Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6112
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V, uit [plaats 2] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. R. Janmaat).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 1] (het object).
1.1
In de beschikking van 31 mei 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 6.812.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 september 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker van het object. Het object is een in 1956 gebouwd hotel met kamers, een restaurant, 17 multifunctionele vergaderzalen en 140 parkeerplaatsen. Het hotel is in 1991, 2003 en 2007 verbouwd en heeft vier sterren.
Geschil
3. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 5.449.600,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object in beroep gehandhaafd en onderbouwd met een taxatierapport van taxateur [taxateur] . In deze matrix is de waarde van het object bepaald op € 6.812.000,-.
Beoordeling door de rechtbankToetsingskader
Beoordeling door de rechtbankToetsingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiseres heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4.1
Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift en het taxatierapport (ontvangen door de rechtbank op 22 mei 2024 en op 27 mei 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
4.2
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak terecht bepaald is met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De rechtbank sluit zich aan bij de gebruikte methode.
De beoordeling van de zaakHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
5.1
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport van 7 mei 2024 (het taxatierapport) heeft overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit leidt tot een waarde van € 6.812.104,-. Daarnaast heeft er een waardebepaling plaatsgevonden op basis van een berekening van de gecorrigeerde beleggingswaarde op basis van eigen koop en op basis van het hoteltaxatiemodel uit de landelijke Taxatiewijzer Hotels. De berekening van de gecorrigeerde beleggingswaarde en toepassing van het rekenmodel uit de taxatiewijzer leiden volgens het taxatierapport tot een waarde van respectievelijk € 7.080.071,- en € 8.256.000,-. Hierin ziet de heffingsambtenaar een bevestiging dat de vastgestelde waarde van € 6.812.000,- niet te hoog is.
Huurcijfer
5.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde van € 115,- per m². De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat deze huurwaarde is aangehouden om in lijn te blijven met voorgaande jaren. Op basis van het eigen huurcijfer komt de gemiddelde huurwaarde uit op € 110,- per m². Het taxatierapport vermeldt dat deze huurwaarde erg laag is en niet binnen de bandbreedte van de gemiddelde huurwaarde van vergelijkbare hotels past, die tussen € 120,- per m² en € 160,- per m² ligt. Uit de bijlagen bij het taxatierapport blijkt dat bij de berekening van de gecorrigeerde beleggingswaarde, waarbij is uitgegaan van de eigen verkoop op 15 mei 2017 voor een verkoopprijs van € 6.825.000,-, de gemiddelde huurwaarde € 130,- per m² bedraagt. De berekening met het hoteltaxatiemodel, waarbij is uitgegaan van de feitelijke exploitatie, komt uit op een huurwaarde van € 143,- per m². Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de huurwaarde van € 115,- per m² niet te hoog is.
Kapitalisatiefactor
5.3
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,2 en dat de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van het rekenblad bruto kapitalisatiefactor van de VNG. Eiseres heeft de kapitalisatiefactor niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 11,2 hiermee voldoende heeft onderbouwd.
Gecorrigeerde beleggingswaarde en hoteltaxatiemethode
5.4
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object ook onderbouwd met behulp van het eigen verkoopcijfer van 15 mei 2017 en de gecorrigeerde beleggingswaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de waarde berekend met behulp van de hotel taxatiemethode. In beide gevallen komt de waarde boven de vastgestelde waarde uit. De rechtbank ziet hierin een bevestiging dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
De beoordeling van de gronden van eiseres
6. Volgens eiseres is de berekening volgens de Hoteltaxatiemethode niet juist, omdat de corona-korting en leegstandsrisico hoger moet zijn. Volgens eiseres is er namelijk vanwege de coronacrisis veel meer leegstand geweest.
6.1
De rechtbank stelt vast dat eiseres haar standpunt niet heeft onderbouwd. De rechtbank kan de methode van de heffingsambtenaar volgen en een enkele kreet op zitting dat de berekening niet juist is, is zonder verdere onderbouwing met stukken onvoldoende.
7. Volgens eiseres zijn de referenties die de heffingsambtenaar heeft gebruikt niet goed vergelijkbaar.
7.1
De rechtbank stelt vast dat eiseres haar standpunt niet heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat er niet veel vergelijkbare verkopen gerealiseerd zijn en dat het ene vergelijkingsobject beter vergelijkbaar is dan de andere twee vergelijkingsobjecten. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen en een enkele kreet op zitting zonder verdere onderbouwing met stukken is onvoldoende.
8. Eiseres heeft tot slot aangevoerd dat de huurwaarde € 110,- per m² moet zijn in plaats van € 115,- per m², gelet op het eigen huurcijfer.
8.1
De rechtbank heeft onder punt 5.2 al geoordeeld dat zij een huurwaarde van € 115,- per m² niet te hoog vindt.
9. Alle overige door eiseres aangevoerde beroepsgronden zijn onvoldoende concreet en zijn niet toegespitst op de door de heffingsambtenaar voor het object vastgestelde waarde, c.q. niet relevant bij de rekenmethoden die de heffingsambtenaar heeft toegepast om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De gronden zijn niet tijdens de zitting geconcretiseerd. De rechtbank zal deze gronden daarom niet bespreken
9.1
De rechtbank zal ook het aanvullende beroep over de rioolheffing, dat eiseres minder dan 24 uur voorafgaand aan de zitting heeft ingediend, buiten beschouwing laten, omdat zij dit in strijd met de goede procesorde acht.
Conclusie en gevolgen
10. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
10.1
Eiseres heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.
10.2
De heffingsambtenaar heeft het verzoek tot proceskostenveroordeling ten laste van eiseres tijdens de zitting ingetrokken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.