Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2971
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 2] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (incl. [nummer] in [plaats 1] (het object).
1.1
In de beschikking van 30 juni 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 796.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 september 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van het object. Het object is een restaurant met garage, berging, opslag en woning. Het object is in 1900 gebouwd en heeft een totale oppervlakte van 382 m².
Geschil
Geschil
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 499.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object in beroep gehandhaafd en onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur] . In deze matrix is de waarde van het object bepaald op € 796.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4.1
Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 5 april 2024 en op 10 april 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
4.2
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak terecht bepaald is met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De rechtbank sluit zich aan bij de gebruikte methode.
De beoordeling van de zaakHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
5.1
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde de taxatiematrix van 21 februari 2024 (de taxatiematrix) heeft overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van referentieobjecten. De huurwaarde is voor het object bepaald op € 38.915,-. Deze huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (12,1). Deze kapitalisatiefactor is het resultaat van een vergelijking met de kapitalisatiefactoren van referentie-objecten die zijn bepaald door de verkoopprijzen van referentieobjecten te delen door (getaxeerde) huurprijzen. Vervolgens is de waarde van de woning en het parkeerterrein hierbij opgeteld, zodat de waarde van het object op de waardepeildatum daarbij is getaxeerd op € 796.000,-.
Huurcijfer
5.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van € 38.915,- per jaar. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van het object gesplitst in aparte bedragen voor het gedeelte van het restaurant, de garage, de berging/ schuur en opslag/magazijn. De heffingsambtenaar komt hiermee op een gemiddelde huurwaarde van € 102,- per m². Om de huurwaarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met de huurprijzen van soortgelijke objecten in de regio die voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Het gaat om de gerealiseerde huurprijzen van:
1) [adres 2] in [plaats 3] , gebouwd in 1938 met een (gemiddelde) huurwaarde van € 168,- per m².
1) [adres 2] in [plaats 3] , gebouwd in 1938 met een (gemiddelde) huurwaarde van € 168,- per m².
2) [adres 3] in [plaats 4] , gebouwd in 1920 met een (gemiddelde) huurwaarde van € 272,- per m².
3) [adres 4] in [plaats 4] , gebouwd in 2018 met een (gemiddelde) huurwaarde van € 268,- per m².
4) [adres 5] in [plaats 5] , gebouwd in 1900 met een (gemiddelde) huurwaarde van € 145,- per m².
5) [adres 6] in [plaats 4] , gebouwd in 1916 met een (gemiddelde) huurwaarde van € 314,- per m².
De rechtbank overweegt dat de referenties bruikbaar zijn voor een vergelijking. Alleen referentie 3 ( [adres 4] in [plaats 4] ) wijkt af qua bouwjaar. De referenties hebben allemaal een horeca bestemming, liggen in de regio en hebben een vergelijkbare oppervlakte. De referenties hebben een gemiddelde huurwaarde per m² van € 213,-. Het object heeft een (gemiddelde) huurwaarde van € 102,- per m², wat dus ruim lager dan het gemiddelde is.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat niet is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. De huurwaarde van € 38.915,- (of gemiddeld van € 102,- per m²) is hiermee voldoende onderbouwd.
Kapitalisatiefactor
5.3
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,4. Om de kapitalisatiefactor van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt gerealiseerde verkopen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Het gaat om:
1) [adres 2] in [plaats 3] , gebouwd in 1938 met een oppervlakte van 595 m².
1) [adres 2] in [plaats 3] , gebouwd in 1938 met een oppervlakte van 595 m².
2) [adres 7] in [plaats 2] , gebouwd in 2010 met een oppervlakte van 867 m².
3) [adres 8] in [plaats 4] , gebouwd in 1885 met een oppervlakte van 265 m².
De taxateur heeft tijdens de zitting toegelicht dat er rondom de waardepeildatum geen beter vergelijkbare objecten verkocht waren. Ook heeft hij toegelicht dat het gehele object getaxeerd is, dus het restaurant met de woning. Hij wijst erop dat het object op 10 februari 2020 is gekocht door de destijds zittende gebruiker voor € 800.000,-. Mede gelet op het eigen aankoopcijfer is de vastgestelde WOZ-waarde volgens hem niet te hoog.
De taxateur heeft tijdens de zitting toegelicht dat er rondom de waardepeildatum geen beter vergelijkbare objecten verkocht waren. Ook heeft hij toegelicht dat het gehele object getaxeerd is, dus het restaurant met de woning. Hij wijst erop dat het object op 10 februari 2020 is gekocht door de destijds zittende gebruiker voor € 800.000,-. Mede gelet op het eigen aankoopcijfer is de vastgestelde WOZ-waarde volgens hem niet te hoog.
