ECLI:NL:RBMNE:2024:570

• Datum uitspraak: 3 januari 2024
• Publicatiedatum: 7 februari 2024
• Zaaknummer: 10612819 \ UC EXPL 23-4898
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Wagenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging onderhuurovereenkomst na faillissement hoofdhuurder en overlijden hoofdhuurder

De zaak betreft een huurgeschil waarbij eiser een woning verhuurde aan A, die de woning onderverhuurde aan een cliënt van haar onderneming. Na het faillissement van het bedrijf dat de onderhuurovereenkomst sloot met gedaagde en het overlijden van A, ontstond onduidelijkheid over de rechtspositie van gedaagde.

De kantonrechter oordeelt dat de hoofdhuurovereenkomst tussen eiser en A op grond van artikel 7:268 lid 6 BW is geëindigd door het overlijden van A. Omdat gedaagde via het failliete bedrijf een onderhuurovereenkomst had, wordt zij als onderhuurder aangemerkt. De huurovereenkomst met gedaagde wordt voortgezet onder de voorwaarden die met het failliete bedrijf waren overeengekomen.

Echter, de huidige huurprijs die gedaagde betaalt is aanzienlijk lager dan de oorspronkelijke huurprijs, wat leidt tot een negatief exploitatieresultaat voor eiser. Gezien deze omstandigheden en het ontbreken van een huisvestingsvergunning, acht de kantonrechter het redelijk dat eiser de huurovereenkomst met gedaagde niet voortzet en bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2024.

Gedaagde wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, met dien verstande dat zij niet eerder hoeft te vertrekken dan 1 juli 2024. Tevens wordt zij veroordeeld tot betaling van de proceskosten van eiser.

Uitkomst: De huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2024 en gedaagde wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10612819 \ UC EXPL 23-4898 RvdH/1037

Vonnis van 3 januari 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.J. Jeths,

tegen

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. T.E. van der Bent.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8,

- de conclusie van antwoord met productie 1,

- de brief van 5 september 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 23 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser] heeft de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [A] h.o.d.n. [handelsnaam] (hierna: [A] ). In de huurovereenkomst staat dat deze bewoond mag worden door de bij [eiser] bekende cliënt van [handelsnaam] . Vanaf 28 januari 2016 werd de huur betaald door [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ). De tussen [eiser] en [A] overeengekomen huurprijs bedroeg per 1 september 2022 € 1.033,50. [A] is op 12 maart 2023 overleden.

2.2.

Met ingang van 14 februari 2019 heeft [bedrijf] ten aanzien van het gehuurde een huurovereenkomst met zorgbepaling gesloten met [gedaagde] . In de huurovereenkomst staat dat de huisvesting en zorgverlening qua omvang, financiering en organisatie alleen mogelijk is als de zorg wordt afgenomen via [bedrijf] . Op 21 december 2022 is [bedrijf] failliet verklaard. De curator heeft op 2 februari 2023 de huur opgezegd tegen 1 mei 2023.

2.3.

[gedaagde] betaalt nu € 545,77 aan huur en servicekosten aan [eiser] en zij baseert zich daarbij op voortzetting van de onderhuurovereenkomst die zij met [bedrijf] had.

2.4.

[eiser] wil het gehuurde weer tot zijn beschikking hebben. [eiser] vordert ontruiming van het gehuurde en zo nodig, dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop een eventuele voortgezette onderhuurovereenkomst zal eindigen. [eiser] wil ook dat [gedaagde] zijn proceskosten betaalt. [gedaagde] is het niet eens met de vordering en stelt dat de huurovereenkomst kan worden voortgezet. Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

2.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

In deze zaak is er sprake van een heel specifieke situatie. [eiser] heeft jaren geleden een woning verhuurd aan [A] . De bedoeling van partijen daarbij was dat [A] de woning zou onderverhuren aan een cliënt van haar onderneming, destijds een eenmanszaak. [eiser] wist daarvan. De strekking van de overeenkomst tussen [eiser] en [A] was voor beiden duidelijk. Tijdens de huurperiode heeft [A] de activiteiten van haar eenmanszaak echter ingebracht in de besloten vennootschap [bedrijf] . [eiser] is daarvan niet op de hoogte gesteld. Hij wist dat pas toen [bedrijf] failliet ging. Voordat [bedrijf] failliet ging, heeft zij de huurovereenkomst met [gedaagde] gesloten. Een aantal maanden na het faillissement van [bedrijf] is [A] overleden.

3.2.

Die laatstgenoemde omstandigheid heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [A] is op grond van artikel 7:268 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek is geëindigd. [eiser] had geen huurovereenkomst met [gedaagde] . De vraag is daarom op welke titel [gedaagde] in het gehuurde woont.

