Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 11244568 MV EXPL 24-110 BS/43497
Vonnis van 7 oktober 2024
inzake
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
verder ook te noemen Ymere,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2. de besloten vennootschap
AKTIVA B.V.,in haar hoedanigheid als bewindvoerder van
[gedaagde sub 1] ,
[gedaagde sub 1] ,
gevestigd te Hoogeveen,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T.E. van der Bent,
verder ook te noemen [gedaagde sub 1] en Aktiva.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 augustus 2024, met 8 producties;
- de akte van Ymere met een aanvullende productie 9;
- de akte van Ymere met aanvullende producties 10 tot en met 13;
- de akte van Ymere met een aanvullende productie 15.
1.2.
Op 23 augustus 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in het gebouw van de rechtbank Midden-Nederland in Almere. Namens Ymere was de heer [A] (consulent overlast) aanwezig. Ymere werd bijgestaan door haar gemachtigde mr. H.M.G. Brunklaus. [gedaagde sub 1] was ook aanwezig en werd vergezeld door de heer [B] (mentor). Aktiva werd bijgestaan door haar gemachtigde mr. T.E. van Bent. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder op de zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil en de beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 1] huurt vanaf 28 maart 2003 van Woningstichting WVA de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Ymere is op enig moment eigenaar geworden van de woning heeft de huurovereenkomst (inclusief de bijbehorende algemene voorwaarden) overgenomen. Sindsdien huurt [gedaagde sub 1] de woning van Ymere. Ymere stelt dat [gedaagde sub 1] al een aantal jaar ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden. Ymere wil daarom dat [gedaagde sub 1] de woning verlaat en ontruimt. [gedaagde sub 1] is het daar niet mee eens. [gedaagde sub 1] is op 10 november 2021 onder bewind gesteld. Omdat [gedaagde sub 1] onder bewind staat zal dit vonnis worden gewezen tussen Ymere en Aktiva in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 1] , zoals in de kop van dit vonnis is vermeld.
Wat oordeelt de kantonrechter?
2.2.
De kantonrechter stelt Ymere in het gelijk. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] niet in de woning mag blijven wonen en hij de woning moet ontruimen.
Formele procespartij
2.3.
Nu [gedaagde sub 1] onder bewind is gesteld, geldt zijn bewindvoerder, Aktiva, als formele procespartij. Ymere heeft toegelicht waarom zij ook [gedaagde sub 1] zelf heeft gedagvaard. Die uitleg is begrijpelijk, maar doet er niet aan af dat een veroordeling in deze procedure zich alleen tegen Aktiva kan richten.
Beoordelingskader in kort geding
2.4.
In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of Ymere een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van Ymere niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter is van oordeel dat Ymere en spoedeisend beland heeft. Ymere heeft gesteld dat [gedaagde sub 1] ernstige overlast veroorzaakt, waardoor de situatie voor omwonenden onhoudbaar is geworden. Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid dat het aanbod sociale huurwoningen schaars is en dat voor deze woningen lange wachtlijsten met kandidaat-huurders bestaan. Van Ymere kan daarom niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.
2.5.
Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de kans dat de vordering van Ymere in een bodemprocedure wordt toegewezen zo groot is dat zij nu al de ontruiming kan toewijzen. Bij die beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat een ontruiming ingrijpend is en meestal niet kan worden teruggedraaid.
Overlast
2.6.
Ymere legt aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. [gedaagde sub 1] veroorzaakt ernstige (geluids)overlast. Er wordt ’s nachts door bezoekers van [gedaagde sub 1] vaak – ook bij buren – aangebeld voor een slaapplek. De bezoekers van [gedaagde sub 1] maken lawaai en slapen en plassen vervolgens in de gemeenschappelijke gang. Omwonenden slapen hierdoor slecht en voelen zich niet veilig voelen in hun eigen woning. Ondanks meerdere waarschuwingen aan [gedaagde sub 1] duurt de overlast voort. Ymere stelt dat zij een verplichting heeft naar de omwonenden om de overlast te laten eindigen. Zij wil daarom dat [gedaagde sub 1] de woning verlaat en ontruimt.
2.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vooropgesteld wordt dat de huurder op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat de huurder voor de zaak zelf goed heeft te zorgen, maar ook dat hij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd. Een dergelijke tekortkoming van de huurder kan op zichzelf tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
2.8.
Het is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde sub 1] geen weerstand kan bieden tegen de vraag van dakloze ‘vrienden’ om bij hem te verblijven; dit wordt ook bevestigd door de antwoorden van [gedaagde sub 1] op daarover ter zitting aan hem gestelde vragen. Door de ‘aanloop’ en het verblijf van deze personen ontstaat overlast voor de omwonenden. Dat sprake is van ernstige overlast blijkt ook uit het omvangrijke overlastdossier dat Ymere bij dagvaarding heeft overgelegd (zie daarvoor ook producties 3, 4a, 4b, 6 en 7 bij dagvaarding). [gedaagde sub 1] heeft op de zitting de door Ymere gestelde overlastgevende gedragingen ook niet overtuigend betwist. Hij erkent dat er verschillende mensen bij hem zijn verbleven, maar zegt dat hij niet wist dat zij overlast veroorzaken. De kantonrechter vindt dat niet geloofwaardig, omdat [gedaagde sub 1] zeer vaak is aangeschreven voor de overlast en daarover ook gesprekken met hem zijn gevoerd. [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook verklaard dat hij een laatste waarschuwing heeft gekregen, maar lijkt niet goed te kunnen overzien wat de gevolgen van het aanhouden van de overlast voor hem zijn. Dat de overlast nog altijd aanhoudt blijkt ook uit de meest recente overlastmeldingen die Ymere heeft overgelegd.
