.8.

De kantonrechter overweegt over de tijdelijke ontruiming het volgende. Hoewel (de dochter van) [gedaagde] stelt dat de renovatie van de badkamer optioneel is, was dit onderdeel van het voorstel van het onderhouds- en renovatieproject dat Cazas Wonen op 27 november 2023 aan de desbetreffende huurders heeft gedaan. Uit 3.4 volgt dat [gedaagde] gebonden is aan dit voorstel en de renovatiewerkzaamheden moet toestaan. De badkamerrenovatie zal dus moeten plaatsvinden. De kantonrechter stelt daarnaast vast dat het noodzakelijk is dat [gedaagde] gedurende deze renovatie tijdelijk in een andere woning verblijft. Bij de werkzaamheden aan de badkamer komt veel stof vrij en de voorzieningen van de badkamer zullen gedurende een periode van drie weken niet functioneren. Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor de situatie van [gedaagde] , slaagt het verweer niet. [gedaagde] heeft haar stelling dat het voor haar onmogelijk is om tijdelijk in een wisselwoning te verblijven niet onderbouwd met stukken, bijvoorbeeld medische verklaringen. Het is daarmee in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] niet tijdelijk in een wisselwoning kan verblijven.

Conclusie

3.9.

Gelet op het bovenstaande, zal de gevorderde tijdelijke ontruiming worden toegewezen. Omdat vordering van Cazas Wonen voor wat betreft de tijdelijke ontruiming naar het oordeel van de kantonrechter te ruim geformuleerd is, zal de deze worden toegewezen voor een periode van drie weken. Cazas Wonen heeft bovendien aangegeven dat zij tijd nodig heeft om opnieuw de aannemer en andere partijen in te schakelen voor de werkzaamheden. De werkzaamheden in de omliggende woningen zijn namelijk inmiddels al afgerond en de aannemer en andere partijen zijn alweer bezig met een ander project. Daarom zal ook het regelen van de wisselwoning meer tijd kosten. De kantonrechter zal met het oog daarop bepalen dat de periode van de tijdelijke ontruiming zal ingaan vanaf twee weken na de betekening van het vonnis in plaats van de gevorderde 24 uur.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

3.10.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Cazas Wonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten x € 204,00)

- nakosten

€

20,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

694,72

Uitvoerbaar bij voorraad

3.11.

Cazas Wonen vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Cazas Wonen het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot tijdelijke ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard, moet worden beoordeeld door een afweging van de belangen van partijen. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder punt 3.8. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Cazas Wonen om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarom zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om met ingang van 17 september 2024 gelegenheid te geven voor de uitvoering van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden genoemd in punt 3.5. van dit vonnis in en aan het gehuurde, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , gemeente [gemeente] , aan het adres [adres] , door Cazas Wonen en/of door Cazas Wonen ingeschakelde derden;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk één werkdag voor de door Cazas Wonen aangekondigde start van de werkzaamheden in/aan de onder 4.1. van dit vonnis genoemde woning, de volgende voorbereidingshandelingen ten behoeve van de werkzaamheden als omschreven in punt 3.5. van dit vonnis te hebben verricht:

• De ruimtes waar gewerkt zal worden vrijmaken van spullen, meubels en obstakels;
• Looproutes in/op het gehuurde vrijmaken;
• De tuin vanaf de voor- en achtergevel vrijmaken zodat de steiger kan worden geplaatst;
• Weghalen van begroeiing van beplanting en struiken op 2 meter van de voor- en achtergevel;
• Raambekleding, gordijnen, vitrages e.d. verwijderen en vensterbanken leegmaken;
• Kostbare en kwetsbare eigendommen afdekken/inpakken en eventueel verplaatsen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om, wanneer zij niet vrijwillig aan de onder punt 4.1 en 4.2 van dit vonnis opgenomen veroordelingen voldoet, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, de onroerende zaak gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , gemeente [gemeente] , aan het adres [adres] , met al het hare, voor de duur van 21 dagen te ontruimen;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 694,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Nicholson en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.