Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11118016 \ AC EXPL 24-1285 RJ/58605
Vonnis van 23 oktober 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser] en [eiseres] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 15 mei 2024 met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord van 29 mei 2024 met producties 1 tot en met 4;
- de conclusie van antwoord van 29 mei 2024 met producties 1 tot en met 4;
- de aanvullende stukken 1 tot en met 5 aan de zijde van [eiser] en [eiseres] .
1.2.
Op 19 september 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren [eiser] en [eiseres] en [gedaagde] aanwezig. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] zijn verweer toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. [eiser] en [eiseres] hebben geen gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] en [eiseres] hebben op 27 september 2023 van [gedaagde] een woning zonder keuken en sanitair gekocht aan de [adres] in [woonplaats 1] . Na het aansluiten van de keuken zijn [eiser] en [eiseres] erachter gekomen dat de in de woning aanwezige afvoer van de keuken niet aangesloten was op het riool, waardoor het water uit de keuken direct de zandgrond in liep. Ook bleek na het installeren van het toilet dat het riool verstopt zat. [eiser] en [eiseres] stellen dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik en vorderen in deze procedure veroordeling van [gedaagde] om de kosten voor het aansluiten van de afvoer op het riool van € 1.327,76 te betalen en de kosten voor het ontstoppen van het riool van
€ 330,48. De kantonrechter wijst de vordering ten aanzien van de aansluiting van de afvoer op het riool toe, maar de vordering voor het ontstoppen van het riool af.
3.De beoordeling
Juridisch kader
3.1.
[eiser] en [eiseres] vorderen de kosten die zij hebben gemaakt voor het aansluiten van de keukenafvoer op het riool en de kosten voor het ontstoppen van het riool. De gevorderde herstelkosten als gevolg van deze gestelde gebreken komen voor vergoeding in aanmerking als vast komt te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat is zo als de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op grond van artikel 7:17 BW (regelend recht) geldt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Op grond van het tweede lid van dit artikel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen.
3.2.
Partijen zijn in dit geval afgeweken van artikel 7:17 BW. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is als hoofdregel namelijk opgenomen dat [eiser] en [eiseres] als kopers in principe het risico aanvaarden van de aanwezigheid van (verborgen) gebreken:
“
6.1.De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende dienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”
6.1.De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende dienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is daarop een uitzondering opgenomen, namelijk dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten wanneer de woning bij de eigendomsoverdracht een gebrek bevat dat het normale gebruik van de woning belemmert en welk gebrek niet aan [eiser] en [eiseres] bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst:
“
6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis, echter nog zonder sanitair en keuken.
6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis, echter nog zonder sanitair en keuken.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”
3.3.
Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.
De vordering van € 1.326,76 voor aansluiting op het riool wordt toegewezen
3.4.
[eiser] en [eiseres] vorderen € 1.327,76 aan herstelkosten voor het aansluiten van de afvoer van de keuken op het riool. Als eerste moet vastgesteld worden of de aansluiting van de leidingen vanuit de keuken op het riool buiten de woning op het moment van eigendomsoverdracht al ontbrak. De kantonrechter stelt vast dat dit het geval is. [eiser] en [eiseres] hebben gesteld en onderbouwd dat zij er na het installeren van de keuken achter kwamen dat het water niet goed wegliep. Een rioolspecialist heeft na het openhalen van de riolering geconstateerd dat dit werd veroorzaakt door het ontbreken van de aansluiting op het riool. [gedaagde] geeft weliswaar aan dat hij dit vreemd vindt, maar geeft ook aan dat hij zelf niet in de woning heeft gewoond en hij de afvoer vanuit de keuken alleen heeft getest door een waterslang in de afvoerbuis te hangen. [eiser] en [eiseres] hebben daarop toegelicht dat het zou kunnen dat het water op het moment van testen goed weg liep, omdat het water de grond in liep en het zand eerst water absorbeert. Wanneer de kraan echter langer blijft aanstaan of de vaatwasser draait, zal de afvoer uiteindelijk vol raken met water en loopt het water niet meer weg. Het enkele feit dat [gedaagde] het vreemd vindt dat de aansluiting op het riool blijkt te ontbreken, is in het licht van de onderbouwde stellingen van [eiser] en [eiseres] onvoldoende. Daarom komt vast te staan dat de aansluiting vanuit de keuken op het riool op het moment van eigendomsoverdracht al ontbrak.
3.5.
Vervolgens is de vraag of het ontbreken van de aansluiting van de afvoer op het riool het normaal gebruik van de woning belemmert. De kantonrechter is van oordeel dat door het ontbreken van de aansluiting van de afvoer vanuit de keuken op het riool, de woning niet geschikt was voor normaal gebruik. Doordat de afvoer van de keuken niet aangesloten was op het riool, liep het water de zandgrond in, wat het risico op verzakking van de woning met zich meebrengt. Bovendien kwam door het ontbreken van de aansluiting op het riool het water in de keuken naar boven zodra de afvoer vol zat met water. Dit belemmert het normale gebruik van een woning.
