Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2366
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (het object).
1.1
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 791.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 september 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur 1] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van het object. Het object is een winkel die in 2013 is gebouwd met een oppervlakte van 612 m².
Geschil
Geschil
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 399.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object in beroep gehandhaafd en onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur 2] . In deze matrix is de waarde van het object bepaald op € 791.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4.1
Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 5 maart 2024 en op 6 maart 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
4.2
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak terecht bepaald is met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De rechtbank sluit zich aan bij de gebruikte methode.
De beoordeling van de zaakHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
5.1
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde de taxatiematrix van 28 februari 2024 (de taxatiematrix) heeft overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarde is voor het object bepaald op € 78.336,-. Deze huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (10,1). Deze kapitalisatiefactor is het resultaat van een vergelijking met de kapitalisatiefactoren van referentie-objecten die zijn bepaald door de verkoopprijzen van referentieobjecten te delen door (getaxeerde) huurprijzen. De waarde van het object op de waardepeildatum is daarbij getaxeerd op € 791.000,-.
Huurcijfer
5.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van € 78.336,- per jaar, dit komt neer op een huurwaarde van € 128,- per m². De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat is aangesloten bij het eigen huurcijfer van € 78.000,- per jaar, waarbij de huurovereenkomst op 1 februari 2021 is ingegaan. Het eigen huurcijfer is niet één op één toegepast. Er is namelijk ook aangesloten bij huurprijzen vanuit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] die voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Het gaat om de huurprijzen van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Deze huurprijzen per m² variëren van € 140,- per m² tot € 185,- per m². De huurwaarde per m² van het object € 128,- is en is dus het laagste. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat niet is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. De huurwaarde van € 78.336,- is hiermee voldoende onderbouwd.
Kapitalisatiefactor
5.3
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,1. De taxateur heeft tijdens de zitting toegelicht dat er rondom de waardepeildatum geen beter vergelijkbare objecten verkocht waren. De rechtbank stelt vast dat het object en de referenties allemaal een voldoende bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand hebben. Ze liggen ook allemaal in de stad [plaats 2] en liggen in een vergelijkbaar waardegebied, namelijk ligging C, alleen referentie 1 ( [adres 2] ) heeft ligging B2. Het object in 2013 is gebouwd. De referenties zijn allemaal veel eerder gebouwd, maar ook recent gerenoveerd. Referentie 1 ( [adres 2] ) is namelijk in 1936 gebouwd en in 2012 gerenoveerd. Referentie 2 ( [adres 3] ) is gebouwd in 1960 gebouwd en in 2004 gerenoveerd. Referentie 3 ( [adres 4] ) is gebouwd in 1960, hiervan is niet bekend wanneer er gerenoveerd is. De rechtbank overweegt dat, gelet op de toelichting van de taxateur tijdens de zitting en vanwege de renovaties, de referenties bruikbaar zijn voor een vergelijking.
Deze drie referenties hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 13,43 terwijl de kapitalisatiefactor van het object 10,1 is. Omdat kapitalisatiefactor van het object veel lager is dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van de referenties, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor hiermee voldoende heeft onderbouwd.
De beoordeling van de gronden van eiser
6. Volgens eiser zijn alle referenties niet bruikbaar voor een vergelijking. En als de referenties wel bruikbaar zijn, moet dit leiden tot een lagere waarde, omdat referentie 1 ( [adres 2] ) een gecorrigeerde transactieprijs van € 1.200,- per m² heeft en dit is lager dan de WOZ-waarde per m² van € 1.292,- van het object.
6.1
De rechtbank heeft hiervoor overwogen waarom zij de referenties wel bruikbaar vindt voor een vergelijking. De rechtbank voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar de gecorrigeerde transactieprijs niet gebruikt als onderbouwing van de HKW-methode. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser wijst erop dat het object sinds de oplevering in 2013 eerst 8 jaar heeft leeggestaan. Daarna is het object eindelijk verhuurd, maar daar heeft de gemeente [gemeente] een stokje voor gestoken. Het leegstandsrisico is daarom – mede door toedoen van verweerder – veel hoger, waardoor de kapitalisatiefactor lager moet zijn.
7.1
De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat zij niet gelijk gesteld kan worden met de gemeente [gemeente] . Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat de aanslag in onderhavige zaak over belastingjaar 2022, met waardepeildatum 1 januari 2021, gaat. Het geschil tussen de gemeente [gemeente] en de huurder(s) van eiser speelt na de waardepeildatum.
7.2
De rechtbank overweegt dat de gemeente [gemeente] inderdaad niet hetzelfde bestuursorgaan is als de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] . Besluiten van het ene bestuursorgaan kunnen niet worden toegerekend aan een ander bestuursorgaan. De rechtbank overweegt verder dat de WOZ-waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2021 voorligt. Het feit dat een object wel of niet daadwerkelijk verhuurd wordt op de waardepeildatum kan vele oorzaken hebben, en is op zichzelf niet direct van invloed op de waarde in het economisch verkeer van dit pand. Eiser heeft niet gesteld of onderbouwd dat het hier om een moeilijk verhuurbaar pand gaat. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Alle overige door eiser aangevoerde beroepsgronden zijn onvoldoende concreet en zijn niet toegespitst op de door de heffingsambtenaar voor het object vastgestelde waarde, c.q. niet relevant bij de rekenmethoden die de heffingsambtenaar heeft toegepast om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De gronden zijn niet tijdens de zitting geconcretiseerd. De rechtbank zal deze gronden daarom niet bespreken
8.1
De rechtbank zal ook het aanvullende beroep over de rioolheffing, dat eiser minder dan 24 uur voorafgaand aan de zitting heeft ingediend, buiten beschouwing laten, omdat zij dit in strijd met de goede procesorde acht.
Duurp van de procedure en verzoek schadevergoeding
9. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
9.1
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 30 maart 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) 7 maanden verstreken.
9.2
De gemachtigde van eiser heeft een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures lopen bij deze rechtbank en hij heeft geen personeel. Zijn handelswijze leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. De rechtbank ziet daarom aanleiding voor een verlenging van de termijn met een jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
10. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
10.1
Eiser heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.
10.2
De heffingsambtenaar heeft het verzoek tot proceskostenveroordeling ten laste van eiser tijdens de zitting ingetrokken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.