Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11112086 \ UC EXPL 24-3394 RJ/58605
Vonnis van 2 oktober 2024
in de zaak van
1.[eiseres 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
2.
[eiseres 2] B.V.,
2.
[eiseres 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiseres 1] en [eiseres 2] ,
gemachtigde: mr. P. Eymaal,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 8 mei 2024;
- de conclusie van antwoord met foto’s;
- de conclusie van antwoord met foto’s;
- de akte aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2] van 22 augustus 2024 met producties 1 tot en met 18.
1.2.
Op 2 september 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij was namens [eiseres 1] de heer [A] aanwezig en namens [eiseres 2] de heer [B] , samen met hun gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] heeft van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 woonruimte gehuurd van [eiseres 1] en [eiseres 2] voor een maandelijkse huurprijs van € 895,00. [gedaagde] heeft een procedure gestart bij de huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen, waarna de huurcommissie de woonruimte 106 punten heeft toegekend, waarbij een maximale huurprijs van € 549,56 hoort. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en vorderen in deze procedure dat de kantonrechter vaststelt dat de door partijen overeengekomen huurprijs van € 895,00 per maand redelijk is. De kantonrechter geeft [eiseres 1] en [eiseres 2] gelijk.
3.De beoordeling
De maandelijkse huurprijs van € 895,00 is redelijk
De puntentelling: vertrekpunt
3.1.
Partijen zijn het er over eens dat wanneer de woonruimte minimaal 145 punten krijgt (volgens de telling zoals gebruikelijk bij een toetsing door de huurcommissie), de woning geliberaliseerd mocht worden verhuurd en de overeengekomen huurprijs van € 895,00 dus redelijk is (althans niet achteraf kan worden aangepast na een huurcommissie-procedure). Partijen zijn het er ook over eens dat het aantal punten voor de woonruimte in elk geval 106 is. De kantonrechter zal deze 106 punten daarom als vertrekpunt nemen en de punten waar discussie over is (of was) hierna bespreken.
De WOZ-waarde
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is gebleken dat partijen het er over eens zijn dat de huurcommissie is uitgegaan van een onjuiste WOZ-waarde. De huurcommissie is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 190.000,00, terwijl uit moet worden gegaan van een WOZ-waarde van € 225.000,00. In plaats van 50 punten die opgenomen zijn in het totaal van 106 punten, moeten dan ook 56 punten worden toegekend. Het totaal aantal punten komt daarmee op 112 (106 + 6).
De oppervlakte
3.3.
Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is ook gebleken dat partijen het er over eens zijn dat de oppervlakte van de woonruimte niet 34 m², maar 36,5 m² is. Dit maakt dat 2 punten extra toegekend moeten worden. Daarmee komt het totaal aantal punten op 114 (112 + 2).
De energieprestatie
3.4.
Over de puntentoekenning voor de energieprestatie zijn partijen het niet eens. De huurcommissie heeft 0 punten toegekend voor de energieprestatie, omdat er geen energielabel bekend is en volgens haar het bouwjaar van de woonruimte 1976 is. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn het niet eens met dit oordeel en stellen dat er 32 punten moeten worden toegekend, omdat het bouwjaar 2008 is. In het Besluit huurprijzen woonruimte staat namelijk dat bij een bouwjaar van 2002 of later, 32 punten worden toegekend. [gedaagde] is het ermee eens dat het bouwjaar van de woonruimte 2008 is, maar geeft aan dat zij eigenlijk in een garage woonde en zij slaapzakken tegen de garagedeur moest ophangen in een wanhopige poging tot isolatie. [gedaagde] vraagt zich af of het bouwjaar het enige bepalende onderdeel mag zijn in de berekening.
3.5.
De kantonrechter volgt [eiseres 1] en [eiseres 2] . In Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte is bepaald dat, bij het ontbreken van een energielabel, de waardering van de energieprestatie wordt bepaald aan de hand van het bouwjaar van de woonruimte. [gedaagde] vraagt zich weliswaar af of het bouwjaar het enige bepalende onderdeel mag zijn in de berekening, maar heeft niet onderbouwd waar dan wel bij aangesloten zou moeten worden, bijvoorbeeld bij welk energielabel en waarom. Nu [gedaagde] dit niet heeft gedaan, heeft zij de stelling van [eiseres 1] en [eiseres 2] onvoldoende betwist. Het Besluit huurprijzen woonruimte geeft bovendien zelf ook geen aanknopingspunten voor afwijking van de daarin gegeven regel dat de waardering van de energieprestatie wordt bepaald aan de hand van het bouwjaar van de woonruimte. Ondanks dat er sprake is van een atypische situatie omdat een deel van de buitengevel van de woonruimte bestond uit een garagedeur, zal de kantonrechter daarom aansluiten bij het uitgangspunt dat volgens het Besluit huurprijzen woonruimte geldt voor de bepaling van de energieprestatie van woonruimte. Dit betekent dat in plaats van 0 punten, voor de energieprestatie er 32 punten toegekend moeten worden. Hiermee komt het totaal aantal punten op 146 (114 + 32).
Conclusie
3.6.
Nu het totaal aantal punten op 146 komt (boven de 145), mocht de woning geliberaliseerd verhuurd worden. Dat betekent dat de overeengekomen huurprijs van € 895,00 redelijk is en de vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] wordt toegewezen. Omdat de punten voor de WOZ-waarde, de oppervlakte en de energieprestatie al maken dat de woonruimte geliberaliseerd verhuurd mocht worden, worden de overige standpunten van partijen over de puntentelling niet meer besproken.
[eiseres 1] en [eiseres 2] mochten deze huurprijs in rekening brengen
3.7.
[eiseres 1] en [eiseres 2] vorderen dat de kantonrechter uitspreekt dat de overeengekomen huurprijs, gelet op de (afwezige) gebreken, in rekening dient te worden gebracht. [gedaagde] heeft de afwezigheid van gebreken niet betwist. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben echter niet gesteld dat [gedaagde] de maandelijkse huurprijs van € 895,00 niet heeft betaald. Bovendien is de huurovereenkomst geëindigd per 1 juni 2023. De kantonrechter zal daarom voor recht verklaren dat de overeengekomen huurprijs in de periode van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 gelet op de (afwezige) gebreken ten aanzien van de woonruimte in rekening mocht worden gebracht.
Proceskosten
3.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres 1] en [eiseres 2] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2 punten × € 82,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
565,72
Uitvoerbaar bij voorraad
3.9.
[eiseres 1] en [eiseres 2] vorderen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, voor zover de wet dat toelaat. De kantonrechter zal de beslissing met betrekking tot de proceskosten daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
3.10.
Een verklaring van recht is naar haar aard niet vatbaar voor tenuitvoerlegging en zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [1]
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verklaart voor recht dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is;
4.2.
verklaart voor recht dat de overeengekomen huurprijs in de periode van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 gelet op de (afwezige) gebreken ten aanzien van de woonruimte in rekening mocht worden gebracht;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 565,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en bij haar afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. F.H. Charbon op 2 oktober 2024.