3.6.
Dan moet beoordeeld worden of het gebrek aan [eiser] en [eiseres] bekend was of kenbaar was op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Volgens Funda was de woning ‘recentelijk geheel gerenoveerd’ en in de vragenlijst bij de koopovereenkomst stond bij de vraag of de woning was aangesloten op het gemeenteriool ‘ja’ aangekruist. Bovendien kon het ontbreken van de aansluiting op het riool pas ontdekt worden na het openhalen van de riolering. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het riool getest had moeten worden door de bouwkundige die door [eiser] en [eiseres] was ingeschakeld, maar de kantonrechter gaat hier niet in mee. Door het ontbreken van de keuken en het sanitair, kon het riool door de bouwkundige niet getest worden. Bovendien voert het naar het oordeel van de kantonrechter te ver om van een koper te verlangen dat hij onderzoekt of de woning is aangesloten op de riolering (te meer omdat [gedaagde] heeft aangegeven dat dit wel zo was). Het gebrek was aan [eiser] en [eiseres] niet bekend en niet kenbaar. Dit betekent dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten.
3.7.
Het verweer van [gedaagde] dat hij niet wist en niet kon weten dat de afvoer van de keuken niet aangesloten was op het riool, maakt bovenstaande niet anders. [gedaagde] heeft in de koopovereenkomst (zie artikel 6.3) aangeven in te staan voor de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor het normaal gebruik van de woning. Het risico dat de woning niet voldoet aan de vereisten voor normaal gebruik ligt daarom bij hem.
3.8.
[eiser] en [eiseres] vorderen een bedrag van € 1.327,76 aan herstelkosten. [gedaagde] vindt dat er een correctie ‘nieuw voor oud’ moet plaatsvinden, omdat volgens hem de plaatsing van een nieuwe keuken sowieso aanpassing van de afvoerbuis noodzakelijk maakte. Er zat namelijk een aansluiting van 40 mm, maar keukens van tegenwoordig zouden minimaal een aansluiting van 50 mm nodig hebben. De vervanging van de leiding mag daarom niet voor rekening van [gedaagde] komen, stelt hij. [eiser] en [eiseres] hebben daarop aangegeven dat zij nog steeds de in de woning aanwezige aansluiting van 40 mm gebruiken en dat dit naar behoren werkt. De kosten die zijn gemaakt betreffen de aansluiting van die buis van 40 mm op het riool. De kantonrechter volgt [eiser] en [eiseres] . De aansluiting op aan het riool maakt de woning voor normaal gebruik geschikt, zoals door [gedaagde] is gegarandeerd en waarvoor hij de kosten moet vergoeden. Er is niet gebleken dat [eiser] en [eiseres] meer leidingwerk van de keuken naar het riool hebben vernieuwd dan nodig. Een compensatie voor ‘nieuw voor oud’ is daarom niet aan de orde. Het is daarnaast niet aannemelijk dat het vervangen van een ontbrekend deel van de riolering een waardestijging van de woning tot gevolg heeft die gecompenseerd zou moeten worden door een beperking van de aan [eiser] en [eiseres] toe te kennen vergoeding.
3.9.
De kantonrechter merkt op dat [eiser] en [eiseres] een bedrag van € 1.327,76 vorderen, maar de factuur waarnaar zij verwijzen € 1.326,76 bedraagt. Dit bedrag wordt daarom toegewezen.
De vordering van € 330,48 voor ontstopping van het riool wordt afgewezen
3.10.
[eiser] en [eiseres] vorderen € 330,48 aan herstelkosten voor het ontstoppen van het riool. Deze vordering wordt afgewezen. [eiser] en [eiseres] hebben niet onderbouwd dat op het moment van eigendomsoverdracht er al sprake was van verstopping van het riool. Nadat de wc geplaatst was, liep het water volgens [eiser] en [eiseres] steeds slechter weg en op een gegeven moment liep het helemaal niet meer weg. Op 9 april 2024 is vervolgens vastgesteld dat dit kwam door langdurig geen gebruik van de woning. Dit is ruim een half jaar nadat [eiser] en [eiseres] de woning hebben gekocht. Niet uit te sluiten is dus dat juist de ‘extra’ periode dat de woning niet werd gebruikt terwijl de woning al in eigendom was bij [eiser] en [eiseres] de verstopping uiteindelijk heeft doen ontstaan of daaraan in belangrijke mate heeft bijgedragen. De vordering wordt daarom afgewezen.
Wettelijke rente
3.11.
De vordering tot betaling van de wettelijke rente is door [gedaagde] niet (gemotiveerd) betwist. [eiser] en [eiseres] hebben echter niet gesteld vanaf wanneer [gedaagde] met betaling van de herstelkosten in verzuim is geraakt. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding.
Proceskosten
3.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] en [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,38
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
204,00
(1 punt × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
691,38
3.13.
De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.14.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] en [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.326,76, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 mei 2024, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 691,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.