De rechtbank overweegt dat zij referentie 2 ( [adres 7] in [plaats 2] ) niet geschikt vindt voor een vergelijking, vanwege het bouwjaar, de uitstraling en de oppervlakte. Hierdoor blijven er nog twee referenties over die de rechtbank wel geschikt vindt. Deze twee referenties hebben een kapitalisatiefactor van 13,8 terwijl de kapitalisatiefactor van het object 12,1 is. De rechtbank overweegt dat de ligging en de bouwkundige kwaliteit en onderhoud van het object minder is dan die van de referenties. Maar omdat de kapitalisatiefactor van het object lager is dan de kapitalisatiefactor van de referenties, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor hiermee voldoende heeft onderbouwd.
De beoordeling van de gronden van eiser
6. Volgens eiser zijn alle referenties niet bruikbaar voor een vergelijking. Referentie 1 ( [adres 2] in [plaats 3] ) is niet bruikbaar, omdat deze in [plaats 3] ligt. Referentie 2 ( [adres 9] in [plaats 2] ) is niet bruikbaar, omdat dit een vreetschuur is. Referentie 3 ( [adres 10] in [plaats 4] ) is niet bruikbaar, omdat hier geen woning bij is.
6.1
De rechtbank heeft onder punt 5.3 overwogen waarom zij referentie 2 ( [adres 9] in [plaats 2] ) niet bruikbaar vindt voor een vergelijking. Er blijven dan nog twee andere referenties over. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar bij het object de woning apart getaxeerd heeft. Hierdoor maakt het niet uit dat bij referentie 3 ( [adres 10] in [plaats 4] ) geen woning aanwezig is. De rechtbank begrijpt dat er slechts een beperkt aantal restaurants rondom de waardepeildatum verkocht worden, zodat er maar een beperkt aantal referenties beschikbaar is voor een vergelijking. De heffingsambtenaar is dan genoodzaakt om buiten de directe omgeving te kijken. De rechtbank heeft onder punt 5.3 verder uiteengezet dat zij de twee overige referenties wel goed bruikbaar voor een vergelijking vindt vanwege de uitstraling, het bouwjaar en de oppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij een onderbouwing van de waarde van de woning mist. En dat de heffingsambtenaar ten onrechte een parkeerterrein heeft opgenomen in de taxatie. Eiser heeft namelijk geen parkeerterrein, maar huurt dit van de buren.
7.1
De rechtbank stelt vast dat eiser degene is die het object heeft aangekocht. De rechtbank overweegt dat eiser dus in het bezit is van de koopovereenkomst. Eiser heeft deze overeenkomst – ondanks verzoeken daartoe van verweerder – niet aangeleverd. Als eiser zich dan op het standpunt stelt dat de waarde van de woning niet juist is of dat hij geen parkeerterrein heeft, ligt het op de weg van eiser om zijn standpunt te onderbouwen met stukken die hij zelf bezit. De rechtbank betrekt in haar oordeel dat de waarde van de woning en het parkeerterrein in de taxatiematrix is opgenomen. Deze taxatiematrix is al geruime tijd voorafgaand aan de zitting aan (de gemachtigde van) eiser toegezonden. Eiser heeft dus voldoende tijd gehad om zijn standpunt nader te motiveren. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Alle overige door eiser aangevoerde beroepsgronden zijn onvoldoende concreet en zijn niet toegespitst op de door de heffingsambtenaar voor het object vastgestelde waarde, c.q. niet relevant bij de rekenmethoden die de heffingsambtenaar heeft toegepast om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De gronden zijn niet tijdens de zitting geconcretiseerd. De rechtbank zal deze gronden daarom niet bespreken.
8.1
De rechtbank zal ook het aanvullende beroep over de rioolheffing, dat eiser minder dan 24 uur voorafgaand aan de zitting heeft ingediend, buiten beschouwing laten, omdat zij dit in strijd met de goede procesorde acht.
Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
9. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
9.1
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 29 juni 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) 4 maanden verstreken.
9.2
De gemachtigde van eiser heeft een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures lopen bij deze rechtbank en hij heeft geen personeel. Zijn handelswijze leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. De rechtbank ziet daarom aanleiding voor een verlenging van de termijn met een jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
10. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
10.1
Eiser heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.
10.2
De heffingsambtenaar heeft het verzoek tot proceskostenveroordeling ten laste van eiser tijdens de zitting ingetrokken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.