2.9.
Gelet op de inhoud van de overgelegde stukken – zeker in onderling verband bezien – staat dan ook vast dat [gedaagde sub 1] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en dat hij daardoor ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. Op grond van artikel 6:265 BW Pro rechtvaardigt iedere tekortkoming ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van die uitzondering is naar het oordeel van de kantonrechter – ook wanneer het woonbelang van [gedaagde sub 1] in aanmerking wordt genomen – geen sprake. Daarbij weegt ten nadele van [gedaagde sub 1] mee het structurele karakter van de overlast gedurende een lange periode en de omstandigheid dat [gedaagde sub 1] daarmee is blijven doorgaan ondanks meerdere waarschuwingen en gesprekken met Ymere, de gemeente en de politie. Bovendien lijkt [gedaagde sub 1] zich nog steeds niet te realiseren in hoeverre zijn gedragingen overlast veroorzaakt bij omwonenden. De noodzaak met de overlastgevende gedragingen te stoppen lijkt bij [gedaagde sub 1] niet door te dringen. Goed voorstelbaar is dan ook dat Ymere geen vertrouwen heeft in verbetering. Het is niet langer houdbaar dat [gedaagde sub 1] in de woning blijft wonen.
2.10.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter voorshands derhalve van oordeel dat het zeer waarschijnlijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Van Ymere kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Ymere heeft ook tegenover andere omwonenden in het appartementencomplex een verplichting om op te treden tegen een overlastgevende huurder. Ymere heeft er daarom belang bij dat de omwonenden niet langer overlast hoeven te ondervinden van [gedaagde sub 1] . Ymere dient immers zoveel mogelijk te zorgen voor rustig huurgenot van omwonenden. [gedaagde sub 1] heeft ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de situatie zal verbeteren. Dit blijkt ook uit het feit dat er tot vlak voor de zitting nog veel overlast is gemeld door omwonenden. Dit draagt ook niet bij aan het vertrouwen dat het [gedaagde sub 1] inmiddels betere keuzes kan maken en in de toekomst de overlastgevende bezoekers zal weren.
2.11.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming van de woning vooruitlopend op de bodemprocedure, toewijsbaar is. De kantonrechter realiseert zich dat dit ingrijpende gevolgen heeft voor [gedaagde sub 1] . Daar staat echter tegenover dat sprake is van ernstige tekortkomingen van [gedaagde sub 1] en van zwaarwegende belangen van Ymere (en haar andere huurders/omwonenden). De ontruiming is daarom gerechtvaardigd, ondanks de gevolgen daarvan voor [gedaagde sub 1] . Bij deze belangenafweging speelt ook een rol dat ter zitting is gebleken is dat sinds kort een mentor voor [gedaagde sub 1] is benoemd. In het kader van dit mentorschap zal er bij een ontruiming hulp zijn voor [gedaagde sub 1] en kan er worden toegewerkt naar een andere – bijvoorbeeld begeleide of beschermde – woonvorm.
Ontruimingstermijn
2.12.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Aktiva aangevoerd dat de korte ontruimingstermijn van 7 dagen grote gevolgen voor [gedaagde sub 1] heeft. [gedaagde sub 1] komt op straat te staan en dit heeft tot gevolg dat het moeilijk wordt om hem de hulp te blijven bieden die hij nodig heeft. De ontruimingstermijn zal daarom worden gesteld op één maand na betekening van het vonnis. Met deze termijn wordt Aktiva een redelijke termijn gegund om (samen met [gedaagde sub 1] ) de ontruiming te realiseren, alternatieve woonruimte te vinden en samen met de begeleiding te kijken hoe de zorg verder geregeld kan worden.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Ymere heeft de kantonrechter gevraagd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Ymere het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als Aktiva niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. Aktiva kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt – zeker bij een kort geding – is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van Aktiva om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Ymere om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Ymere zwaarder wegen dan de belangen van Aktiva. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Proceskosten
2.14.
Aktiva is in het ongelijk gesteld en moet in hoedanigheid van bewindvoerder over de onder bewind gestelde goederen van [gedaagde sub 1] daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter wijst slechts de kosten voor de dagvaarding van Aktiva toe, omdat [gedaagde sub 1] formeel geen procespartij is in deze procedure en dus nodeloos is gedagvaard. Deze kosten moeten daarom voor rekening van Ymere blijven. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
- dagvaarding € 135,92
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 814,00
- nakosten €
135,00
135,00
Totaal € 1.214,92
3. De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Aktiva B.V. in hoedanigheid van bewindvoerder over de onder bewind gestelde goederen van [gedaagde sub 1] om de woning aan de [adres] in [woonplaats] binnen een maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan [gedaagde sub 1] toebehoren en niet aan Ymere, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen;
3.2.
veroordeelt Aktiva B.V. in hoedanigheid van bewindvoerder over de onder bewind gestelde goederen van [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten van Ymere van € 1.214,92 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Aktiva niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Aktiva ook de kosten van betekening betalen;
3.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2024.