3.3.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [bedrijf] in de plaats van [A] is getreden bij de huurovereenkomst tussen [A] en [eiser] . De kantonrechter gaat daar niet vanuit. Een dergelijke overname kan namelijk niet zonder formaliteiten en zonder [eiser] daarvan in kennis te stellen. Het enkele feit dat de huur sinds 28 januari 2016 door [bedrijf] werd betaald, kan nog niet tot de conclusie leiden dat er een huurovereenkomst is ontstaan tussen [eiser] en [bedrijf] . Door het verrichten van betalingen werd [bedrijf] namelijk nog geen contractspartij. Verder heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat wel zichtbaar was dat de overschrijvingen door een ander werden gedaan, maar dat daarbij niet zichtbaar was dat die werden verricht door een besloten vennootschap in plaats van door een eenmanszaak. Toen [bedrijf] de betalingen ging doen, heeft [eiser] bovendien navraag gedaan bij de echtgenoot van [A] (hij was als makelaar betrokken). Die bevestigde dat er geen sprake was van een andere huurder. [eiser] hoefde er dus ook niet op bedacht te zijn dat de betalingen door een andere partij werden verricht.

3.4.

De vraag is daarom in welke hoedanigheid [bedrijf] de huurovereenkomst met [gedaagde] sloot. Het overlijden van [A] en de kennelijk chaotische staat van de administratie van [bedrijf] maken dat de gang van zaken lastig te herleiden is. Omdat [A] bestuurder was van [bedrijf] houdt de kantonrechter het ervoor dat [A] een onderhuurovereenkomst met [bedrijf] moet hebben gesloten. Dat past immers bij de strekking van de hoofdhuurrelatie tussen [eiser] en [A] en de bedrijfsvoering van (eerder) [A] eenmanszaak, die zij kennelijk later heeft ingebracht in [bedrijf] . [bedrijf] heeft het gehuurde vervolgens weer onderverhuurd aan [gedaagde] . Omdat [eiser] en [gedaagde] hadden afgesproken dat [A] de woning zou mogen onderverhuren, acht de kantonrechter het onder deze omstandigheden redelijk dat [gedaagde] langs deze weg de bescherming van de onderhuurregeling toekomt. Dat betekent dat [gedaagde] wordt aangemerkt als onderhuurder.

3.5.

Gelet op het voorgaande werkt het einde van de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiser] en [A] door tot de onderhuurovereenkomst waarbij [gedaagde] partij is. Dat betekent dat die huurovereenkomst door [eiser] is voortgezet en aan hem de mogelijkheid toekomt om op grond van artikel 7:269 lid 2 BW te vorderen dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst zal eindigen. [eiser] maakt in deze procedure gebruik van die mogelijkheid. Hij stelt dat [gedaagde] onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, dat zij geen huisvestingsvergunning heeft en dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet.

3.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. [eiser] zet de huurovereenkomst met [gedaagde] in beginsel voort onder de voorwaarden die zij met [bedrijf] overeenkwam. [gedaagde] is daardoor een huur van € 545,77 aan [eiser] verschuldigd. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] in staat is die huur te betalen. Dat zij op dit moment onvoldoende financiële waarborg biedt, staat daarom niet vast.

3.7.

De huurprijs waaraan [eiser] nu wordt gehouden, is echter aanzienlijk lager dan de huurprijs die hij [A] overeenkwam en de afgelopen jaren van [bedrijf] ontving. Die huurprijs was namelijk laatstelijk € 1.033,50. Het verschil tussen deze huur en de huur die [gedaagde] met [bedrijf] was overeengekomen werd door [bedrijf] betaald, vermoedelijk uit een zorgbudget. Sinds [eiser] de huur van [gedaagde] ontvangt (dat is sinds het faillissement van [bedrijf] ), is het exploitatieresultaat van het gehuurde negatief. [eiser] heeft toegelicht dat hij na aftrek van de servicekosten € 430,00 voor de huur overhoudt. Dat bedrag gaat op aan de financiering van het gehuurde en de belasting. De huur die [gedaagde] nu aan [eiser] betaalt is dus niet kostendekkend en leidt zelfs tot een negatief resultaat. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat een huurverhoging voor [gedaagde] betaalbaar is tot de huurtoeslaggrens. De huurprijs die [eiser] met [A] is overeengekomen, zal [gedaagde] nooit kunnen betalen. De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [eiser] kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Overigens is niet gebleken dat [gedaagde] over een huisvestingsvergunning beschikt.

3.8.

De kantonrechter zal daarom bepalen dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] zal eindigen. [gedaagde] moet het gehuurde verlaten. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] en de betrokkenheid van hulpverlening ziet de kantonrechter in dit geval aanleiding om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2024.

3.9.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij haar eigen (proces)kosten moet dragen en de proceskosten van [eiser] aan hem moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] begroot op:

- dagvaarding € 129,14

- griffierecht € 86,00

- salaris gemachtigde €
398,00 (2 punten x tarief € 199,00)

Totaal € 613,14

De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] eindigt met ingang van 1 juli 2024;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde ( [adres] in [plaats] ) binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiser] en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met dien verstande dat [gedaagde] het gehuurde niet eerder hoeft te verlaten dan 1 juli 2024;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser] ter hoogte van € 613,14, waarvan € 398,-- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening tot de voldoening;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 99,50 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;

4.5.

verklaart de beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2023.